Trong tương lai, bất động sản công nghiệp tại Việt Nam chắc chắn sẽ tiếp tục phát triển. Theo Savills, thị trường bất động sản công nghiệp tại nhiều tỉnh là tia hy vọng hiếm hoi trong bối cảnh kinh tế hiện nay, dự kiến sẽ tiếp tục tăng trưởng vào năm 2021. Vì lý do này, các công ty muốn mở rộng kinh doanh nên cân nhắc thuê đất công nghiệp vì thị trường bất động sản công nghiệp sẽ cạnh tranh gay gắt hơn.
Báo cáo quý 3 năm 2021 của Savills cho thấy, sản xuất công nghiệp trên cả nước trong tháng 10 đã giảm 1,6% so với cùng kỳ năm ngoái. Sản xuất công nghiệp giảm 4 tháng liên tiếp từ tháng 7 đến tháng 10 do ảnh hưởng của thời kỳ giãn cách xã hội.
Tuy nhiên, tình hình sử dụng đất công nghiệp của ngành bất động sản công nghiệp tại một số tỉnh trọng điểm vùng kinh tế phía Bắc nhìn chung vẫn ổn định. Tỷ lệ lấp đầy trung bình toàn khu vực vẫn ở mức cao, tăng 2,35% so với cùng kỳ năm trước.
Đây là tín hiệu tốt cho thấy giao dịch thuê đất công nghiệp miền Nam và Bắc nói riêng, và ngành bất động sản công nghiệp nói chung, vẫn đầy tiềm năng trong mắt các nhà đầu tư.
Giá thuê đất công nghiệp tại miền Bắc
Giá thuê mặt bằng thương mại ở phía Bắc đánh dấu mức giá trần mới là 107 USD/m2. Thị trường cho thuê đất công nghiệp và nhà xưởng ở miền Bắc không có nguồn cung mới trong quý đầu tiên của năm 2021. Tổng diện tích bất động sản thương mại cho thuê ở phía Bắc khoảng 9.500 ha, trong khi nguồn cung nhà xưởng tiền chế là 1,8 triệu m2.
Hai thị trường có nguồn cung cho thuê đất công nghiệp lớn nhất miền Bắc là Hải Phòng và Bắc Ninh do có vị trí chiến lược, hệ sinh thái KCN lâu dài và môi trường kinh doanh đang ngày càng được cải thiện. Thời điểm cuối tháng 1/2021 ảnh hưởng đến quyết định đầu tư của một số dự án mới trong khu vực, cụ thể là việc toàn bộ tỉnh Hải Dương bị phong tỏa khiến hoạt động sản xuất công nghiệp trong khu vực bị đình trệ.
Trong quý 3/2021, đại dịch bùng mạnh trở lại lần thứ tư đã gây ra nhiều khó khăn cho các hoạt động sản xuất, đặc biệt là các KCN lớn Bắc Ninh. Được biết đến nhiều nhất là Khu công nghiệp Quế Võ III (Bắc Ninh) có diện tích 208,54 ha với tổng vốn đầu tư 120,9 triệu USD hay Khu công nghiệp Gia Bình II có diện tích 250 ha với 172,2 triệu USD tổng vốn đầu tư.
Dù đã kiểm soát dịch khá tốt trong khoảng thời gian bùng dịch, song đến cuối tháng 10 tình hình dịch lại bắt đầu căng thẳng hơn khi đã xuất hiện vài ca nhiễm trong KCN. Nguồn cung nhà máy và kho bãi của Bắc Ninh cũng cao hơn so với toàn khu vực, ở mức 10,25% tổng nguồn cung cho cả nước. Tiếp theo là Hải Phòng với 7,61%, Hải Dương 4,78% và Thái Nguyên 4 với 61%.
Tiếp đến là Hà Nội, khu vực này ghi nhận công suất thuê đất công nghiệp tăng nhẹ 1%, đạt 91% với 13 dự án và đứng thứ hai toàn khu vực. Hải Dương đã tăng 5% so với cùng kỳ năm trước, tỷ lệ lấp đầy của 10 dự án là 86%. Vĩnh Phúc và Hưng Yên có tỷ lệ cao hơn là 88%. Tỷ lệ lấp đầy tương đối ổn định đã khiến giá cả ít leo thang hơn so với giai đoạn 2018-2020.
Tính trung bình, bất động sản cho thuê đất và bất động sản nói chung tăng 9,89% so với cùng kỳ năm ngoái và đạt 100 USD/m2 toàn miền Bắc. Đặc biệt riêng thủ đô Hà Nội, mức thuê đất đã đạt 129 USD/m2. Các thị trường cũng đang có xu hướng tăng giá với Bắc Ninh là 106 USD/m2, trong khi Hải Phòng tăng ở mức 101 USD/m2 và Hải Dương đạt 79 USD/m2. Hưng Yên có mức tăng mạnh nhất, đạt 22% so với cùng kỳ năm ngoái, với mức giá 101 USD/m2.
Theo ông John Campbell, Giám đốc Bộ phận Bất động sản Công nghiệp, Savills Việt Nam cho biết, các chủ đầu tư không thể thuê được nhiều bất động sản như mong đợi bởi vì các nhà đầu tư và khách thuê nước ngoài không thể trực tiếp tham quan, lựa chọn và ký hợp đồng thuê để vận hành.
Tháng 5 năm 2021, nguồn cung bất động sản thương mại vẫn còn lớn do sự ra đời của các khu công nghiệp và dự án mới. Năm 2020 chiến tranh thương mại giữa Mỹ và Trung Quốc kết thúc hiệp định thương mại tự do FTA sẽ gây ra một làn sóng của các nhà máy đa quốc gia di dời ra ngoài Trung Quốc, đồng thời thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển theo chuỗi giá trị.
Theo dự kiến, đến hết năm 2021, việc đóng cửa và hạn chế đi lại đã làm chậm việc chuyển các hoạt động ra khỏi Trung Quốc. “Việc cho thuê đất sẽ hiệu quả hơn vào năm 2022; Người cho thuê và nhà đầu tư cũng sẽ có nhiều lựa chọn hơn đối với nguồn cung mới nếu các luật giãn cách được dỡ bỏ.” Ông John nhận xét.
Giá thuê đất công nghiệp tại miền Nam
Khu vực bất động sản công nghiệp phía Nam: Đồng Nai, Bình Dương dẫn đầu, tại Bình Dương và Đồng Nai vượt trội so với các tỉnh khác về nhà máy thành phẩm do có nền công nghiệp phát triển và quỹ đất đủ lớn.
Báo cáo đánh giá nguồn cung bất động sản tại Phía Nam sẽ tăng trưởng mạnh trong 5 năm tới. Số lượng công nghiệp và nhà máy ở mức cao là 86% và 82% và đã tăng 60% và 76% so với quý trước.
Giá thuê đất công nghiệp đạt 111 USD/m2, tăng 8% so với cùng kỳ năm ngoái, trong khi giá thuê nhà xưởng đạt 4,5 USD/tháng, đã tăng lên 3%.
Về triển vọng thị trường, nguồn cung bất động sản công nghiệp tại miền Nam dự kiến sẽ tiếp tục mở rộng trong vòng 5 năm tới để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng, đồng thời củng cố vị thế dẫn đầu của mình.
Do những triển vọng tích cực trong tương lai đối với ngành sản xuất của Việt Nam, chính quyền các tỉnh đã lập kế hoạch xây dựng thêm các khu công nghiệp mới với tổng diện tích khoảng 23.400 ha. Thị trường nhà máy đã xây dựng sẵn với khoảng 897.000 m2 sẽ vẫn hoạt động cho đến cuối năm.
Nhìn chung, ngành công nghiệp Việt Nam đang tiếp tục thu hút vốn đầu tư nước ngoài đáng kể. Nguồn cung hiện tại và tương lai là yếu tố chính tạo điều kiện thuận lợi cho các hoạt động đầu tư vào sản xuất và giao dịch bất động sản công nghiệp.
Chính phủ Việt Nam đã và đang tiếp tục đầu tư vào cơ sở hạ tầng thiết yếu và mạng lưới vận tải đa phương thức để giảm chi phí logistics và phục vụ các dự án trong chiến lược. Để giữ chân các nhà đầu tư lâu dài, chính phủ đang tìm phương hướng đơn giản hóa các thủ tục hành chính, hải quan rườm rà và cải thiện tính kết nối giữa các lĩnh vực.
Liệu nhu cầu và giá thuê có tăng trong năm tới?
Theo John Campbell, Giám đốc Bất động sản Công nghiệp, Savills Việt Nam, các nhà phát triển công nghiệp không thể cho thuê nhiều bất động sản như các nhà đầu tư nước ngoài mong đợi. Các đại diện công ty hay doanh nghiệp nước ngoài và người thuê không thể đến trực tiếp dịch vụ này, lựa chọn và ký hợp đồng thuê cho các công ty đa quốc gia và thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế Việt Nam theo chuỗi giá trị.
Đến năm 2021, việc đóng cửa và hạn chế đi lại đã làm chậm quá trình di dời dự kiến của các hoạt động ra khỏi Trung Quốc, nhưng các nhà phát triển tin rằng việc cho thuê sẽ hiệu quả hơn vào năm 2022.
Những người cho thuê đất và nhà đầu tư bất động sản cũng sẽ có nhiều lựa chọn hơn đối với nguồn cung mới nếu nhiều đơn đặt hàng xa rời xã hội được dỡ bỏ. “Phần lớn vốn FDI đầu tư vào lĩnh vực sản xuất trong 9 tháng đầu năm 2021 đến từ các sản phẩm có giá trị. So với nguồn vốn FDI từ 10 năm trước, rõ ràng Việt Nam đang phát triển theo chuỗi giá trị ”, ông John nói.
Theo ông, sức hấp dẫn của vùng kinh tế quan trọng nhất phía Bắc nằm ở mạng lưới giao thông mở rộng, hầu hết các vị trí công nghiệp quan trọng, được hỗ trợ bởi sự phát triển của nhiều cơ sở hạ tầng mới. Các dự án trọng điểm đang triển khai tại Hà Nội.
Đang được xây dựng và dự kiến hoàn thành vào năm 2022, bao gồm đường vành đai 2, đường tàu điện ngầm số 3, đường nối từ cầu Thượng Cát đến quốc lộ 32, và Vĩnh Tuy (Giai đoạn 2). Tầm nhìn đến năm 2030, thành phố sẽ mở rộng sân bay Nội Bài, xây dựng thêm các tuyến đường vành đai, tàu điện ngầm, bổ sung 6 cây cầu mới để giao thông thành phố thuận tiện hơn.
Nếu các nhà đầu tư đang quan tâm đến phân khúc bất động sản công nghiệp và đang tìm một đội ngũ chuyên gia về lĩnh vực bất động sản công nghiệp hàng đầu Việt nam, Savills Industrial là lựa chọn tối ưu nhất hiện nay trong việc cung cấp các dịch vụ tư vấn cho thuê đất công nghiệp, cũng như phát triển bất động sản công nghiệp. Savills Industrial còn có các dịch vụ khác bao gồm nghiên cứu thị trường, quản lý dài hạn, thẩm định và định giá tại Việt Nam.
Kết luận
Do nền kinh tế toàn cầu bị ảnh hưởng nặng nề bởi dịch bệnh nên vẫn còn nhiều rủi ro và cơ hội cho ngành bất động sản tại các khu công nghiệp của Việt Nam. Nhưng thay vào đó, các công ty và doanh nghiệp trong nước vẫn điêu đứng do đại dịch, thị trường bất động sản công nghiệp sẽ thay đổi đáng kể vào cuối năm nay và đầu năm 2022.
Miền Nam ngày càng hội nhập sâu vào nền kinh tế thế giới và đặc biệt thu hút vốn đầu tư nước ngoài. Ngành bất động sản do đó sẽ tiếp tục khởi sắc trong những năm tới, đặc biệt là sau khi chuẩn bị cho làn sóng đầu tư đình trệ kể từ sau đại dịch toàn cầu trong vài năm tới.
Savills Industrial là một trong những đại lý bất động sản thương mại hàng đầu tại Việt Nam
Savills Industrial có đội ngũ chuyên gia giàu kinh nghiệm trong lĩnh vực công nghiệp và hậu cần, chúng tôi đưa ra những lời khuyên toàn diện để đáp ứng nhu cầu của khách hàng.
Với nhiều kinh nghiệm trong ngành, các chuyên gia của Savills hỗ trợ khách hàng trong mọi việc, từ gia nhập thị trường, lập kế hoạch và phát triển đến cho thuê đất, đầu tư, định giá, sáp nhập hoặc tiếp quản bất đổng sản công nghiệp.
Savills được thành lập vào năm 2017 trong bối cảnh phát triển mạnh mẽ trong lĩnh vực sản xuất và hậu cần. Savills Việt Nam đã ra mắt nền tảng công nghiệp Savills đầy đủ dịch vụ dành cho bất động sản công nghiệp.
Savills Industrial sở hữu đội ngũ chuyên viên bất động sản công nghiệp tốt nhất Việt Nam cung cấp dịch vụ tư vấn bất động sản công nghiệp tốt nhất thông qua các chuyên gia trong ngành có kiến thức chuyên sâu về thị trường và kinh nghiệm hỗ trợ phát triển cho các công ty sản xuất có nhu cầu mở rộng tại Việt Nam.
