Tiêu điểm ngành Công nghiệp Việt Nam 2023

Sau nửa đầu năm 2023 đầy biến động, Việt Nam vẫn ghi nhận tăng trưởng ổn định nhờ các động lực vốn có của nền kinh tế trong dài hạn. Trong bối cảnh các chỉ số PMI về sản xuất và số lượng các chuyến tham quan dự án tăng lên, cũng như ngành công nghiệp sản xuất cho thấy nhiều tiềm năng, triển vọng trung hạn của thị trường bất động sản công nghiệp và sản xuất tại Việt Nam sẽ như thế nào?Tải ngay Báo cáo Industrial Insider mới nhất của Savills để tìm hiểu về dự báo triển vọng trung hạn của phân khúc bất động sản công nghiệp, dựa trên những dữ liệu chuyên sâu và nhận định của các chuyên gia.

Tình hình thị trường Bất động sản Công nghiệp Việt Nam

Việt Nam sở hữu những ưu thế để phát triển thị trường bất động sản công nghiệp từ vị trí địa lý đến các yếu tố nền tảng vững chắc như chính sách thu hút đầu tư của chính phủ, lực lượng lao động dồi dào với chi phí hợp lý, những khu công nghiệp được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín, và cơ sở hạ tầng ngày càng được nâng cấp với nhiều dự án xây dựng và mở rộng cảng biển, đường vành đai và sân bay. Những doanh nghiệp quốc tế áp dụng chính sách Trung Quốc +1 cũng góp phần thúc đẩy sự tăng trưởng của thị trường công nghiệp Việt Nam.

Lĩnh vực sản xuất đóng vai trò vô cùng quan trọng trong nền kinh tế Việt Nam, khi đã đóng góp 24,8% vào GDP cả nước vào năm 2022, chiếm 69,3% vốn FDI đăng ký tính tới tháng 9 năm 2023. Các tập đoàn toàn cầu như Samsung, LG và Apple đều đặt nhà máy sản xuất tại Việt Nam. Trong tháng 9/2023, Apple đã có sự thay đổi đáng kể trong chiến lược chuỗi cung ứng toàn cầu khi hoàn tất việc di dời 11 cơ sở sản xuất thiết bị âm thanh sang Việt Nam.  

Tình hình kinh tế Việt Nam

Nền kinh tế Việt Nam tiếp tục phát triển ổn định và theo hướng bền vững.

Các chỉ số thể hiện hiệu suất công nghiệp như Chỉ số Nhà Quản trị Mua hàng Việt Nam (PMI) và Chỉ số sản xuất công nghiệp (IIP) đều ghi nhận sự tăng trưởng trong Q2 và Q3/2023. Năng suất sản xuất công nghiệp ở Việt Nam trong tháng 8/2023 tăng 2,6% theo năm, cao hơn mức 2,3% của một tháng trước đó, đánh dấu tháng tăng trưởng thứ tư liên tiếp về sản lượng công nghiệp với tốc độ nhanh nhất trong giai đoạn.

Tính đến ngày 20/9/2023, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt 20,2 tỷ USD, trong đó, lĩnh vực sản xuất và chế biến chiếm 69,3% với 14 tỷ USD. Xét theo khu vực, FDI cho lĩnh vực sản xuất tập trung tại phía Bắc với tỷ trọng 63%, tiếp theo là miền Nam với 26% và miền Trung có 11%.FDI đăng ký mới vào lĩnh vực sản xuất theo khu vực, 9T/2023

Sức cạnh tranh của thị trường công nghiệp Việt Nam khá rõ rệt trong khu vực. Mức lương ngành sản xuất tại Việt Nam luôn thấp hơn so với Trung Quốc, Malaysia và Thái Lan, đạt 329 USD/tháng vào năm 2023. Việt Nam cũng được dự báo sẽ có mức tăng trưởng GDP cao nhất trong các nước ASEAN vào năm 2023 ở mức 5,8%, chênh lệch không lớn với mức 5,7% của Philippines, nhưng cao hơn đáng kể so với mức 1% của Singapore.Mức lương trong lĩnh vực sản xuất 2019 – 2023, USD/tháng

Các loại hình bất động sản công nghiệp ở Việt Nam  

Khu công nghiệp

Hiện nay, Việt Nam có 397 khu công nghiệp đã được thành lập với tổng quy mô lên đến 122.900 ha và góp phần xây dựng nền tảng cho thị trường bất động sản công nghiệp. Các khu công nghiệp ở Việt Nam có tỷ lệ lấp đầy xấp xỉ 80%, trong đó tỷ lệ lấp đầy trung bình ở những tỉnh khu vực Nam là 91%. Điều này cho thấy quỹ đất công nghiệp cho thuê ngày càng giới hạn. Những khu công nghiệp này là nơi quy tụ các cơ sở sản xuất hàng đầu Việt Nam.

Trong báo cáo Industrial Insider 9M/2023, Savills đưa ra những phân tích tình hình thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam theo hai khu vực là Vùng Kinh tế trọng điểm miền Bắc và miền Nam. Tại miền Bắc, các chủ đầu tư khu công nghiệp quan trọng là Vietnam Singapore Industrial Park (VSIP), Viglacera, Kinh Bac City Corporation, TNI Holdings Limited, và Deep C Industrial Zones. Khu vực này ghi nhận tỷ lệ lấp đầy 83% với giá thuê đất công nghiệp trung bình đạt 138 USD/m²/thời hạn thuê. Trong khi đó, VSIP, Sonadezi, Saigon VRG, Tin Nghia Corporation, Idico, và ITA là các chủ đầu tư khu công nghiệp lớn ở miền Nam. Tỷ lệ lấp đầy tại đây đạt 92% với giá thuê đất ở mức 174 USD/m²/thời hạn thuê.

“Tại các Vùng Kinh tế trọng điểm miền Bắc và miền Nam, mức tăng của công suất thuê còn khá khiêm tốn so với giá thuê. Ở miền Bắc, việc giá thuê không còn duy trì ở mức hai con số có thể trở thành một thách thức, bởi giá đất là yếu tố vô cùng quan trọng làn sóng đầu tư của các công ty điện tử và ô tô, cũng như xu hướng mới từ các dự án sản xuất năng lượng mặt trời đang tìm kiếm quỹ đất lớn. Nguồn cung hạn chế và giá đất cao đồng nghĩa với việc trong thời gian tới, chúng ta sẽ chứng kiến nhiều chủ đầu tư phát triển dự án nhà máy và nhà kho cao tầng tại khu vực ngoài TP. HCM để tối ưu nguồn vốn.”

John Campbell, Phó Giám đốc, Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp, Savills Việt Nam

Nhà xưởng và nhà kho xây sẵn

Nhu cầu về nhà xưởng, nhà kho xây sẵn tại Việt Nam ngày càng tăng, khi loại hình này mang lại cho các nhà đầu tư sự linh hoạt, tốc độ tiếp cận thị trường nhanh và giảm các cam kết về CAPEX và thời gian. Các chủ đầu tư không còn phải cam kết thuê đất trong 50 năm.

Tại Vùng kinh tế miền Bắc, công suất thuê của bất động sản xây sẵn đã giảm xuống 83% trong 9 tháng đầu năm 2023 do sự gia nhập của nguồn cung mới tại Hải Phòng và Bắc Ninh. Giá thuê nhà xưởng, nhà kho trung bình tại miền Bắc Việt Nam đạt 4,8 USD/m²/tháng (chưa bao gồm VAT) trong nửa đầu năm 2023.

Lĩnh vực logistics tại Việt Nam

Việt Nam sở hữu tiềm năng rất lớn về logistics và cũng là một trong thị trường logistics phát triển nhanh nhất trên toàn cầu. Động lực đến từ nền kinh tế và thương mại phát triển mạnh mẽ, lĩnh vực sản xuất có giá trị gia tăng cao, tầng lớp trung lưu đang tăng nhanh góp phần thúc đẩy sự bùng nổ của thương mại điện tử. Tuy nhiên, nhiều công ty logistics trong nước vẫn còn cung cấp những dịch vụ có giá trị gia tăng tương đối thấp, khiến sự phân mảnh của thị trường trở thành một vấn đề đối với nhiều doanh nghiệp vừa và nhỏ hoạt động độc lập.

Mối liên hệ giữa phát triển công nghiệp và cơ sở hạ tầng ở Việt Nam

Mạng lưới giao thông được nâng cấp và các dự án hạ tầng mới đang góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam. Tuy nhiên, việc đầu tư vào hạ tầng hiện nay và trong tương lai là cần thiết nhằm thu hút các dự án sản xuất và logistics có giá trị cao hơn. Mặc dù hệ thống giao thông đang mở rộng nhanh chóng nhưng vẫn chưa đáp ứng được tốc độ tăng trưởng kinh tế và xã hội trên toàn quốc.

Các dự án hạ tầng hiện tại và tương lai ở miền Bắc Việt Nam

Các dự án hạ tầng hiện tại và tương lai ở miền Nam Việt Nam