Bất động sản công nghiệp tại TP.HCM bao gồm đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn, nhà kho và đất logistics. TP.HCM đã hợp nhất với Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu từ ngày 01/07/2025, hiện quản lý 66 khu công nghiệp và khu chế xuất với tổng diện tích hơn 27.000 ha (HEPZA, 2026). Khu Công nghệ cao TP.HCM (Saigon Hi-Tech Park) ở phía đông cách Cảng Cát Lái 14,7 km và cách Sân bay quốc tế Tân Sơn Nhất 19,8 km.
Nguồn cung tại các khu công nghiệp lâu đời của TP.HCM đang rất hạn chế, với tỷ lệ lấp đầy gần 92%. Trên phạm vi cả nước, 62% dự án sản xuất mới trong 10 tháng đầu năm 2025 là các giao dịch nhà xưởng thay vì thuê đất, tuy nhiên thuê đất vẫn chiếm 68% vốn đăng ký, do các nhà sản xuất quy mô lớn thường cam kết dài hạn với địa điểm sản xuất (Savills Industrial Insider 2025). Ở phân khúc cao nhất, giá thuê đất công nghiệp của thành phố trung bình khoảng 300 USD/m² cho toàn bộ thời hạn thuê, so với mức 191 USD/m² của toàn khu vực phía Nam.
Chúng tôi tư vấn cho khách thuê, nhà phát triển và nhà đầu tư tại TP.HCM về lựa chọn địa điểm, đàm phán hợp đồng thuê và định giá. Xem thêm dịch vụ tư vấn bất động sản công nghiệp của chúng tôi.
Hiệp Phước, Thành phố Hồ Chí Minh
Toàn bộ khu vực:388.2 ha
Khu vực trống:NA
Phước An, Đồng Nai
Toàn bộ khu vực:550 ha
Khu vực trống:NA
Trảng Dài, Đồng Nai
Toàn bộ khu vực:4,524 m²
Khu vực trống:NA
Cần Giuộc, Tây Ninh
Toàn bộ khu vực:56,000 m²
Khu vực trống:NA
Bình Chánh, Hồ Chí Minh
Toàn bộ khu vực:7000 m²
Khu vực trống:7000 m²
Bình Chánh, Hồ Chí Minh
Toàn bộ khu vực:7000 m²
Khu vực trống:7000 m²
Các khu công nghiệp tại TP.HCM tập trung nguồn cung nhà xưởng xây sẵn tại các khu vực công nghiệp lâu đời, trong đó cụm phía đông quanh Khu Công nghệ cao là nơi hội tụ các doanh nghiệp công nghệ cao và điện tử. Hành lang Vành đai 3 kết nối về phía Đồng bằng sông Cửu Long, còn Cao tốc TP.HCM - Mộc Bài dẫn thẳng tới biên giới Campuchia. Từ Thủ Đức, tuyến Xa lộ Hà Nội và Vành đai 3 kết nối về phía đông tới Đồng Nai, lên phía bắc vào hành lang công nghiệp Bình Dương cũ, nay thuộc TP.HCM, và xuống phía đông nam qua Cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu tới cụm cảng nước sâu Cái Mép - Thị Vải. Trong số này, tuyến cuối quan trọng nhất với doanh nghiệp xuất khẩu: Cái Mép - Thị Vải trực tiếp đón các tuyến tàu xuyên Thái Bình Dương, còn Cát Lái xử lý container nội địa ở vị trí gần trung tâm thành phố hơn.
Nhu cầu tập trung vào sản xuất công nghệ cao ở phía đông thành phố, logistics và phân phối chặng cuối tại khu vực Bình Chánh và Bình Tân, cùng sản xuất quy mô lớn ở phía tây bắc. Giá thuê nhà xưởng xây sẵn dao động khoảng 4 - 7 USD/m²/tháng, càng gần khu vực trung tâm thì càng tiệm cận mức trần. Ở phân khúc cao nhất, giá thuê đất trung bình khoảng 300 USD/m², đưa TP.HCM vào nhóm thị trường có chi phí cao nhất phía Nam.
Các lô đất lớn liền khoảnh rất khó tìm tại những khu vực công nghiệp lâu đời. Tỷ lệ lấp đầy ở đây cao, và Bảng giá đất hằng năm theo Luật Đất đai 2024 đã đẩy mặt bằng định giá lên cao hơn. Đây là ràng buộc mang tính cấu trúc chứ không phải theo chu kỳ: quỹ đất trong khu vực đã đô thị hóa gần như đã cạn, chứ không phải thiếu hụt tạm thời.
Khách thuê có hai hướng đi. Nhà xưởng nhiều tầng phù hợp với các dây chuyền sản xuất có thể bố trí trên tầng cao, và đang dần trở thành lựa chọn chủ đạo ở khu vực lõi. Ngoài ra, các hành lang phía bắc và đông nam đang nắm giữ phần lớn quỹ đất lớn còn lại của thành phố với giá thuê đất thấp hơn. Một hợp đồng thuê tiêu chuẩn vẫn mất khoảng 30 - 60 ngày từ lúc đề xuất đến khi ký kết, và hầu hết chủ sở hữu yêu cầu cam kết thuê tối thiểu 3 - 5 năm.
Bạn đang tìm đất công nghiệp cho thuê tại TP.HCM? Liên hệ Savills hoặc trao đổi trực tiếp với Ông John Campbell, Giám đốc Bộ phận Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp, qua số +84 986 718 337.
Đất công nghiệp, nhà xưởng, nhà kho và đất logistics đều có sẵn, trong đó nguồn cung nhà xưởng xây sẵn tập trung ở một số khu công nghiệp lâu đời trong thành phố. Diện tích và giá thuê khác nhau theo từng khu, vì vậy hãy xác nhận tình trạng còn trống hiện tại trước khi lập danh sách rút gọn.
Khoảng cách thay đổi tùy từng địa điểm trong phạm vi TP.HCM sau sáp nhập. Để tham khảo, Khu Công nghệ cao TP.HCM ở phía đông cách trung tâm thành phố 18 km, cách Cảng Cát Lái 14,7 km và cách Sân bay quốc tế Tân Sơn Nhất 19,8 km. Trên toàn thành phố, hầu hết các khu công nghiệp nằm trong khoảng 2 - 25 km so với quốc lộ, sân bay hoặc cảng biển gần nhất.
Mạng lưới cảng của thành phố hiện bao gồm Cát Lái và cụm cảng nước sâu Cái Mép - Thị Vải, giúp doanh nghiệp vừa tiếp cận được vận chuyển container nội địa, vừa có năng lực vận tải biển quốc tế trực tiếp trong cùng một ranh giới hành chính.
Sản xuất công nghệ cao tập trung ở phía đông, gần Khu Công nghệ cao. Logistics và phân phối chặng cuối tập trung tại Bình Chánh và Bình Tân. Sản xuất quy mô lớn ưu tiên phía tây bắc, dọc hành lang Cao tốc TP.HCM - Mộc Bài.
Giá thuê đất cao nhất của thành phố trung bình khoảng 300 USD/m² cho toàn bộ thời hạn thuê, cao hơn mức trung bình khoảng 191 USD/m² của khu vực phía Nam Việt Nam. Các khu công nghiệp ở vùng ngoại vi có mức giá thấp hơn mức trần này. Giá chính xác phụ thuộc vào từng khu, tiêu chuẩn hạ tầng và số năm thuê còn lại (nghiên cứu của Savills, tháng 03/2026).
Có. Nhà xưởng xây sẵn khá phổ biến tại các khu công nghiệp lâu đời của thành phố, với giá thuê khoảng 4 - 7 USD/m²/tháng. Quy trình thuê tiêu chuẩn mất khoảng 30 - 60 ngày, và hầu hết chủ sở hữu yêu cầu cam kết thuê tối thiểu từ ba đến năm năm.
Đất công nghiệp được cho thuê theo thời hạn sử dụng đất còn lại của khu công nghiệp. Thời hạn còn lại chênh lệch lớn giữa các khu và ảnh hưởng trực tiếp đến việc phân bổ chi phí, vì vậy hãy xác nhận ngày hết hạn trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước khi cam kết. Xem nghiên cứu thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam mới nhất của chúng tôi để có đầy đủ dữ liệu về nguồn cung và giá thuê.
Nhà xưởng nhiều tầng đã trở thành giải pháp chính cho tình trạng khan hiếm đất tại các khu vực lâu đời. Loại hình này phù hợp với các dây chuyền có thể bố trí trên tầng cao và chấp nhận được hạn chế về tiếp cận bốc xếp, thường là sản xuất nhẹ, lắp ráp điện tử và phân phối. Sản xuất nặng và các quy trình phụ thuộc cầu trục nhìn chung vẫn cần mặt bằng một tầng tại các hành lang vùng ven.
