Bất động sản công nghiệp tại Hà Nội bao gồm đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn, nhà kho và đất logistics, tập trung chủ yếu ở các khu vực ngoại thành thay vì lõi trung tâm. Phần lớn các địa điểm cách trung tâm thành phố 20 – 45 km, và cách Sân bay quốc tế Nội Bài 30 – 50 phút di chuyển. Cửa ngõ nước sâu gần nhất là Cảng Lạch Huyện (Hải Phòng), cách khoảng hai giờ đường bộ qua Cao tốc Hà Nội – Hải Phòng.
Ranh giới cấp tỉnh của Hà Nội không thay đổi trong đợt cải cách hành chính năm 2025. Tuy nhiên, cấp huyện đã bị bãi bỏ trên toàn quốc, nên các khu công nghiệp trước đây thuộc một huyện cụ thể nay nằm trong các phường, xã được sắp xếp lại.
Hà Nội xây dựng nền tảng công nghiệp trên các ngành điện tử, cơ khí chế tạo và chế biến thực phẩm, trong khi nhu cầu logistics thương mại điện tử đang tăng nhanh.
Tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp lâu đời của Hà Nội cao hơn Bắc Ninh, nơi có nhiều quỹ đất trống hơn sau khi hợp nhất với Bắc Giang cũ trong năm 2025. Giá đất công nghiệp khu vực miền Bắc Việt Nam dao động từ 90 – 250 USD/m² cho thời hạn thuê còn lại, với tỷ lệ lấp đầy trên 80% (Bộ Xây dựng, Quý 1/2026). Các khu công nghiệp lâu đời của Hà Nội thuộc nhóm cao trong khoảng này, nhưng vẫn thấp hơn các vị trí hàng đầu phía Nam.
Savills Industrial tư vấn cho khách thuê và chủ sở hữu trên toàn Hà Nội về tìm kiếm địa điểm, đàm phán hợp đồng thuê và so sánh mặt bằng giá thị trường, với sự hỗ trợ từ dịch vụ tư vấn bất động sản công nghiệp và mạng lưới thị trường miền Bắc Việt Nam của chúng tôi.
Chương Mỹ, Hà Nội
Toàn bộ khu vực:41.2 ha
Khu vực trống:Đang cập nhật ha
Mê Linh, Hà Nội
Toàn bộ khu vực:21723 m²
Khu vực trống:NA
Chương Mỹ, Hà Nội
Toàn bộ khu vực:23000 m²
Khu vực trống:14000 m²
Long Biên, Hà Nội
Toàn bộ khu vực:8900 m²
Khu vực trống:4400 m²
Quận Thanh Trì, Thành phố Hà Nội
Toàn bộ khu vực:3.75 ha
Khu vực trống:3.75 ha
Hoàng Mai, Hà Nội, Việt Nam
Toàn bộ khu vực:28000 m²
Khu vực trống:16000 m²
Một số khu công nghiệp lâu đời là trụ cột của nền sản xuất Hà Nội:
Thời gian di chuyển tới Sân bay Nội Bài thường mất 30-50 phút. Từ Hà Nội tới Cảng Hải Phòng mất khoảng hai giờ.
Lắp ráp điện tử, chế biến thực phẩm và logistics thương mại điện tử vẫn là những lĩnh vực hoạt động sôi động nhất. Hàng xuất khẩu chủ yếu được vận chuyển qua cảng Hải Phòng tới các thị trường Đông Bắc Á và nội khối ASEAN.
Giá thuê đất và nhà xưởng xây sẵn tại đây cao hơn Bắc Ninh, phản ánh lợi thế gần thị trường lao động và tập khách hàng tiêu dùng của thủ đô. Giá thuê nhà kho Grade A tại Hà Nội trung bình khoảng 5,5 USD/m²/tháng trong 6 tháng đầu năm 2025, cao hơn nhẹ so với TP.HCM (Savills, 08/2025). Các mức giá công bố là giá chào thuê. Sau khi tính các ưu đãi như thời gian miễn phí thuê và hỗ trợ chi phí hoàn thiện, giá thuê thực tế thường thấp hơn 8-12% với hợp đồng năm năm.
Việc phê duyệt đất mới trong nội thành Hà Nội đã chậm lại do thành phố ưu tiên quy hoạch đô thị hơn là mở rộng khu công nghiệp, và các khu lâu đời gần như không còn mặt bằng đủ lớn cho một cam kết quy mô lớn tại cùng một địa điểm.
Khách thuê cần lô đất trên 5 ha nên dự trù thêm thời gian chuẩn bị, hoặc cân nhắc Bắc Ninh và Hưng Yên làm phương án thay thế. Cả hai tỉnh đều mở rộng đáng kể sau đợt hợp nhất năm 2025, bổ sung quỹ đất sẵn có trong cùng bán kính di chuyển.
Doanh nghiệp đang cân nhắc bất động sản công nghiệp tại Hà Nội có thể liên hệ đội ngũ của chúng tôi để biết tình trạng còn trống và mức giá hiện tại.
John Campbell, Giám đốc, Trưởng bộ phận Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp, +84 986 718 337.
Đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn và nhà kho, với diện tích lô đất từ dưới một hecta đến hơn 40 ha. Nguồn cung tập trung ở các khu vực ngoại thành, gồm Đông Anh, Mê Linh và Chương Mỹ.
Cảng Hải Phòng cách khoảng hai giờ qua Cao tốc Hà Nội - Hải Phòng, với Quốc lộ 5 là tuyến dự phòng. Sân bay Nội Bài cách hầu hết các khu công nghiệp 30-50 phút qua Cao tốc Bắc Thăng Long - Nội Bài.
Lắp ráp điện tử, chế biến thực phẩm và cơ khí chế tạo là các ngành cốt lõi, cùng với logistics thương mại điện tử đang tăng trưởng nhanh. Chế biến hóa chất nặng và sản xuất khối lượng lớn phù hợp hơn với các tỉnh vệ tinh, do quỹ đất tại Hà Nội hạn chế hơn.
Hà Nội có mặt bằng giá cao hơn các tỉnh vệ tinh, nhờ lợi thế gần thị trường lao động và tập khách hàng tiêu dùng của thủ đô. Khu vực miền Bắc Việt Nam có mức trung bình 90 - 250 USD/m² cho thời hạn thuê còn lại trong Q1/2026 (Bộ Xây dựng), trong đó các khu công nghiệp lâu đời của Hà Nội ở nhóm cao. Giá thay đổi theo từng khu, tiêu chuẩn hạ tầng và thời hạn thuê còn lại, vì vậy các mức trung bình được công bố chỉ nên xem là tham khảo chứ không phải báo giá.
Có, tuy nhiên tình trạng còn trống thay đổi thường xuyên do nguồn cung mới hạn chế. Giá thuê nhà kho Grade A trung bình khoảng 5,5 USD/m²/tháng trong 6 tháng đầu năm 2025 (Savills, tháng 8/2025), và giá thuê thực tế thường thấp hơn giá chào 8 - 12% sau khi tính các ưu đãi. Các giải pháp xây theo yêu cầu (build-to-suit) cũng có sẵn cho những cam kết quy mô lớn.
Đất công nghiệp được cho thuê theo thời hạn sử dụng đất còn lại của từng khu công nghiệp. Thời hạn còn lại khác nhau theo từng khu và ảnh hưởng trực tiếp đến việc phân bổ chi phí, vì vậy hãy xác nhận ngày hết hạn trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước khi cam kết. Đọc nghiên cứu thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam mới nhất của chúng tôi để có đầy đủ dữ liệu về nguồn cung và giá thuê.
Hà Nội thu hút ngày càng nhiều quan tâm từ lĩnh vực công nghệ cao, đặc biệt là R&D, kiểm thử và lắp ráp chính xác gần Nội Bài. Quỹ đất hạn chế khiến các lựa chọn phát triển mới trên đất trống (greenfield) quy mô lớn không nhiều. Doanh nghiệp cần công suất điện lớn hoặc diện tích quy mô nhà máy bán dẫn thường kết hợp hiện diện tại Hà Nội với mở rộng sang Bắc Ninh, nơi các khu công nghiệp có nhiều không gian và hạ tầng lưới điện mạnh hơn.
