27 February 2026
Báo cáo Tiêu điểm Bất động sản Công nghiệp 2025 của Savills Việt Nam cho thấy thị trường đang bước vào một giai đoạn thay đổi rõ ràng về cơ cấu nhu cầu.
Thay vì tăng trưởng đồng đều như trước đây, nhu cầu hiện tập trung vào một số ngành cụ thể với yêu cầu cao hơn về hạ tầng, vị trí và khả năng vận hành. Trong đó, thương mại điện tử, trung tâm dữ liệu và các ngành sản xuất công nghệ cao đang trở thành những động lực chính, trực tiếp định hình hướng phát triển của thị trường.
Ông John Campbell, Giám đốc Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp Savills Việt Nam, cho biết các số liệu trong báo cáo phản ánh một bước chuyển của thị trường:
“Nhu cầu hiện nay gắn chặt với đặc thù hoạt động của từng ngành, thay vì chỉ mở rộng quy mô như trước.”
Sự tăng trưởng nhanh của thương mại điện tử đang tác động trực tiếp tới bất động sản công nghiệp, đặc biệt là phân khúc kho vận và logistics. Savills dự báo quy mô thị trường thương mại điện tử Việt Nam có thể đạt 26 đến 28 tỷ USD vào năm 2025. Trong 9 tháng đầu năm, bốn nền tảng lớn gồm Shopee, TikTok Shop, Lazada và Tiki ghi nhận tổng giá trị giao dịch 11,62 tỷ USD, tăng 34,4% so với cùng kỳ.
Doanh thu thương mai điện tử Việt Nam
Chỉ trong nửa đầu năm 2025, hơn 7.000 người bán mới gia nhập thị trường, cho thấy mức độ cạnh tranh ngày càng cao. Trước bối cảnh này, các nền tảng thương mại điện tử đang chuyển trọng tâm sang nâng cao hiệu quả vận hành, trong đó hệ thống kho bãi và xử lý đơn hàng giữ vai trò trung tâm.
Xu hướng này làm gia tăng nhu cầu đối với các mô hình kho vận hiện đại như trung tâm hoàn tất đơn hàng, kho tích hợp công nghệ và hệ thống giao nhận tốc độ cao. Các khu công nghiệp gần TP.HCM, Hà Nội và các hành lang sản xuất trọng điểm đang hưởng lợi rõ rệt khi doanh nghiệp ưu tiên rút ngắn thời gian giao hàng và tối ưu chi phí chặng cuối.
Ngành bán dẫn đang mở rộng cả về quy mô lẫn chiều sâu trong chuỗi cung ứng. Chiến lược quốc gia về bán dẫn được phê duyệt cuối năm 2024 đặt mục tiêu đưa Việt Nam trở thành mắt xích quan trọng hơn trong chuỗi cung ứng toàn cầu, từ lắp ráp và kiểm định đến đóng gói tiên tiến, thiết kế vi mạch và một số phân khúc sản xuất chọn lọc.
Trong giai đoạn 2023 đến 2025, Việt Nam ghi nhận 11,6 tỷ USD vốn đầu tư mới vào lĩnh vực bán dẫn và điện tử giá trị cao. Riêng mảng lắp ráp và kiểm định đạt khoảng 3 tỷ USD vốn đăng ký với sự tham gia của nhiều tập đoàn lớn.
Chính phủ cũng dành 1,05 tỷ USD cho phát triển ngành bán dẫn giai đoạn 2024 đến 2030 và 670 triệu USD cho đào tạo nguồn nhân lực. Một cột mốc đáng chú ý dự kiến diễn ra vào năm 2026 khi nhà máy chế tạo chip đầu tiên tại Việt Nam bắt đầu vận hành.
Sự mở rộng này tạo ra nhu cầu mới đối với bất động sản công nghiệp, không chỉ là nhà xưởng tiêu chuẩn mà còn cần quỹ đất lớn, hạ tầng kỹ thuật ổn định, nguồn điện tin cậy và không gian nghiên cứu phát triển. Điều này thúc đẩy sự hình thành các cụm công nghiệp chuyên biệt thay cho mô hình khu công nghiệp truyền thống.
Bên cạnh bán dẫn, ngành xe điện cũng đang nổi lên như một động lực quan trọng của thị trường. Quy mô thị trường xe điện Việt Nam ước đạt khoảng 3,2 tỷ USD trong năm 2025, được hỗ trợ bởi chính sách, nhu cầu nội địa và thay đổi trong hành vi tiêu dùng.
Tỷ trọng doanh số xe điện chạy pin (BEV) trong tổng doanh số xe mới, nửa đầu năm
2025
Trong nửa đầu năm 2025, xe điện chạy pin chiếm 42% doanh số xe mới, thuộc nhóm cao trên thế giới. Xu hướng này kéo theo sự phát triển của chuỗi cung ứng sản xuất trong nước, đặc biệt ở các lĩnh vực linh kiện, pin và điện tử.
Do đó, nhu cầu không chỉ dừng ở nhà máy lắp ráp mà còn mở rộng sang các khu công nghiệp có khả năng tích hợp chuỗi cung ứng từ sản xuất linh kiện đến logistics và dịch vụ kỹ thuật. Những khu công nghiệp gần trung tâm sản xuất, cảng biển và các hành lang công nghiệp lớn đang được hưởng lợi rõ rệt.
Báo cáo của Savills cho thấy Việt Nam đang đẩy nhanh phát triển hạ tầng số để đáp ứng nhu cầu từ trí tuệ nhân tạo, điện toán đám mây và dịch vụ dữ liệu. Đây là nguồn cầu mới cho bất động sản công nghiệp, đặc biệt tại các khu vực có lợi thế về hạ tầng kỹ thuật và kết nối.
Tính đến năm 2025, Việt Nam có 41 trung tâm dữ liệu đang hoạt động với tổng công suất khoảng 524,7 MW, tăng mạnh so với năm trước. Công suất này được dự báo có thể tiến gần 950 MW vào năm 2030. Việc tuyến cáp quang biển Asia Direct Cable đi vào hoạt động từ năm 2025 cũng giúp cải thiện đáng kể năng lực kết nối quốc tế.
Khác với nhà xưởng truyền thống, trung tâm dữ liệu đòi hỏi nguồn điện ổn định, hạ tầng chuyên biệt và khả năng mở rộng dài hạn. Vì vậy, phân khúc này chỉ tập trung tại một số khu công nghiệp đủ điều kiện, qua đó làm gia tăng sự phân hóa của thị trường.
Từ các phân tích trong báo cáo, Savills nhận định thị trường sẽ tiếp tục phân hóa theo ngành nghề và năng lực của từng khu công nghiệp. Những dự án có khả năng đáp ứng yêu cầu đặc thù của thương mại điện tử, trung tâm dữ liệu và sản xuất công nghệ cao sẽ có lợi thế rõ rệt trong thu hút khách thuê.
Ông John Campbell nhận định:
“Bất động sản công nghiệp Việt Nam đang bước vào giai đoạn mới, nơi lợi thế cạnh tranh không còn nằm ở quy mô quỹ đất mà ở mức độ sẵn sàng về hạ tầng, vận hành và khả năng phục vụ các ngành kinh tế có giá trị cao.”
Khi các dự án hạ tầng trọng điểm dự kiến hoàn thiện từ năm 2026, cùng với sự phát triển của bán dẫn, trung tâm dữ liệu, trí tuệ nhân tạo, xe điện và yêu cầu phát triển bền vững ngày càng rõ ràng, Việt Nam đang tiến vào một chu kỳ tăng trưởng mới, nơi quy mô đi cùng chất lượng.
