19 June 2026
Việc Đồng Nai trở thành thành phố trực thuộc Trung ương thứ 7 của Việt Nam, cùng tiến độ triển khai sân bay quốc tế Long Thành và kế hoạch phát triển khu thương mại tự do (FTZ), đang mở ra một giai đoạn chuyển mình mới cho địa phương này trong cấu trúc kinh tế phía Nam. Theo ông John Campbell, Giám đốc Bộ phận Dịch vụ Công nghiệp Savills Việt Nam, những động lực mới không chỉ thúc đẩy tăng trưởng công nghiệp mà còn có thể giúp Đồng Nai nâng cao vai trò trong chuỗi giá trị sản xuất, logistics và xuất khẩu của khu vực.
Ông John Campbell, Giám đốc Bộ phận Dịch vụ Công nghiệp Savills Việt Nam
Trong nhiều năm qua, Đồng Nai luôn là một trong những thị trường công nghiệp trọng điểm phía Nam. Dữ liệu Savills tính đến tháng 12/2025 cho thấy địa phương hiện có khoảng 6.725 ha đất công nghiệp cho thuê với tỷ lệ lấp đầy đạt khoảng 94%. Nguồn cung nhà xưởng và kho vận xây sẵn đạt khoảng 3,48 triệu m² với tỷ lệ lấp đầy xấp xỉ 95%.
Mức hấp thụ cao phản ánh nhu cầu thuê vẫn duy trì tích cực ở cả phân khúc đất công nghiệp lẫn sản phẩm xây sẵn. Giá thuê đất công nghiệp hiện vào khoảng 192 USD/m² cho một chu kỳ thuê, trong khi giá thuê nhà xưởng và kho vận xây sẵn dao động quanh mức 4 USD/m²/tháng.
Savills cũng đánh giá Đồng Nai hiện không còn chỉ cạnh tranh bằng quy mô quỹ đất mà đang có cơ hội phát triển các hệ sinh thái công nghiệp có giá trị gia tăng cao hơn như sản xuất công nghệ cao, logistics hàng không, công nghiệp hỗ trợ và khu chế xuất.
Xu hướng lựa chọn địa điểm đầu tư cũng đang thay đổi. Thay vì chỉ tập trung vào chi phí thuê đất, nhiều doanh nghiệp hiện quan tâm nhiều hơn đến chất lượng hạ tầng, nguồn lao động, tiện ích hỗ trợ và khả năng mở rộng dài hạn.
Ngoài ra, Savills cho biết trong giai đoạn 2021 đến 10 tháng đầu năm 2025, các ngành kim loại tiền chế, máy móc thiết bị và thiết bị điện chiếm hơn 40% số lượng dự án sản xuất mới tại Đồng Nai. Các ngành điện tử, cao su và nhựa cũng ghi nhận tỷ trọng đáng kể, cho thấy vai trò ngày càng rõ nét của địa phương trong chuỗi sản xuất hỗ trợ và xuất khẩu.
Biểu đồ: Cơ cấu dự án sản xuất mới tại Đồng Nai theo quốc gia, 2021-2025 (%)
Ở góc độ dòng vốn đầu tư, Trung Quốc hiện chiếm khoảng 27% số lượng dự án sản xuất mới tại Đồng Nai, theo sau là Singapore, Hàn Quốc và Nhật Bản. Theo Savills, điều này phản ánh xu hướng đa dạng hóa chuỗi cung ứng và sự mở rộng liên tục của các cụm sản xuất châu Á tại Việt Nam.
Trong giai đoạn từ năm 2021 đến 10 tháng đầu năm 2025, Đồng Nai ghi nhận 375 dự án sản xuất mới. Lượng giao dịch thuê nhà xưởng và đất công nghiệp cũng tăng mạnh qua từng năm, cho thấy niềm tin mở rộng đầu tư dài hạn tiếp tục được duy trì.
“Nhu cầu thuê đã tăng đáng kể trong vài năm qua. Các dự án FDI sản xuất mới tại Đồng Nai đã tăng từ 31 giao dịch nhà xưởng năm 2021 lên 110 giao dịch vào năm 2025. Các giao dịch đất cũng tăng từ 10 thương vụ năm 2021 lên 29 thương vụ năm 2025, cho thấy niềm tin ngày càng tăng của các nhà đầu tư trong việc cam kết mở rộng dài hạn”, ông John Campbell chia sẻ.
Một trong những yếu tố được kỳ vọng tạo ra thay đổi lớn cho Đồng Nai là sân bay quốc tế Long Thành cùng kế hoạch phát triển FTZ quy mô 16 tỷ USD.
Theo Savills, Long Thành không chỉ đóng vai trò là sân bay quốc tế phục vụ hành khách mà còn có tiềm năng trở thành cửa ngõ vận tải hàng hóa hàng không mới của khu vực phía Nam. Khi kết nối với hệ thống cảng biển tại Bà Rịa – Vũng Tàu và trung tâm tài chính – dịch vụ của TP.HCM, Đồng Nai có cơ hội hình thành mô hình phát triển tích hợp giữa công nghiệp, logistics và xuất khẩu.
Các doanh nghiệp có thể đặt nhà máy tại Đồng Nai, vận chuyển hàng hóa đến các trung tâm logistics gần Long Thành và xuất khẩu thông qua cả đường hàng không lẫn cảng biển nước sâu. Mô hình logistics đa phương thức này được kỳ vọng sẽ giúp tối ưu thời gian vận chuyển và nâng cao khả năng thích ứng của chuỗi cung ứng.
Bên cạnh đó, FTZ cũng được xem là động lực mới để thu hút các ngành công nghiệp và logistics có giá trị gia tăng cao như điện tử, thiết bị điện, máy móc, công nghiệp hỗ trợ, logistics chuỗi lạnh, thiết bị y tế và các trung tâm phân phối khu vực.
Theo Savills, thay vì phát triển dàn trải, Đồng Nai có thể hướng đến xây dựng hệ sinh thái công nghiệp chuyên biệt hơn nhằm tạo lợi thế cạnh tranh khác biệt so với các địa phương lân cận.
Dù sở hữu nhiều động lực tăng trưởng mới, Savills cho rằng Đồng Nai vẫn cần giải quyết một số thách thức để tận dụng tối đa tiềm năng từ FTZ và sân bay Long Thành.
Một trong những vấn đề quan trọng là khả năng kết nối hạ tầng, đặc biệt ở các tuyến giao thông “dặm cuối” giữa khu công nghiệp, sân bay và hệ thống cảng biển. Dù nhiều dự án giao thông lớn đang được triển khai, hiệu quả kết nối logistics vẫn sẽ đóng vai trò quan trọng đối với toàn bộ chuỗi công nghiệp và xuất khẩu.
Ngoài hạ tầng, cơ chế và khung pháp lý cũng là yếu tố then chốt. Theo Savills, mô hình FTZ đòi hỏi thủ tục hải quan tinh gọn hơn, cơ chế thuế linh hoạt hơn và quy trình phê duyệt đầu tư hiệu quả hơn để phát huy tối đa lợi thế cạnh tranh.
Bên cạnh đó, việc phối hợp quy hoạch liên vùng giữa Đồng Nai, TP.HCM và Bà Rịa – Vũng Tàu cũng ngày càng quan trọng trong bối cảnh chuỗi logistics và sản xuất có mức độ liên kết cao hơn.
Theo ông John Campbell, nếu FTZ, sân bay Long Thành và hệ thống logistics được triển khai hiệu quả, Đồng Nai có thể chuyển mình từ một trung tâm sản xuất truyền thống thành trung tâm sản xuất và logistics trọng điểm của khu vực.
