Nhà máy công nghiệp tại Việt Nam là công trình được xây dựng chuyên dụng cho sản xuất, lắp ráp hoặc chế biến, khác với nhà kho chủ yếu dùng để lưu trữ.
Các nhà sản xuất trong lĩnh vực điện tử, may mặc, máy móc và hàng tiêu dùng nhanh (FMCG) thuê các công trình này, với diện tích thuê từ dưới 1.000 m² cho sản xuất nhẹ đến hơn 30.000 m² cho công nghiệp nặng. Hợp đồng thuê thường kéo dài 3-5 năm kèm quyền gia hạn, nằm trong thời hạn quyền sử dụng đất dài hơn của khu công nghiệp.
Nguồn cung tập trung nhiều nhất tại Bắc Ninh, Hải Phòng, và khu vực trước đây là Bình Dương, nay thuộc TP.HCM.
Nguồn cung nhà máy trên toàn quốc tiếp tục mở rộng khi FDI ưu tiên các trung tâm sản xuất gần cảng và cao tốc. Giá thuê nhà xưởng xây sẵn dao động trong khoảng 4-7 USD/m²/tháng, tiệm cận mức trần tại các hành lang phía bắc Hà Nội và các khu công nghiệp lâu đời của TP.HCM.
Nhu cầu chủ yếu đến từ các doanh nghiệp lắp ráp điện tử và xu hướng đa dạng hóa chuỗi cung ứng.
Chúng tôi tư vấn cho doanh nghiệp thuê và nhà phát triển về cho thuê nhà máy, định giá và lựa chọn địa điểm trên toàn quốc. Xem dịch vụ bất động sản công nghiệp của chúng tôi hoặc toàn bộ các loại hình bất động sản công nghiệp tại Việt Nam để biết nhà máy so sánh với các loại tài sản khác như thế nào.
Long Thành, Đồng Nai
Toàn bộ khu vực:Từ 1,782 m²
Khu vực trống:NA
Nhơn Trạch, Đồng Nai
Toàn bộ khu vực:Từ 1,782 m²
Khu vực trống:NA
Xã Tiên Du, Bắc Ninh
Toàn bộ khu vực:74,000 m²
Khu vực trống:Đang cập nhật m²
Khu công nghiệp Long Giang, Tiền Giang
Toàn bộ khu vực:100,000 m²
Khu vực trống:100,000 m²
Thuận Thành, Bắc Ninh
Toàn bộ khu vực:15,639 m²
Khu vực trống:NA
Bến Lức, Long An
Toàn bộ khu vực:2,598 - 14,100 m²
Khu vực trống:NA
Một vài yếu tố cốt lõi quyết định mức độ phù hợp của nhà máy:
Nguồn cung nhà máy tập trung tại một số hành lang công nghiệp đã định hình:
Giá thuê cao hơn ở các hành lang có tỷ lệ trống thấp gần Hà Nội và các khu công nghiệp lâu đời của TP.HCM, và thấp hơn ở các tỉnh mới nổi với nguồn cung mới, ít bị hạn chế hơn.
Đọc nghiên cứu thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam mới nhất của chúng tôi để có dữ liệu cập nhật về nguồn cung và giá thuê.
Các nhà sản xuất điện tử, may mặc và FMCG vẫn là nhóm khách thuê lớn nhất của không gian nhà máy.
Trong 12-24 tháng qua, xu hướng đa dạng hóa chuỗi cung ứng khỏi Trung Quốc đã khiến nhiều khách thuê mới lựa chọn nhà xưởng xây sẵn, qua đó rút ngắn thời gian từ khâu khảo sát địa điểm đến khi ký hợp đồng.
Nhà máy phù hợp với sản xuất và lắp ráp. Khi nhu cầu chủ yếu là lưu trữ và phân phối, nhà kho cho thuê tại Việt Nam sẽ phù hợp hơn.
Các nhà phát triển muốn xây một cơ sở theo thiết kế riêng từ đầu nên bắt đầu với đất công nghiệp tại Việt Nam, trong khi doanh nghiệp vận tải hàng hóa và khai thác mô hình trung chuyển nhanh (cross-docking) sẽ phù hợp hơn với đất logistics tại Việt Nam.
Bạn đang tìm hiểu một thành phố cụ thể? Xem các hướng dẫn của chúng tôi về bất động sản công nghiệp tại TP.HCM và bất động sản công nghiệp tại Hà Nội.
Nguồn cung nhà xưởng xây sẵn tại các hành lang chính vẫn hạn chế. Các dự án nhà xưởng mới đạt chuẩn kỹ thuật hiện đại cần 8-12 tháng từ khâu cấp phép đến khi đưa vào vận hành, vì vậy các doanh nghiệp có mốc sản xuất cố định thường chọn nguồn cung xây sẵn đang có thay vì chờ nguồn cung mới.
Đối với tư vấn lựa chọn địa điểm, đối chiếu thông số kỹ thuật, định giá và đàm phán điều khoản thuê nhà máy trên toàn quốc, đội ngũ Savills Industrial sẵn sàng hỗ trợ dựa trên ngành nghề, công suất điện và yêu cầu kỹ thuật cụ thể của doanh nghiệp.
Ông John Campbell, Giám đốc Bộ phận Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp, Savills Việt Nam. Hotline: +84 986 718 337.
Nhà máy công nghiệp tại Việt Nam là công trình được xây dựng chuyên dụng cho sản xuất hoặc lắp ráp, thường được các nhà sản xuất trong lĩnh vực điện tử, may mặc và máy móc thuê. Diện tích dao động từ dưới 1.000 m² cho sản xuất nhẹ đến hơn 30.000 m² cho công nghiệp nặng.
Giá thuê nhà xưởng xây sẵn thường dao động 4-7 USD/m²/tháng (Savills Industrial Insider 2025). Các hành lang gần Hà Nội và khu công nghiệp lâu đời của TP.HCM nằm ở nhóm cao, trong khi các tỉnh mới nổi có mức giá cạnh tranh hơn.
Nguồn cung tập trung ở Bắc Ninh và Hải Phòng ở phía Bắc, và ở phía Nam là TP.HCM (bao gồm khu vực Bình Dương cũ) cùng tỉnh Tây Ninh (bao gồm khu vực Long An cũ). Tất cả đều có kết nối tốt với cảng và cao tốc.
Hợp đồng thuê nhà máy thường kéo dài 3 - 5 năm kèm quyền gia hạn. Theo Điều 172 Luật Đất đai 2024, quyền sử dụng đất bên dưới thường có thời hạn tối đa 50 năm, và có thể lên đến 70 năm đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, tính từ ngày thành lập khu công nghiệp. Tiền đặt cọc thường bằng 1-3 tháng tiền thuê.
Các nhà sản xuất điện tử, may mặc và FMCG là nhóm khách thuê phổ biến nhất. Các nhà cung cấp máy móc hạng nặng và ô tô cũng thuê không gian nhà máy lớn hơn, đặc biệt là gần khu vực có cảng.
Nhà xưởng xây sẵn là nguồn cung hiện hữu mà doanh nghiệp có thể vào hoạt động trong vài tuần, được xây theo thông số tiêu chuẩn. Build-to-suit được chủ đầu tư khu công nghiệp xây dựng theo yêu cầu của doanh nghiệp thuê, thường mất 8-12 tháng từ khi thỏa thuận đến khi bàn giao. Trong đó, thiết kế và phê duyệt phương án chiếm khoảng 2-3 tháng, cấp phép xây dựng 1-2 tháng, thi công 4-6 tháng đối với công trình khung thép tiêu chuẩn, và nghiệm thu, đấu nối tiện ích 1-2 tháng.
Quy trình thuê tiêu chuẩn mất khoảng 30 - 60 ngày từ lúc đề xuất đến khi ký, bao gồm đàm phán, đặt cọc và hồ sơ đầu tư. Sau đó là giai đoạn hoàn thiện, với thời gian phụ thuộc vào việc lắp đặt máy móc và đấu nối tiện ích. Các doanh nghiệp có tiến độ gấp nên xác nhận sớm tình trạng bàn giao và các hạng mục chủ đầu tư chưa hoàn thiện, vì đây là những nguyên nhân gây chậm trễ phổ biến nhất.
Nhà máy nhiều tầng hiện tập trung chủ yếu tại TP.HCM, nơi quỹ đất ở các khu công nghiệp lâu đời đã gần cạn. Tại miền Bắc, loại hình này còn ít phổ biến do Bắc Ninh, Hải Phòng và Hưng Yên vẫn còn quỹ đất một tầng với chi phí cạnh tranh. Về mặt kỹ thuật, nhà máy nhiều tầng chỉ phù hợp với dây chuyền có tải trọng vừa phải và không phụ thuộc cầu trục, nên doanh nghiệp sản xuất nặng thường vẫn ưu tiên mặt bằng một tầng tại các tỉnh vệ tinh.
