Đất công nghiệp tại Việt Nam là quỹ đất nằm trong khu công nghiệp đã được quy hoạch, ở trạng thái chưa xây dựng hoặc đã san lấp và hoàn thiện một phần hạ tầng, dành để xây dựng nhà máy, nhà kho hoặc cơ sở logistics. Nhà phát triển và doanh nghiệp sản xuất thuê đất theo hợp đồng quyền sử dụng đất (QSDĐ), sau đó tự đầu tư xây dựng công trình theo yêu cầu vận hành của mình.
Diện tích lô đất dao động từ dưới 1 ha đến hơn 50 ha. Nguồn cung tập trung chủ yếu ở TP.HCM (bao gồm khu vực Bình Dương cũ) và Đồng Nai (nay bao gồm khu vực Bình Phước cũ) ở phía Nam, cùng Tây Ninh (nay bao gồm khu vực Long An cũ). Ở phía Bắc, nguồn cung tập trung tại Bắc Ninh, Hải Phòng và Hưng Yên.
Theo báo cáo Tiêu điểm bất động sản 2025: Bước Chuyển Để Tăng Trưởng của Savills Research, giá đất công nghiệp trung bình trong nửa cuối năm 2025 đạt khoảng 141 USD/m² cho toàn bộ thời hạn thuê tại Vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc và 191 USD/m² tại Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam được hưởng lợi từ các cụm sản xuất lâu đời, khả năng tiếp cận cảng và mạng lưới logistics phát triển.
Nhu cầu chủ yếu đến từ dòng vốn FDI vào các ngành điện tử, may mặc và logistics, vốn ưu tiên các địa điểm xây theo yêu cầu (build-to-suit).
Savills Việt Nam tư vấn cho nhà phát triển, doanh nghiệp thuê và nhà đầu tư về định giá quyền sử dụng đất, lựa chọn địa điểm và nghiên cứu khả thi đối với đất công nghiệp tại Việt Nam.
Đội ngũ của chúng tôi làm việc trên toàn bộ phạm vi được nêu trong Dịch vụ bất động sản công nghiệp, và đề cập từng phân khúc trong hướng dẫn Các loại hình bất động sản công nghiệp tại Việt Nam 2026.
Đại Lộc, Đà Nẵng
Toàn bộ khu vực:174,000 m²
Khu vực trống:130,000 m²
Bà Rịa - Vũng Tàu
Toàn bộ khu vực:496.22 ha
Khu vực trống:NA
Chương Mỹ, Hà Nội
Toàn bộ khu vực:41.2 ha
Khu vực trống:Đang cập nhật ha
Long Thành, Đồng Nai
Toàn bộ khu vực:360.58 ha
Khu vực trống:NA
Thủy Nguyên, Hải Phòng
Toàn bộ khu vực: 247.88 ha
Khu vực trống:167.39 ha
Long Thành, Đồng Nai
Toàn bộ khu vực:145 ha
Khu vực trống:NA
Mức độ phù hợp phụ thuộc vào một số yếu tố thực tế:
Nguồn cung phía Nam tập trung tại hành lang Bình Dương cũ nay thuộc TP.HCM và tại Đồng Nai (nay bao gồm khu vực Bình Phước cũ), gần cụm cảng Cát Lái và Cái Mép. Tây Ninh, nay bao gồm khu vực Long An cũ, bổ sung thêm quỹ đất ở gần đó.
Nguồn cung phía Bắc nằm ở Bắc Ninh, Hải Phòng và Hưng Yên, gần Cao tốc Hà Nội - Hải Phòng.
Miền Trung có mặt bằng giá thấp nhất cả nước (70-120 USD/m²), với nguồn cung tập trung quanh Đà Nẵng, Quảng Ngãi và hành lang Chu Lai - Dung Quất. Khu vực này phù hợp với doanh nghiệp ưu tiên chi phí đất và có chuỗi cung ứng không phụ thuộc chặt vào cảng nước sâu phía Bắc hoặc phía Nam.
Theo số liệu Bộ Xây dựng Q1/2026, giá thuê đất công nghiệp dao động 185-280+ USD/m² cho toàn bộ thời hạn thuê ở phía Nam, 90-250 USD/m² ở phía Bắc và 70-120 USD/m² tại miền Trung, với tỷ lệ lấp đầy trên 90% ở phía Nam và trên 80% ở phía Bắc. Đọc nghiên cứu thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam mới nhất của chúng tôi để có dữ liệu cập nhật về nguồn cung và giá thuê.
Các doanh nghiệp điện tử, may mặc và logistics dẫn đầu về lượng hấp thụ, thường ưu tiên các địa điểm xây theo yêu cầu hơn là các đơn vị xây sẵn.
Trong 12 - 24 tháng qua, xu hướng đa dạng hóa chuỗi cung ứng đã thúc đẩy nhiều nhà sản xuất đảm bảo quỹ đất sớm, trước tình trạng khan hiếm tại các khu vực lâu đời.
Đất trống phù hợp với doanh nghiệp cần bố trí mặt bằng riêng hoặc muốn kiểm soát địa điểm lâu dài. Ngược lại, đây không phải phương án phù hợp khi tốc độ triển khai được ưu tiên hơn mức độ tùy biến.
Nhà xưởng cho thuê hoặc nhà kho cho thuê tại Việt Nam giúp bên thuê đi vào hoạt động chỉ sau vài tuần. Với nhu cầu phân phối thuần túy, đất logistics tại Việt Nam thường phù hợp hơn đất công nghiệp thông thường.
Đất công nghiệp tại các cụm lâu đời vẫn khan hiếm, và thủ tục cấp phép có thể làm kéo dài tiến độ một dự án xây theo yêu cầu thêm nhiều tháng.
Những doanh nghiệp bắt đầu tìm kiếm địa điểm sớm thường đạt được điều khoản tốt hơn. Liên hệ đội ngũ bất động sản công nghiệp của chúng tôi để trao đổi về các lô đất hiện có và điều khoản thuê hiện hành.
Đối với tư vấn lựa chọn địa điểm, định giá quyền sử dụng đất, nghiên cứu khả thi và đàm phán điều khoản thuê đất công nghiệp trên toàn quốc, đội ngũ Savills Industrial sẵn sàng hỗ trợ dựa trên ngành nghề, quy mô dự án và yêu cầu kỹ thuật cụ thể của doanh nghiệp.
Ông John Campbell, Giám đốc Bộ phận Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp, Savills Việt Nam. Hotline: +84 986 718 337.
Đó là đất chưa xây dựng hoặc đã hoàn thiện một phần hạ tầng, nằm trong khu công nghiệp được chỉ định, cho thuê theo hợp đồng quyền sử dụng đất để xây nhà máy, nhà kho hoặc phục vụ logistics. Bên thuê thường tự xây dựng cơ sở của mình trên đất, với diện tích lô từ dưới 1 ha đến hơn 50 ha.
Giá chào thuê dao động khoảng 70-280 USD/m² cho toàn bộ thời hạn thuê, tùy vùng. Phía Nam ở mức cao nhất (185-280+ USD/m²) nhờ lợi thế tiếp cận cảng và các cụm sản xuất lâu đời, phía Bắc ở mức 90-250 USD/m², còn miền Trung thấp nhất ở 70-120 USD/m² (Bộ Xây dựng, Q1/2026).
Nguồn cung tập trung quanh TP.HCM, Đồng Nai và Tây Ninh (nay bao gồm khu vực Long An cũ) ở phía Nam, cùng Bắc Ninh, Hải Phòng và Hưng Yên ở phía Bắc, chủ yếu nhờ gần cảng, cao tốc và các cụm sản xuất sẵn có.
Theo Điều 172 Luật Đất đai 2024, thời hạn thuê đất công nghiệp thông thường tối đa 50 năm, và có thể lên đến 70 năm đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, tính từ ngày thành lập khu công nghiệp. Thời hạn còn lại khác nhau theo từng khu, vì vậy hãy xác nhận chính xác ngày hết hạn trước khi ký. Hình thức trả tiền một lần cho cả thời hạn có thể dùng làm tài sản thế chấp ngân hàng, trong khi trả tiền hằng năm linh hoạt hơn.
Các doanh nghiệp điện tử, may mặc và logistics dẫn đầu về nhu cầu, chủ yếu cho các dự án xây theo yêu cầu. Doanh nghiệp cần vào hoạt động nhanh thường chọn nhà xưởng hoặc nhà kho xây sẵn thay vì đất trống.
Mức giá được báo bao gồm quyền sử dụng đất trong thời hạn thuê còn lại. Phí hạ tầng, phí quản lý và phí xử lý nước thải thường được tính riêng và phát sinh hằng năm, vì vậy giá chào chưa phải là toàn bộ chi phí vận hành. Hãy xác nhận khoản nào đã bao gồm và khoản nào tính thêm trước khi so sánh các đề xuất giữa các khu.
Có. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất công nghiệp thông qua chủ đầu tư khu công nghiệp sau khi được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, với thời hạn thuê kéo dài đến khi quyền sử dụng đất của khu hết hạn. Quy trình này khác với việc nhận quyền sử dụng đất trực tiếp, vốn vẫn bị hạn chế, nên hầu hết doanh nghiệp nước ngoài tham gia thị trường thông qua khu công nghiệp thay vì thương lượng đất riêng lẻ.
