Nhà kho công nghiệp tại Việt Nam là không gian lưu trữ và phân phối được xây dựng chuyên dụng, thiết kế cho việc xử lý hàng hóa khối lượng lớn. Khách thuê chủ yếu là các nhà cung cấp dịch vụ logistics, nhà bán lẻ và nhà sản xuất có nhu cầu lưu trữ, trung chuyển nhanh (cross-docking) hoặc phân phối chặng cuối.
Diện tích thuê thường dao động từ 1.000 m² đến hơn 20.000 m². Nguồn cung tập trung chủ yếu quanh Hà Nội, TP.HCM và các tỉnh lân cận phía Nam.
Nguồn cung nhà kho trên toàn quốc đã mở rộng ổn định. Giá thuê khác nhau theo cấp độ công trình và khoảng cách đến cảng, cao tốc, trong đó các công trình Grade A mới có giá cao hơn các cơ sở cũ. Trong 6 tháng đầu năm 2025, giá thuê nhà kho hạng A trung bình khoảng 5,5 USD/m²/tháng tại Hà Nội và 5,3 USD/m²/tháng tại TP.HCM (Savills, 08/2025). Nhu cầu chủ yếu được thúc đẩy bởi tăng trưởng thương mại điện tử và xu hướng đa dạng hóa chuỗi cung ứng vào Việt Nam.
Doanh nghiệp đang cân nhắc giữa nhà kho và đất công nghiệp tại Việt Nam cần đánh giá xem nhu cầu lưu trữ trước mắt hay quyền kiểm soát đất lâu dài mới là ưu tiên.
Savills cung cấp dịch vụ cho thuê, định giá và tư vấn thị trường đối với nhà kho công nghiệp tại Việt Nam. Đội ngũ dịch vụ bất động sản công nghiệp của chúng tôi có thể giúp đánh giá mức độ phù hợp của địa điểm.
Yên Dũng, Bắc Ninh
Toàn bộ khu vực:12.672 m²
Khu vực trống:Đang cập nhật m²
Long Thành, Đồng Nai
Toàn bộ khu vực:Từ 1,782 m²
Khu vực trống:NA
Đức Hòa, Tây Ninh
Toàn bộ khu vực:12,000.7 m²
Khu vực trống:NA
Xã Tiên Du, Bắc Ninh
Toàn bộ khu vực:74,000 m²
Khu vực trống:Đang cập nhật m²
Khu công nghiệp Long Giang, Tiền Giang
Toàn bộ khu vực:100,000 m²
Khu vực trống:100,000 m²
Thuận Thành, Bắc Ninh
Toàn bộ khu vực:15,639 m²
Khu vực trống:NA
Các yếu tố sau quyết định nhà kho có phù hợp hay không:
Nguồn cung nhà kho tập trung ở một vài cụm chính:
Giá thuê chênh lệch theo cấp độ công trình và khoảng cách đến cảng, cao tốc nhiều hơn là theo vùng. Các công trình Grade A gần các thành phố lớn có mức giá cao nhất ở cả miền Bắc lẫn miền Nam, trong khi các cơ sở cũ và các tỉnh mới nổi ở mức thấp hơn. Đọc nghiên cứu thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam mới nhất của chúng tôi để có dữ liệu cập nhật về nguồn cung và giá thuê.
Các nhóm doanh nghiệp thuê không gian nhà kho gồm:
Trong 12 - 24 tháng qua, nhu cầu đã dịch chuyển sang các cơ sở gần trung tâm đô thị để hỗ trợ thời gian giao hàng nhanh hơn.
Không gian nhà kho phù hợp với doanh nghiệp tập trung vào lưu trữ, phân phối hoặc xử lý đơn hàng. Đây không phải lựa chọn phù hợp cho sản xuất nặng cần công suất điện lớn hoặc hạng mục hoàn thiện chuyên biệt. Trong trường hợp đó, nhà xưởng tại Việt Nam sẽ phù hợp hơn.
Các doanh nghiệp cần kiểm soát đất lâu dài để xây dựng theo yêu cầu cũng nên cân nhắc đất công nghiệp tại Việt Nam.
Nguồn cung gần các thành phố lớn vẫn hạn chế, trong khi các công trình cũ còn khoảng cách đáng kể so với tiêu chuẩn kỹ thuật hiện đại. Các doanh nghiệp tìm kiếm cơ sở hiện đại gần các thành phố lớn nên dự trù thời gian tìm kiếm dài hơn và bắt đầu khảo sát địa điểm sớm trước mốc dự kiến đưa vào vận hành.
Để so sánh chi tiết giữa các loại hình bất động sản, xem thêm các lựa chọn đất logistics tại Việt Nam của chúng tôi.
Đối với tư vấn lựa chọn địa điểm, đối chiếu thông số kỹ thuật, định giá và đàm phán điều khoản thuê nhà kho trên toàn quốc, đội ngũ Savills Industrial sẵn sàng hỗ trợ dựa trên ngành nghề, quy mô hàng hóa và yêu cầu vận hành cụ thể của doanh nghiệp.
Ông John Campbell, Giám đốc Bộ phận Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp, Savills Việt Nam. Hotline: +84 986 718 337.
Nhà kho công nghiệp tại Việt Nam là không gian được xây dựng chuyên dụng để lưu trữ và phân phối hàng hóa. Diện tích mỗi đơn vị thường từ 1.000 đến hơn 20.000 m², khách thuê chủ yếu là các công ty logistics, nhà bán lẻ và nhà sản xuất có nhu cầu lưu trữ hoặc phân phối.
Giá thuê khác nhau theo cấp độ công trình, thông số kỹ thuật và khoảng cách đến cảng, cao tốc hơn là theo vùng. Trong 6 tháng đầu năm 2025, giá thuê nhà kho Grade A trung bình khoảng 5,5 USD/m²/tháng tại Hà Nội và 5,3 USD tại TP.HCM (Savills, tháng 8/2025). Giá thuê thực tế thường thấp hơn giá chào 8 - 12% sau khi tính các ưu đãi.
Các cụm chính nằm quanh Hà Nội, Bắc Ninh, TP.HCM (bao gồm khu vực Bình Dương cũ) và Hưng Yên, cùng nguồn cung mới nổi tại Tây Ninh (trước đây là Long An) và Đồng Nai nhờ mạng lưới đường bộ đang mở rộng và quỹ đất sẵn có.
Hợp đồng thuê công trình thường kéo dài 3 - 10 năm kèm quyền gia hạn. Thời hạn này nằm trong thời hạn quyền sử dụng đất của khu công nghiệp, vốn theo Điều 172 Luật Đất đai 2024 là tối đa 50 năm, và có thể lên đến 70 năm đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm. Điều khoản gia hạn, mức đặt cọc và điều khoản tăng giá thuê khác nhau tùy chủ sở hữu và cần được xem xét kỹ trước khi ký.
Thương mại điện tử, logistics và phân phối bán lẻ là các nhóm sử dụng chính. Các nhà sản xuất nặng có yêu cầu kỹ thuật chuyên biệt thường lựa chọn nhà xưởng thay vì nhà kho.
Nhà kho chủ yếu để lưu trữ, giữ hàng hóa giữa thời điểm nhận và xuất. Cơ sở logistics được thiết kế để tối ưu lưu lượng hàng hóa luân chuyển, với số lượng cửa xuất nhập hàng nhiều hơn, sân bãi rộng hơn và mặt bằng phù hợp cho trung chuyển nhanh thay vì lưu kho dài ngày. Các doanh nghiệp vận chuyển khối lượng lớn với thời gian lưu kho ngắn thường cần loại thứ hai, ngay cả khi cả hai đều được quảng cáo là không gian nhà kho.
Có, tuy nhiên nguồn cung hạn chế so với nhu cầu và tập trung gần các thành phố lớn và cảng. Chi phí thuê kho lạnh cao hơn đáng kể so với không gian thường, phản ánh chi phí cách nhiệt, hệ thống làm lạnh và nguồn điện dự phòng. Các doanh nghiệp thực phẩm, dược phẩm và thương mại điện tử hàng tươi sống nên dự trù thời gian chờ lâu hơn và ít lựa chọn hơn so với không gian thường.
Xử lý đơn hàng thương mại điện tử ưu tiên số lượng cửa xuất nhập hàng, độ phẳng của sàn và chiều cao thông thủy để tối đa mật độ kệ, cùng với thời gian di chuyển đến khu vực giao hàng đô thị. Công suất điện quan trọng đối với tự động hóa. Lợi thế gần tập khách hàng tiêu dùng thường quan trọng hơn mức tiết kiệm tiền thuê. Đây là lý do các trung tâm xử lý đơn hàng tập trung quanh Hà Nội và TP.HCM thay vì ở các tỉnh xa có giá thuê thấp hơn.
