Nửa đầu năm 2021: Thị trường Bất động sản Công nghiệp tiếp tục chiến đấu với làn sóng Covid-19 lần thứ tư Nửa đầu năm 2021: Thị trường Bất động sản Công nghiệp tiếp tục chiến đấu với làn sóng Covid-19 lần thứ tư

Bất chấp sự bùng phát COVID-19 gần đây tại Việt Nam, các dự án khu công nghiệp mới vẫn tiếp tục được phát triển và các dự án công nghiệp trọng điểm đã bắt đầu hoạt động. Cụ thể, vào năm 2021, đã có thêm nhiều thương vụ sáp nhập/mua lại doanh nghiệp (M&A) cũng như nguồn cung đất công nghiệp mới. Các dự án sản xuất lớn nhất trong nửa đầu năm 2021 đến từ các doanh nghiệp Hồng Kông và Singapore nhắm đến thị trường Quảng Ninh và Bắc Giang.

Hơn hai tháng sau khi bắt đầu làn sóng đại dịch lần thứ tư đầy thách thức nhất này, Việt Nam đang nằm ở tuyến đầu của một cuộc chiến đầy cam go. Tính đến ngày 14/7/2021, Bộ Y tế Việt Nam xác nhận có tổng số 35.409 ca nhiễm COVID-19, trong đó có 9.553 ca đã hồi phục và xuất viện. Hầu hết các trường hợp lây nhiễm cộng đồng mới nhất được báo cáo xảy ra ở các tỉnh, thành phố khu vực phía Nam gồm Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM), Đồng Nai, Bà Rịa-Vũng Tàu, Bến Tre và Khánh Hòa. Chính quyền Thành phố Hồ Chí Minh đã cho đóng cửa một số nhà máy tại Khu công nghệ cao TPHCM, trong đó có khu phức hợp Samsung, sau khi phát hiện hơn 700 ca nhiễm từ một nhà máy ở đây. Hiện các nhà máy trong khu công nghệ cao buộc phải cho công nhân vào ở và sinh hoạt ngay tại cơ sở để tiếp tục duy trì hoạt động. Hơn nữa, chính quyền Hà Nội đã ra lệnh đóng cửa các cơ sở kinh doanh không thiết yếu như nhà hàng, quán cà phê và tiệm cắt tóc từ ngày 13/7 do số ca nhiễm gia tăng.

Chính quyền của 9 tỉnh, thành phố đã ra thông báo đình chỉ các chuyến bay đến và đi từ TP HCM và áp dụng các biện pháp hạn chế đối với những người ra vào Thành phố. Trung tâm kinh tế phía Nam sẽ tiếp tục các biện pháp giãn cách xã hội nghiêm ngặt theo Chỉ thị 10 cho đến khi có thông báo mới do số ca nhiễm gia tăng. Hơn nữa, vắc xin Moderna COVID-19 đã được phê duyệt để sử dụng trong trường hợp khẩn cấp và là vắc xin thứ 5 được phê duyệt sau Oxford-AstraZeneca, Sputnik V, Pfizer và Sinopharm.

Cuối cùng, Việt Nam dự kiến sẽ thử nghiệm hộ chiếu vắc-xin vào mùa hè này, nơi những du khách nước ngoài đã tiêm vắc-xin sẽ được phép cách ly trong 7 ngày thay vì yêu cầu 21 ngày như hiện nay. Việc thử nghiệm sẽ được thực hiện tại tỉnh Quảng Ninh và du khách nước ngoài phải tự cách ly thêm bảy ngày sau 1 tuần cách ly tập trung. Việc giãn cách xã hội và hạn chế đi lại trong nước tiếp tục gây khó khăn cho các chủ đầu tư đang tìm kiếm khách hàng thuê đất, nhà xưởng và nhà kho, vì các nhà đầu tư và khách thuê tiềm năng không thể trực tiếp đến tham quan và khảo sát các dự án ở các tỉnh khác. Tuy nhiên, việc triển khai tiêm chủng cộng đồng và những hứa hẹn về chương trình hộ chiếu vắc xin đang tạo niềm tin cho các chủ sở hữu bất động sản cũng như các nhà đầu tư. Với những trở ngại mà phân khúc này phải đối mặt, bất động sản công nghiệp đang phải tiếp tục cuộc chiến của mình trong làn sóng đại dịch thứ tư này.

Hoạt động sản xuất công nghiệp

Theo Trading Economics, hoạt động sản xuất công nghiệp của Việt Nam đã tăng 6,8% so với cùng kỳ năm ngoái vào tháng 6/2021, thấp hơn so với mức tăng 11,8% trong tháng 5. Điều này đánh dấu mức tăng trưởng sản lượng công nghiệp trong tháng thứ tư liên tiếp do đại dịch COVID-19, với sản lượng sản xuất tăng nhẹ (11,6% so với 14,4% trong tháng 5). Tính chung 6 tháng đầu năm, sản lượng công nghiệp tăng 9,3% so với cùng kỳ năm 2020.

Chỉ số PMI sản xuất

Chỉ số PMI Sản xuất của IHS Markit Việt Nam đã giảm từ mức 53,1 vào tháng 5/2021 xuống còn 44,1 vào tháng 6/2021. Điều này cho thấy hoạt động kinh doanh gặp khó khăn lớn nhất kể từ tháng 5/2020 và con số này đã kết thúc giai đoạn tăng trưởng kéo dài 6 tháng, giữa lúc đất nước phải áp dụng các biện pháp phong thỏa và đóng cửa công ty tạm thời bởi làn sóng mới nhất của đại dịch. Sản lượng và số lượng đơn đặt hàng mới đều giảm và giảm mạnh nhất kể từ khi dịch bệnh bắt đầu lây lan. Đây cũng là lần đầu tiên số lượng việc làm giảm sau 5 tháng. Hơn nữa, đại dịch cũng ảnh hưởng đến hoạt động của  chuỗi cung ứng, dẫn đến thời gian giao hàng kéo dài. Trong khi đó, tỷ lệ lạm phát chi phí đầu vào vẫn ở mức rõ rệt và các doanh nghiệp đã tăng nhẹ giá bán. Nhìn chung, các công ty vẫn lạc quan rằng sản lượng sẽ tăng trong năm tới.

Hoạt động sản xuất của các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FDI)

Đến ngày 20/6/2021, Việt Nam thu hút được 15,27 tỷ USD tổng vốn đầu tư nước ngoài. Lĩnh vực chế biến chế tạo thu hút tổng cộng 6,97tỉ USD (chiếm 45% tổng vốn đầu tư), với 273 dự án mới có vốn đầu tư 3,09 tỷ USD và 286 dự án hiện có tăng vốn đến 3,38 tỷ USD.

Theo năm, tổng vốn FDI đăng ký vào lĩnh vực sản xuất giảm từ 8 tỷ USD xuống còn 6,97 tỷ USD trong nửa đầu năm 2020 và vốn đăng ký sản xuất mới giảm từ 3,57 tỷ USD xuống còn 3,09 tỷ USD. Tuy nhiên, trong 6 tháng đầu năm 2021, vốn sản xuất hiện tại nằm ở mức 3,38 tỷ USD – vẫn cao hơn con số 3,23 tỷ USD cùng kỳ năm ngoái.

Theo khu vực, khu vực phía Bắc nhận được phần lớn các khoản đầu tư mới đăng ký vào lĩnh vực sản xuất lên đến 1,97 tỷ USD, chiếm 64% thị phần. Tiếp theo là khu vực phía Nam với 728 triệu USD (23%), trong khi khu vực miền Trung thu hút 395 triệu USD (13%). Xét theo các tỉnh, Bắc Giang có số vốn đăng ký mới cao nhất với 589 triệu USD, theo sau là Quảng Ninh với 569 triệu USD và Bắc Ninh với 222 triệu USD. Đại diện khu vực phía Nam là Bình Dương đứng ở vị trí thứ 4 với 208 triệu USD.

Xét theo Quốc tịch, Hồng Kông có số vốn đầu tư FDI vào lĩnh vực sản xuất cao nhất trong nửa đầu năm với hơn 852 triệu USD, chiếm 27% thị phần. Singapore đứng ở vị trí thứ hai với 655 USD (21%), tiếp theo là Trung Quốc với 549 USD (18%) và Hàn Quốc với 330 triệu USD (11%).

Biểu đồ 1: Vốn FDI đăng ký cấp mới của 6 tháng đầu năm 2021  – Power BI 

Nguồn: MOPI & Savills Vietnam, 2021

Biểu đồ 2: Vốn FDI đăng ký cấp mới của 6 tháng đầu năm 2021 cấp tỉnh

Nguồn: MOPI & Savills Vietnam, 2021

Về khoản nhà đầu tư, các dự án sản xuất lớn nhất trong 6 tháng đầu 2021 là của Jinko Solar và Fukang Technology đến từ Hồng Kông và Singapore, với số vốn đầu tư lần lượt là 498 triệu USD và 270 triệu USD tại Quảng Ninh và Bắc Giang. Một điều thú vị là trong 6 tháng đầu 2021, khu vực phía Nam không có khoản đầu tư vào lĩnh vực sản xuất và chế biến nào.

Bảng 1: Các khoản đầu tư vào sản xuất đăng ký cấp mới lớn nhất 6 tháng đầu năm 2021

Những nhà phát triển bất động sản cho thuê và các thương vụ mua bán/sáp nhập (M&A) 

Về hoạt động mua bán/sáp nhập doanh nghiệp (M&A), năm 2021 đã có các thương vụ M&A mới. Công ty TNHH Boustead Projects đã ký một thỏa thuận quyền chọn cho việc đề xuất mua lại 49% cổ phần trong Công Ty Cổ Phần Công Nghiệp Logistics KTG & Boustead. Nếu thành công, mối quan hệ đối tác sẽ bao gồm 13 tài sản bất động sản (10 bất động sản trong số đó thuộc về KTG và 3 thuộc về Boustead Projects) với tổng giá trị tài sản lên tới 141 triệu đô la Mỹ, bao gồm khoảng 840.000 m2 diện tích đất và khoảng 550.000 m2 tổng diện tích cho thuê.

ESR Cayman Limited, nền tảng bất động sản hậu cần lớn nhất tại Châu Á – Thái Bình Dương và Công ty Cổ phần Phát triển Công nghiệp BW (BW), nhà phát triển và vận hành bất động sản công nghiệp và hậu cần hàng đầu tại Việt Nam, đã liên doanh để phát triển 240.000 m2 diện tích bất động sản công nghiệp tại KCN Mỹ Phước 4 gần Thành phố Hồ Chí Minh. Sự hợp tác này đánh dấu sự gia nhập của ESR vào thị trường Việt Nam, mở rộng phạm vi hoạt động của tập đoàn này trong khu vực Đông Nam Á đang ngày càng phát triển.

Về các dự án mới, dự án 81.000 m2 của Logos Property tại KCN VSIP Bắc Ninh 1 dự kiến sẽ đi vào hoạt động vào Q4/2021. Một nhà đầu tư khá mới trên thị trường – Công ty Cổ phần Tập đoàn KCN Việt Nam, đã mua lại quỹ đất rộng 250 ha với vốn đầu tư 300 triệu USD. Công ty đặt mục tiêu phát triển các nhà máy và kho cho thuê phân khúc cao cấp, bền vững tại Việt Nam với danh mục đầu tư trải dài toàn quốc từ Bắc Giang, Hải Phòng, Hải Dương đến Đồng Nai và Long An.

Nguồn cung đất công nghiệp mới

Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, trong Q1/ 2021, cả nước có 370 KCN với tổng diện tích 115.200 ha. Trong đó có 328 KCN đang hoạt động ngoài các khu kinh tế (KKT), 24 KCN nằm trong các KKT ven biển và 8 KCN nằm trong các KKT cửa khẩu. Các dự án này đã tạo ra khoảng 3,6 triệu việc làm Cho người lao động.

Hàng chục dự án KCN tại 13 tỉnh, thành phố đã được phê duyệt trong Q1/2021, hứa hẹn cung cấp hàng nghìn ha diện tich đất cho các nhà đầu tư trong vài năm tới. Bắc Ninh có số lượng dự án lớn nhất với 5 KCN sắp triển khai. Chẳng hạn như KCN Quế Võ III với diện tích 208,54 ha, có tổng vốn đầu tư 120,87 triệu USD; hay KCN Gia Bình II với diện tích 250 ha (do Tập đoàn Hanaka phát triển) có tổng vốn đầu tư 172,17 triệu USD. Quảng Trị cũng kỳ vọng vào các dự án mới như KCN Triệu Phú với tổng diện tích gần 529 ha. Ngoài ra, có thể kể đến KCN Quảng Trị có diện tích 481,2 ha, tổng vốn đầu tư 90,17 triệu USD, được phát triển bởi liên doanh 3 nhà đầu tư gồm KCN Việt Nam – Singapore (VSIP) và Công ty cổ phần Amata City Biên Hòa. Tỉnh Vĩnh Phúc cũng kỳ vọng một số KCN mới với tổng nguồn cung 500 ha như Sông Lô, Tam Đường 1, Thái Hòa – Liên Sơn – Liên Hòa. Ngoài ra, các dự án mới dự kiến sẽ được phát triển tại Hải Dương, Vĩnh Long, Quảng Nam, Thừa Thiên-Huế, Nam Định và Nghệ An.

Ở khu vực phía Nam, UBND tỉnh Đồng Nai có kế hoạch phát triển thêm 3 KCN với tổng diện tích 6.475 ha nhằm giải quyết tình trạng quá tải của các KCN hiện nay. Có ba KCN đáng chú ý bao gồm KCN Long Đức (3.253 ha), KCN Bàu Cạn-Tân Hiệp (2.627 ha) ở huyện Long Thành, và KCN Xuân Quế – Sông Nhạn (3.595 ha) ở huyện Cẩm Mỹ. Ba KCN này của Đồng Nai đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt và bổ sung vào Quy hoạch tổng thể phát triển các KCN công nghệ cao đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030.

Long An dự kiến sẽ có một dự án KCN mới được đầu tư 59 triệu USD tại huyện Đức Hòa. Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt chủ trương dự án xây dựng KCN Thế kỷ, đặt tại xã Hựu Thạnh, phía Nam tỉnh Long An, do Công ty TNHH Hải Sơn làm chủ đầu tư. Với diện tích hơn 119 ha, dự án sẽ được xây dựng với chi phí 58,9 triệu USD, trong đó 17,4 triệu USD là vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư. Thời gian xây dựng không quá 36 tháng kể từ ngày được giao đất, thời hạn hoạt động của dự án là 50 năm kể từ khi được phê duyệt đề xuất đầu tư.

Theo Ban Quản lý các Khu kinh tế Long An, tỉnh sẽ có thêm khoảng 1.500 ha đất giải phóng mặt bằng trong các KCN để thu tiền từ dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) vào Việt Nam trong năm 2021. Các ngành thu hút nhiều nhà đầu tư nước ngoài nhất là dệt may và hàng may mặc, giày dép, thức ăn gia súc, gia cầm, thủy sản, chế biến thực phẩm, đồ uống và sản xuất.

Tác giả: John Campbell, ngày 15/7/2021