Đất logistics tại Việt Nam là đất công nghiệp có mục đích sử dụng theo quy hoạch tổng thể được chỉ định riêng cho các chức năng kho bãi, phân phối và logistics, thay vì cho sản xuất tại nhà máy. Trong khu công nghiệp, loại đất này được xác định bằng một ký hiệu sử dụng đất riêng trên quy hoạch chi tiết, tách biệt với các lô dành cho sản xuất. Các nhà sản xuất, nhà cung cấp dịch vụ logistics bên thứ ba và doanh nghiệp thương mại điện tử thuê loại đất này để xây dựng cơ sở lưu trữ và vận tải gần cảng và đường cao tốc.
Các lô đất thường có diện tích từ 1 ha đến hơn 20 ha. Nguồn cung tập trung tại Bắc Ninh, Hải Phòng và Hưng Yên ở phía Bắc, cùng TP.HCM, Đồng Nai và Tây Ninh ở phía Nam.
Nguồn cung đất logistics trên toàn quốc ngày càng khan hiếm khi thương mại điện tử và thương mại xuyên biên giới tăng trưởng. Đất logistics được định giá theo cùng mặt bằng với đất công nghiệp nói chung, vốn đạt trung bình khoảng 186,6 USD/m² cho toàn bộ thời hạn thuê trên toàn quốc trong Quý 1/2026 (nghiên cứu của Savills). Đọc nghiên cứu thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam mới nhất của chúng tôi để có đầy đủ dữ liệu về nguồn cung và giá thuê.
Giá thay đổi theo khoảng cách đến cảng, cao tốc và thị trường tiêu dùng đô thị nhiều hơn là theo vùng, với các khu có kết nối tốt nhất ở mức cao nhất tại cả miền Bắc lẫn miền Nam. Nhu cầu chủ yếu đến từ các doanh nghiệp xử lý đơn hàng và chuỗi cung ứng lạnh.
Savills Industrial tư vấn cho khách thuê và chủ sở hữu về thu xếp quỹ đất và lựa chọn địa điểm cho đất logistics. Xem dịch vụ của chúng tôi hoặc tìm hiểu thị trường bất động sản công nghiệp tại Việt Nam để có bối cảnh rộng hơn.
Van Lam, Hung Yen
Toàn bộ khu vực:63000 m²
Khu vực trống:63000 m²
Mức độ phù hợp phụ thuộc vào một số thông số kỹ thuật chính:
Ở phía Bắc, Bắc Ninh, Hải Phòng và Hưng Yên dẫn đầu nhờ kết nối cao tốc và cảng.
Ở phía Nam, TP.HCM, nay đã hợp nhất với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ, là nơi tập trung nguồn cung lớn nhất cả nước. Đồng Nai và Tây Ninh, nơi đã tiếp nhận tỉnh Long An cũ trong cùng đợt sáp nhập năm 2025, bổ sung thêm quỹ đất gần mạng lưới cảng. Trên cả hai vùng, giá thuê phụ thuộc vào kết nối chứ không phải vị trí địa lý: các lô gần cảng nước sâu, nút giao cao tốc và các thị trường tiêu dùng lớn có giá cao hơn, trong khi các khu xa hơn có giá thấp hơn.
Tại miền Trung, nguồn cung đất logistics còn mỏng nhưng giá thấp hơn đáng kể, tập trung quanh Đà Nẵng, Chu Lai và Dung Quất. Khu vực này phù hợp với doanh nghiệp phục vụ thị trường miền Trung hoặc khai thác tuyến hành lang kinh tế Đông Tây sang Lào và Thái Lan, hơn là phân phối toàn quốc.
Xử lý đơn hàng thương mại điện tử, chuỗi cung ứng lạnh và chuỗi cung ứng sản xuất dẫn đầu nhu cầu. Trong 12 - 24 tháng qua, xu hướng dịch chuyển sản xuất về gần thị trường tiêu thụ và đa dạng hóa chuỗi cung ứng đã thúc đẩy nhiều doanh nghiệp chốt quỹ đất sớm thay vì thuê ngắn hạn.
Đất logistics phù hợp với các doanh nghiệp cần quyền sử dụng đất dài hạn và quyền kiểm soát thiết kế cơ sở. Nếu tiến độ gấp, nhà kho xây sẵn, nhà xưởng hoặc một lô đất công nghiệp thông thường có thể phù hợp hơn.
Đất logistics có vị trí tốt, đầy đủ giấy phép tại các khu công nghiệp hàng đầu rất hạn chế. Việc thu xếp quỹ đất mới và hoàn tất thủ tục cấp phép, khác với thuê lại trong khu công nghiệp hiện hữu, có thể mất một năm hoặc hơn khi tính cả quy hoạch, giải phóng mặt bằng và cấp phép. Doanh nghiệp nên bắt đầu tìm kiếm địa điểm sớm để tránh mất các vị trí ưu tiên.
Đối với tư vấn lựa chọn địa điểm, đánh giá điều kiện hạ tầng, rà soát quy hoạch sử dụng đất và đàm phán điều khoản thuê đất logistics trên toàn quốc, đội ngũ Savills Industrial sẵn sàng hỗ trợ dựa trên mô hình vận hành, quy mô hàng hóa và yêu cầu kết nối cụ thể của doanh nghiệp.
Ông John Campbell, Giám đốc Bộ phận Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp, Savills Việt Nam. Hotline: +84 986 718 337.
Đất logistics là đất công nghiệp được quy hoạch cho kho bãi và các trung tâm phân phối. Khách thuê các lô đất từ 1 ha đến hơn 20 ha để xây dựng cơ sở lưu trữ và vận tải gần cảng và cao tốc.
Nguồn cung tập trung tại Bắc Ninh, Hải Phòng và Hưng Yên ở phía Bắc, cùng TP.HCM, Đồng Nai và Tây Ninh ở phía Nam, gần các tuyến cao tốc và cảng chính.
Theo Điều 172 Luật Đất đai 2024, thời hạn thuê đất công nghiệp thông thường tối đa 50 năm, và có thể lên đến 70 năm đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, tính từ ngày thành lập khu công nghiệp. Thời hạn còn lại khác nhau theo từng khu, vì vậy hãy xác nhận chính xác ngày hết hạn trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước khi ký.
Xử lý đơn hàng thương mại điện tử, logistics bên thứ ba và doanh nghiệp vận hành chuỗi cung ứng lạnh là nhóm khách thuê chính, tiếp theo là các nhà sản xuất cần năng lực phân phối.
Thời gian triển khai khác nhau theo từng tỉnh và có thể kéo dài hơn khi nguồn cung hạn chế, thường mất một năm hoặc hơn khi tính cả quy hoạch và cấp phép. Bắt đầu khảo sát địa điểm sớm giúp doanh nghiệp có thêm dư địa đàm phán về điều khoản và vị trí.
Đất logistics được định giá cùng với đất công nghiệp nói chung, vì cả hai có cùng cấu trúc thuê và cùng các chủ đầu tư khu công nghiệp. Đất khu công nghiệp đạt trung bình khoảng 186,6 USD/m²/chu kỳ thuê trên toàn quốc trong Quý 1/2026 (nghiên cứu của Savills). Các lô có kết nối trực tiếp với cao tốc hoặc cảng nước sâu có giá cao hơn mức trung bình của khu ở cả miền Bắc lẫn miền Nam, và giá còn thay đổi theo thời hạn thuê còn lại và tiêu chuẩn hạ tầng.
Đất công nghiệp là phạm trù rộng hơn, gồm các lô được quy hoạch trong khu công nghiệp cho nhà máy, nhà kho hoặc trung tâm logistics. Đất logistics là phân nhóm được chỉ định riêng trên quy hoạch tổng thể cho mục đích kho bãi, phân phối và logistics, thay vì sản xuất.
Cả hai đều được thuê theo cùng cấu trúc quyền sử dụng đất và từ cùng các chủ đầu tư khu công nghiệp, nên khác biệt thực tế nằm ở mục đích sử dụng được phép chứ không phải cơ chế thuê.
Đất logistics mang chỉ định sử dụng đất theo quy hoạch tổng thể cho các chức năng kho bãi, phân phối và logistics liên quan, như bãi container hoặc kho ngoại quan, do quy hoạch tổng thể được phê duyệt của khu công nghiệp quy định, tách biệt với các lô được chỉ định cho sản xuất.
Hãy kiểm tra đồng thời chỉ định trong quy hoạch tổng thể và giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, vì mục đích sử dụng được phép có thể khác nhau giữa hai loại giấy tờ này.
