“Trong bối cảnh giãn cách xã hội bởi dịch Covid-19, hoạt động của lĩnh vực bất động sản công nghiệp trong năm 2020 và 2021 cho đến nay xoay quanh việc các công ty ở Việt Nam mở rộng hoặc chuyển địa điểm sản xuất. Năm ngoái cũng đã có một số thương vụ quan trọng và sự xuất hiện của các tài sản khó bán mong muốn thực hiện Bán – Thuê lại. Về các giao dịch cho thuê, thị trường có nhu cầu cao đối với các công trình xây sẵn do các nhà cung cấp thận trọng hơn trong việc cam kết thuê đất dài hạn hoặc dựa vào các hợp đồng ngắn hạn với khách hàng của họ”. – John Campbell, Trưởng Bộ phận – Dịch vụ BDS Công nghiệp, Savills Việt Nam.
Làm việc thông minh hơn thay vì chăm chỉ hơn
Sự xuất hiện của chiến lược Bán – Thuê lại là nhằm chuyển đổi bất động sản công nghiệp thành tiền mặt để duy trì cho các hoạt động của doanh nghiệp bằng cách bán đi bất động sản và thuê lại ngay lập tức. Loại giao dịch này đang dần được xem là một lựa chọn thông minh và khả thi hơn cho các doanh nghiệp để duy trì khả năng phục hồi trong thời gian thử thách này.
Giữa đại dịch, chúng ta đã chứng kiến nhiều nhà sản xuất và công ty hậu cần đã nhận ra được tiềm năng của các bất động sản sẵn có của họ như một phương tiện để huy động vốn mà không làm gián đoạn hoạt động. Trái ngược với việc vay lãi suất cao từ ngân hàng, phương pháp Bán – Thuê lại đóng vai trò là một lựa chọn thay thế thú vị mà các Giám đốc tài chính (CFO) cần xem xét.
Giao dịch Bán – Thuê lại là gì?
Bán – Thuê lại là một dạng công cụ tài chính đặc biệt, trong đó một bên (gọi là người bán/ người thuê tương lai) sở hữu tài sản sẽ bán tài sản đó cho bên thứ hai (gọi là nhà đầu tư/ người cho thuê trong tương lai). Sau đó, người bán thuê lại tài sản từ nhà đầu tư và trở thành người thuê, và nhà đầu tư sẽ trở thành người cho thuê (chủ sở hữu). Lợi ích cho người bán trong giao dịch này là họ có thể huy động vốn mà không phải di chuyển địa điểm sản xuất hoặc làm gián đoạn hoạt động kinh doanh. Hơn nữa, họ đang bán tài sản theo tỷ giá thị trường hiện tại, có nhiều khả năng là sẽ cao hơn chi phí mua ban đầu.
Biểu đồ 1: Quy trình đơn giản hóa của giao dịch Bán – Thuê lại:
Nhà đầu tư được lợi từ việc mua một tài sản đang hoạt động tạo ra lợi tức đầu tư tức thì từ tiền thuê hàng tháng. Do đó, họ không cần phải chi tiền mặt cho các chiến dịch tiếp thị để tìm kiếm khách thuê tiềm năng.
Bảng 1: So sánh việc Mua lại tài sản trống so với Bán – Thuê lại/ Mua lại tài sản hoạt động
Những hình thức của giao dịch Bán – Thuê lại
Có hai loại giao dịch bán và tái thuê trong ngành: thuê hoạt động và thuê vốn. Hợp đồng Bán – Thuê lại thường được cấu trúc như một hợp đồng thuê hoạt động nhưng sẽ được coi là một hợp đồng thuê vốn trong một số trường hợp. Thông thường, Bán – Thuê lại là thuê vốn nếu hợp đồng thuê có điều khoản mua lại hoặc thỏa thuận mua lại với giá chiết khấu hoặc giá trị thuê vượt quá 90% giá trị tài sản.
Bỏ qua các rủi ro chi phí cho thuê, chủ đầu tư vẫn đạt được những lợi ích rõ ràng của một số biện pháp phòng vệ khỏi lạm phát chi phí hoạt động. Nhìn chung, các phương pháp quản lý chi phí hoạt động được xác định theo bốn loại hợp đồng thuê riêng biệt như sau:
- Hợp đồng thuê gộp: Người thuê trả tiền thuê và người cho thuê sẽ trang trải mọi chi phí sinh hoạt. Người thuê có thể phải trả tiền cho những sửa chữa đặc biệt theo hợp đồng.
- Hợp đồng thuê ròng: Người thuê chịu trách nhiệm thanh toán tiền thuê và chi phí vận hành, tùy thuộc vào hợp đồng là hợp đồng thuê ròng đơn, thuê ròng kép hay thuê ròng ba lần.
- Hợp đồng cho thuê lai: Bao gồm cả giá thuê tổng và ròng, trong đó người thuê và chủ sở hữu chia sẻ chi phí vận hành của bất động sản.
- Hợp đồng thuê theo phần trăm: Chi phí sẽ phụ thuộc vào lợi nhuận gộp hoặc ròng của bên thuê. Hợp đồng thuê theo phần trăm yêu cầu một khoản tiền thuê tối thiểu để trang trải cho người cho thuê trong trường hợp người thuê dừng hoạt động kinh doanh.
Những tài sản nào có thể được sử dụng để thực hiện giao dịch Bán – Thuê lại?
Các doanh nghiệp sử dụng hình thức Bán – Thuê lại thường có tài sản cố định có giá trị cao, chẳng hạn như bất động sản hoặc các thiết bị đắt tiền. Đó là lý do tại sao các công ty bất động sản chọn hình thức Bán – Thuê lại để tăng vốn; tài sản là tài sản cố định cuối cùng có giá thành cao. Tuy nhiên, các doanh nghiệp trong nhiều lĩnh vực khác nhau, bao gồm xây dựng, hậu cần, kỹ thuật và nông nghiệp, cũng dựa vào hình thức Bán – Thuê lại. Các xe tải lớn sử dụng thiết bị hạng nặng và các đầu máy đã đăng ký khác cũng được sử dụng khá rộng rãi.
Cách thức hoạt động của giao dịch Bán – Thuê lại
Sau khi mua một tài sản, nhà đầu tư cam kết sẽ thực hiện hợp đồng thuê với người bán với chi phí đã thỏa thuận. Thời hạn cho thuê thông thường đối với các hợp đồng Bán – Thuê lại là từ 5 đến 10 năm, nhằm đảm bảo có đủ thời gian để nhà đầu tư đạt được lợi nhuận đầu tư của mình. Tại Việt Nam, lợi suất đầu tư cho các giao dịch này có thể dao động trong khoảng 8-11%.
Giao dịch Bán – Thuê lại thực chất là hai giao dịch trong một: giao dịch đầu tiên là bán hoặc mua tài sản. Sau khi cả hai bên ký Hợp đồng Mua bán (SPA) để kết thúc giao dịch mua, thì họ cũng phải ký Hợp đồng Cho thuê. SPA và Hợp đồng Cho thuê có mối liên hệ chặt chẽ với nhau, vì giá bán được nêu trong SPA phải cho phép nhà đầu tư đạt được lợi nhuận hấp dẫn so với giá thuê hàng tháng được nêu trong Hợp đồng cho thuê.
Một ví dụ cơ bản, nếu một nhà đầu tư mua một nhà kho rộng 30.000 m2 với giá 18 triệu đô la Mỹ và cho chủ sở hữu trước đó/ người thuê thuê lại với giá 4,5 đô la Mỹ/ m2/ tháng, thì lợi suất ròng ban đầu (NIY) là 9% có thể đạt được trong năm đầu tiên. Lưu ý rằng đây là lợi nhuận cho thuê. Để ước tính Tỷ lệ hoàn vốn nội bộ (IRR) thực tế của khoản đầu tư của họ, nhà đầu tư sẽ cần tiến hành phương pháp Dòng tiền chiết khấu (DCF). Tỷ lệ hoàn vốn nội bộ (IRR) sẽ thấp hơn lợi suất cho thuê vì nó phải tính đến các chi phí khác như chi phí bảo trì và vận hành của tài sản.
Bảng 2: Ví dụ về phân tích lợi suất cho thuê
Một điều quan trọng cần cân nhắc khác là mức tăng tiền thuê hàng năm được nêu rõ trong hợp đồng cho thuê. Cho dù đó là mức tăng 3% hay 5% sau năm đầu tiên sẽ có tác động đáng kể đến lợi nhuận của nhà đầu tư vào cuối kỳ hạn 5 hoặc 10 năm. Ví dụ: nếu giá thuê tăng 3% hàng năm sau năm đầu tiên trong thời hạn thuê 5 năm, kết quả sẽ như sau:
Bảng 3: Mối quan hệ giữa Mức tăng trưởng cho thuê hàng năm và Lợi suất cho thuê
Do thời gian dài và số lượng lớn các thỏa thuận cần được thương lượng và ký kết, nên liên hệ làm việc với một đơn vị tư vấn bất động sản chuyên nghiệp để hỗ trợ cả hai bên trong giao dịch, tốt nhất là một đơn vị có kinh nghiệm thực hiện thành công các giao dịch Bán – Thuê lại. Đơn vị tư vấn đó có thể giúp xác định xem giá bán có phù hợp với thị trường hiện tại hay không. Người đại diện cũng sẽ đóng một vai trò quan trọng trong việc soạn thảo Hợp đồng cho thuê mới và sẽ cần đảm bảo tất cả các điều khoản và mức tăng giá thuê hàng năm là hợp lý và phù hợp với thị trường. Hơn nữa, các điều khoản này sẽ cần phải phù hợp với Bên thuê và cung cấp cho nhà đầu tư hoặc Bên cho thuê lợi nhuận cho thuê thỏa đáng.
Những ai nên thực hiện giao dịch Bán – Thuê lại?
Các công ty đang tìm kiếm cơ hội tái cấp vốn phù hợp để giải phóng vốn và cải thiện dòng tiền mà không làm gián đoạn hoạt động nên xem xét hình thức Bán – Thuê lại là một lựa chọn khả thi. Người thuê nên liên hệ với một đơn vị tư vấn là một công ty bất động sản chuyên nghiệp để được hỗ trợ tốt nhất. Một đơn vị tư vấn có kinh nghiệm có thể giúp họ tính toán giá trị của đất và (các) tài sản xây dựng trên đất, từ đó đề xuất phí thuê hàng tháng hợp lý để đảm bảo ROI thỏa đáng cho chủ sở hữu/ nhà đầu tư mới. Hơn nữa, đơn vị tư vấn sẽ hỗ trợ cả hai bên xây dựng các điều khoản thuê có lợi phù hợp với thông lệ thị trường hiện nay.
Các loại công ty chủ yếu quan tâm đến việc Bán – Thuê lại thường bao gồm các nhà sản xuất có uy tín trên thị trường, các công ty đa quốc gia, các tổ chức đầu tư, các nhà phát triển công nghiệp, chủ sở hữu BĐS, quỹ tư nhân và các nhà đầu tư nước ngoài.
Hoạt động Bán – Thuê lại tài sản tại Việt Nam
Mặc dù ngày càng phổ biến nhưng hình thức Bán – Thuê lại vẫn chưa được sử dụng rộng rãi ở Việt Nam. Nhiều nhà sản xuất và công ty hậu cần không nhận thức được tiềm năng tài chính của phương pháp này. Tuy nhiên, một số công ty nước ngoài tại Việt Nam và thậm chí là các công ty trong nước đang bắt đầu thực hiện loại giao dịch trên. Thương vụ Bán – Thuê lại nổi tiếng đầu tiên trên thị trường công nghiệp Việt Nam là nhà kho của DKSH tại Bình Dương vào năm 2017. Năm 2018, Mapletree Logistics Trust từ Singapore đã đầu tư 43 triệu đô la Mỹ vào kho hàng 66.800 GFA của Unilever tại Bình Dương. Bất động sản được cho Unilever thuê lại với thời hạn 10 năm, mang lại lợi nhuận ròng ban đầu là 8,3% cho Mapletree. Khi xu hướng này tiếp tục phát triển, các nhà đầu tư đang tích cực tìm kiếm các bất động sản công nghiệp để Bán – Thuê lại. Năm 2020, Savills Việt Nam đã môi giới Bán – Thuê lại thành công 36.000 m2 GFA mặt bằng nhà kho tại Dĩ An, Bình Dương. Trong giao dịch này, Savills đóng vai trò đại diện khách mua. Bất động sản được mua với giá hơn 20 triệu đô la Mỹ và cho thuê lại với thời hạn thuê +5 năm và mang lại lợi nhuận hơn 9% cho nhà đầu tư.
Điều gì sẽ xảy ra sau khi thời hạn thuê kết thúc?
Hợp đồng Bán – Thuê lại thường là hợp đồng dài hạn, mục đích là đáp ứng đủ thời gian để xác định những việc cần làm sau khi hợp đồng thuê hết hạn. Có nhiều lựa chọn sau khi hợp đồng Bán – Thuê lại hết hạn, tùy thuộc vào cách hai bên sắp xếp thỏa thuận. Nếu hợp đồng Bán – Thuê lại là hợp đồng thuê vốn, thì người thuê có thể sở hữu thiết bị miễn phí vào cuối thời gian thuê mà không phải chịu thêm nghĩa vụ nào.
Kết luận
Nhu cầu về đất đai, nhà xưởng, kho bãi tăng cao khiến giá thuê tại các khu công nghiệp gần các thành phố lớn cũng leo thang. Việt Nam có 336 khu công nghiệp với diện tích khoảng 97.800 ha. Trong đó, 261 khu công nghiệp đang hoạt động, 75 khu còn lại đang được giải phóng mặt bằng và chuẩn bị xây dựng. Tỷ lệ lấp đầy của các khu công nghiệp đang hoạt động đạt 76%. Giá cả tăng vẫn là mối lo ngại đối với các lĩnh vực sản xuất có giá trị thấp và tỷ suất lợi nhuận thấp như dệt may và đồ nội thất. Tỷ giá hối đoái hiện tại vẫn có thể chấp nhận được đối với các nhà sản xuất đa quốc gia có giá trị cao hoạt động trong lĩnh vực công nghệ, hỗ trợ công nghệ cao và máy móc tự động.
Bất chấp những ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 đối với toàn bộ nền kinh tế nói chung, thị trường đất công nghiệp/ bất động sản công nghiệp vẫn đang trên đà phát triển. Giá thuê đất của khu công nghiệp được ghi nhận là có xu hướng tăng và trở thành điểm sáng trong bối cảnh thị trường hiện nay, với nguồn cung hạn chế ở các phân khúc khác như nhà ở thương mại, văn phòng, bán lẻ. Một trong những lý do cho điều này là các công ty đang gặp khó khăn về tài chính đang tìm kiếm nguồn tài trợ để giúp họ tồn tại. Cơ cấu tài chính Bán – Thuê lại đang được quan tâm trở lại vì nó có thể giúp tạo ra dòng tiền và đóng một vai trò quan trọng trong việc mở rộng chiến lược kinh doanh.
Tác giả: John Campbell – Trưởng bộ phận Bất động sản Công nghiệp (Savills Việt Nam)
