20 March 2026
Hợp đồng thuê nhà xưởng là một thỏa thuận pháp lý quan trọng giữa chủ xưởng và doanh nghiệp thuê, quy định rõ quyền lợi, trách nhiệm của mỗi bên. Theo Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng thuê tài sản (trong đó có nhà xưởng) được định nghĩa là “sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê bàn giao tài sản cho bên thuê sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê”. Hợp đồng này phải tuân thủ quy định hiện hành và có giá trị pháp lý cao nhằm bảo vệ quyền lợi của cả hai bên.
Để đảm bảo tính pháp lý và minh bạch, Savills khuyến nghị hợp đồng thuê nhà xưởng nên được lập thành văn bản đầy đủ và, với các hợp đồng thuê có thời hạn dài, tốt nhất là công chứng chứng thực.
Việc ký kết hợp đồng là bước quan trọng nhất để đảm bảo an toàn pháp lý và vận hành ổn định. Để nắm rõ toàn bộ quy trình từ khâu tìm kiếm, khảo sát đến khi đặt bút ký kết, bạn có thể tham khảo Hướng dẫn toàn diện cho thuê nhà xưởng tại Việt Nam của chúng tôi.
Hợp đồng thuê nhà xưởng thường bao gồm những điều khoản cơ bản sau (thường được phân thành các mục riêng biệt hoặc phụ lục kèm theo hợp đồng):
Xác định rõ bên cho thuê (chủ xưởng) và bên thuê (doanh nghiệp), bao gồm tên đầy đủ, địa chỉ trụ sở, mã số doanh nghiệp (nếu có), đại diện, và ngành nghề kinh doanh (bên cho thuê phải đăng ký thêm ngành nghề “kinh doanh bất động sản” nếu kinh doanh cho thuê xưởng). Chủ xưởng phải là chủ sở hữu hợp pháp của tài sản cho thuê (có Giấy CNQSDĐ/Giấy CN sở hữu hợp pháp, không có tranh chấp và không bị kê biên thi hành án).
Ghi rõ địa điểm, diện tích, kết cấu nhà xưởng, các hạng mục kèm theo (như kho bãi, văn phòng, hệ thống điện nước, PCCC…). Hợp đồng nên liệt kê chi tiết tình trạng hiện tại của nhà xưởng và các trang thiết bị (theo điều khoản bàn giao) để tránh tranh chấp sau này.
Vị trí địa lý là yếu tố then chốt quyết định giá thuê và chi phí logistics. Hiện nay, nhu cầu cho thuê nhà xưởng gần TPHCM đang tăng cao, đặc biệt là tại các khu vực vệ tinh có kết nối hạ tầng tốt như Củ Chi, giúp doanh nghiệp tối ưu hóa chuỗi cung ứng.
Theo Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015, nhà xưởng là bất động sản, nên chỉ được xây dựng và cho thuê trên đất phi nông nghiệp. Do đó hợp đồng phải đảm bảo tài sản cho thuê được xây dựng hợp pháp trên loại đất phù hợp với quy định của Luật Đất đai và Luật Nhà ở (nếu có liên quan). Đối với mô hình nhà xưởng xây sẵn (RBF), các tiêu chuẩn về hệ thống kỹ thuật thường được đồng bộ hóa, giúp đơn giản hóa quá trình nghiệm thu.
Nêu rõ thời hạn thuê cụ thể (bắt đầu – kết thúc), cơ chế gia hạn (nếu có), và điều kiện chấm dứt trước thời hạn. Thời hạn do hai bên thỏa thuận. Nhiều doanh nghiệp thường chọn thời gian thuê ban đầu 3–5 năm để ổn định hoạt động và có ưu đãi giá. Điều khoản gia hạn nên quy định rõ thủ tục và thời hạn báo trước để bên thuê có thể tiếp tục thuê hoặc hai bên có thể đàm phán lại khi hợp đồng hết hạn.
Hợp đồng thuê xưởng sẽ quy định rõ cách tính và hình thức thanh toán tiền thuê (định kỳ tháng/quý, thanh toán chuyển khoản, hóa đơn GTGT, v.v.). Các bên cần thỏa thuận rõ về tiền đặt cọc, số tiền, mục đích đặt cọc và điều kiện hoàn trả.
Bên cạnh đó, các hợp đồng dài hạn (thường từ 5 đến 10 năm) nên xem xét thêm Điều khoản trượt giá (Escalation Clause). Đây là điều khoản quan trọng khi ký hợp đồng thuê dài hạn, giúp điều chỉnh giá thuê sau mỗi 2-3 năm dựa trên tỷ lệ lạm phát hoặc giá thị trường (mức trung bình thị trường thường là 3-5% sau mỗi 2 hoặc 3 năm). Điều khoản này giúp bên cho thuê duy trì giá trị hợp đồng trong suốt thời gian dài, trong khi bên thuê cần chuẩn bị trước sự thay đổi về chi phí trong tương lai.
Xác định rõ thời điểm, thủ tục bàn giao nhà xưởng (với tình trạng như thế nào), các giấy tờ liên quan (biên bản bàn giao, hồ sơ pháp lý, giấy chứng nhận PCCC…). Nếu có trang thiết bị, vật tư kèm theo, hợp đồng cần liệt kê cụ thể để bên thuê kiểm tra và nghiệm thu. Theo Luật Nhà ở 2014 (áp dụng tương tự cho nhà xưởng), nếu hợp đồng thuê có thời hạn từ 6 tháng trở lên thì phải được công chứng/chứng thực và đăng ký (trừ trường hợp luật khác quy định). Do đó, nếu nhà xưởng là tài sản có giá trị lớn, hai bên nên thực hiện ký kết tại Văn phòng công chứng hoặc được chính quyền địa phương chứng thực để đảm bảo hợp đồng có hiệu lực cao nhất.
| Nội dung | Bên Cho Thuê (Lessor) | Bên Thuê (Lessee) |
| Bàn giao & Sử dụng | Giao tài sản đúng cam kết, đảm bảo tình trạng kỹ thuật như thỏa thuận ban đầu. | Sử dụng tài sản đúng mục đích thuê (sản xuất, kho bãi…) theo hợp đồng. |
| Trách nhiệm Tài chính | Chịu các khoản thuế, phí liên quan đến sở hữu đất đai/tài sản (trừ khi có thỏa thuận khác). | Thanh toán tiền thuê đầy đủ và đúng hạn theo phương thức đã ký kết. |
| Bảo trì & Sửa chữa | Thực hiện sửa chữa lớn, khắc phục các hư hỏng kết cấu hoặc hệ thống kỹ thuật cố định. | Thực hiện bảo dưỡng và sửa chữa nhỏ; giữ gìn tài sản trong suốt quá trình vận hành. |
| Bảo đảm Pháp lý | Đảm bảo quyền sử dụng ổn định, không để xảy ra tranh chấp quyền sở hữu hoặc cưỡng chế. | Chịu trách nhiệm bồi thường nếu làm hư hỏng tài sản vượt quá mức hao mòn tự nhiên. |
| Quyền hạn chính | Yêu cầu thanh toán đúng hạn và đơn phương chấm dứt nếu bên thuê vi phạm nghiêm trọng. | Yêu cầu bên cho thuê sửa chữa kịp thời các hư hỏng lớn để không gián đoạn sản xuất. |
Điều khoản này quy định rõ điều kiện gia hạn hợp đồng và quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng của các bên. Cụ thể, bên thuê có thể yêu cầu gia hạn hợp đồng sau khi hết hạn, với các điều kiện về giá thuê và các điều khoản hợp đồng được thương lượng lại. Một điểm quan trọng là quyền ưu tiên gia hạn (Right of First Refusal), giúp bên thuê có quyền ưu tiên tiếp tục thuê xưởng khi chủ xưởng có ý định cho thuê lại hoặc không gia hạn hợp đồng với bên thuê.
Ngoài ra, điều khoản cũng cần chỉ rõ các trường hợp để đơn phương chấm dứt hợp đồng mà không mất cọc, chẳng hạn như khi bên cho thuê vi phạm nghĩa vụ hợp đồng (không bảo trì tài sản, không đảm bảo chất lượng xưởng) hoặc khi xảy ra các sự kiện bất khả kháng.
Thỏa thuận phương thức giải quyết tranh chấp (thương lượng, hòa giải, trọng tài hoặc tòa án) và luật áp dụng (thường là pháp luật Việt Nam). Hợp đồng thường nêu rõ các trường hợp bất khả kháng và cách xử lý, và điều khoản bảo mật nếu có thông tin nhạy cảm. Ngoài ra, các điều khoản về thuế, hóa đơn giá trị gia tăng cũng cần đề cập: bên cho thuê phải xuất hóa đơn đầy đủ cho khoản tiền thuê theo quy định.
Trước khi ký hợp đồng, cả bên cho thuê và bên thuê cần đảm bảo các điều kiện về pháp lý:
Doanh nghiệp cho thuê nhà xưởng cần có đăng ký kinh doanh với ngành nghề “Kinh doanh bất động sản” (mã ngành 6810) và tỷ lệ vốn chủ sở hữu tối thiểu trong dự án (ít nhất 20% tổng vốn với dự án <20 ha, 15% với ≥20 ha), theo quy định tại Luật Kinh doanh BĐS 2023 (số 29/2023/QH15).
Tài sản cho thuê phải thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bên cho thuê, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Giấy CNQSDĐ) và không có tranh chấp hoặc bị kê biên. Đất xây dựng nhà xưởng phải là đất phi nông nghiệp theo quy định tại Luật Đất đai 2024 (số 31/2024/QH15) và Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015.
Nếu cho thuê lại nhà xưởng (sublease), bên cho thuê cần có sự đồng ý của chủ xưởng theo quy định tại Điều 475 Bộ luật Dân sự 2015 và tuân thủ các quy định về kinh doanh bất động sản.
Bên thuê cần lưu ý xác minh quyền hạn của bên cho thuê. Nếu tài sản được thuê từ một đơn vị thứ cấp, quy trình cho thuê lại nhà xưởng trong khu công nghiệp bắt buộc phải có sự đồng ý bằng văn bản của chủ đầu tư hạ tầng KCN để đảm bảo tính pháp lý bền vững.
Bên thuê cần kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý của nhà xưởng (bao gồm sổ đỏ, sổ hồng, giấy phép xây dựng, giấy chứng nhận PCCC, v.v.) để đảm bảo rằng bên cho thuê là chủ hợp pháp của tài sản. Bên thuê cũng cần thực hiện nghĩa vụ thuế theo hợp đồng thuê tài sản, thường được tính theo tỉ lệ phần trăm của giá trị tiền thuê mỗi kỳ.
Nếu hợp đồng thuê có thời hạn từ 6 tháng trở lên, cả hai bên cần lưu ý về thủ tục khai thuế thuê tài sản theo quy định của pháp luật hiện hành. Bên thuê nên yêu cầu bên cho thuê cung cấp hóa đơn giá trị gia tăng (VAT) cho các khoản thanh toán liên quan để bảo vệ quyền lợi về thuế, và đảm bảo quyền khấu trừ (nếu có).
Về trách nhiệm bảo trì, bên cho thuê có trách nhiệm duy trì hệ thống PCCC đảm bảo đáp ứng đủ các yêu cầu tiêu chuẩn an toàn, trong khi bên thuê có trách nhiệm kiểm tra, bảo trì hệ thống này trong suốt quá trình sử dụng. Đặc biệt, bên thuê cần đảm bảo các yêu cầu về PCCC theo các quy định trong hợp đồng và chịu trách nhiệm khắc phục khi có vi phạm.
Ngoài ra, bên cho thuê cần có giấy phép môi trường (DTM) nếu cần, nhằm đảm bảo xưởng đáp ứng các quy định về bảo vệ môi trường. Nếu xưởng chưa có giấy phép môi trường, bên cho thuê phải hoàn thiện thủ tục này trước khi bàn giao cho bên thuê.
Theo quy định hiện hành, hợp đồng thuê nhà xưởng không bắt buộc phải công chứng/chứng thực, trừ trường hợp có thỏa thuận hoặc một bên là tổ chức kinh doanh bất động sản. Cụ thể, Luật Đất đai (2024) quy định: hợp đồng cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất phải được công chứng/chứng thực theo yêu cầu của các bên khi một trong các bên tham gia là tổ chức kinh doanh bất động sản.
Nếu cả hai bên đều là cá nhân/tổ chức thông thường (không phải doanh nghiệp BĐS), thì hợp đồng chỉ cần lập thành văn bản theo quy định Bộ luật Dân sự mà không bắt buộc phải công chứng.
Tip: Đối với doanh nghiệp FDI, việc công chứng giúp việc thực hiện các thủ tục sau này (như cấp IRC, ERC hoặc giấy phép môi trường) trở nên thuận lợi và ít bị cơ quan chức năng truy vấn về tính xác thực của địa điểm hơn.
Việc ký kết hợp đồng là bước cuối cùng và quan trọng nhất trong quy trình đầu tư sản xuất. Để có cái nhìn toàn diện từ khâu tìm kiếm, lựa chọn địa điểm đến vận hành, hãy tham khảo Hướng dẫn toàn diện cho thuê nhà xưởng tại Việt Nam của Savills.
Để tiện tham khảo, bạn có thể tải mẫu hợp đồng thuê nhà xưởng chi tiết do Savills chuẩn bị tại đây: Mẫu hợp đồng cho thuê nhà xưởng và kho bãi – Savills. Mẫu hợp đồng này được xây dựng theo quy định pháp luật hiện hành, giúp doanh nghiệp tiết kiệm thời gian soạn thảo và đảm bảo đầy đủ điều khoản quan trọng. Ngoài ra, Savills Việt Nam còn cung cấp tư vấn chuyên nghiệp về bất động sản công nghiệp, hỗ trợ doanh nghiệp lựa chọn nhà xưởng phù hợp và soạn thảo hợp đồng hiệu quả.
Hợp đồng thuê nhà xưởng cần có những điều khoản gì?
Hợp đồng thuê nhà xưởng cần có các điều khoản về thông tin các bên, mô tả tài sản, thời hạn thuê, giá thuê, phương thức thanh toán, tiền đặt cọc, quyền và nghĩa vụ của các bên, gia hạn và chấm dứt hợp đồng, bảo trì, an toàn PCCC và giải quyết tranh chấp.
Có bắt buộc công chứng hợp đồng thuê nhà xưởng không?
Không bắt buộc công chứng, nhưng nên công chứng hợp đồng để đảm bảo tính pháp lý và bảo vệ quyền lợi khi xảy ra tranh chấp.
Nếu doanh nghiệp FDI thuê xưởng, hợp đồng cần lưu ý gì về đồng tiền thanh toán?
Theo Thông tư 32/2013/TT-NHNN, mọi hình thức báo giá, định giá và thanh toán trong hợp đồng thuê nhà xưởng trên lãnh thổ Việt Nam bắt buộc thực hiện bằng Đồng Việt Nam (VND). Việc sử dụng ngoại tệ để định giá có thể khiến hợp đồng bị vô hiệu về mặt pháp lý.
Khuyến nghị từ Savills Industrial:
– Ưu tiên giá VND: Nhà đầu tư nên đàm phán trực tiếp bằng VND để đảm bảo an toàn pháp lý tuyệt đối và thuận tiện khi quyết toán thuế.
– Cơ chế điều chỉnh tỷ giá: Nếu cần bảo toàn giá trị theo ngoại tệ, hãy quy định rõ tỷ giá tham chiếu (ví dụ: tỷ giá bán ra của Vietcombank tại ngày thanh toán) để điều chỉnh số tiền VND thực trả định kỳ.
– Hóa đơn: Mọi hóa đơn và chứng từ chuyển khoản phải được lập bằng VND để tránh các chế tài xử phạt về quản lý ngoại hối.
