02 April 2022
Thị trường cho thuê nhà xưởng gần TPHCM đang phát triển mạnh để phục vụ nhu cầu mở rộng sản xuất của doanh nghiệp. Các tỉnh như Bình Dương, Long An, Đồng Nai và Củ Chi (TP. HCM) được xem là vị trí vàng nhờ ưu thế hạ tầng và giá thuê cạnh tranh.
Theo báo cáo, mức giá thuê xưởng trung bình ở các tỉnh phía Nam dao động khoảng 4-6 USD/m²/tháng. Điều này giúp doanh nghiệp tiết kiệm chi phí so với thuê trong nội thành và tận dụng được hệ thống giao thông kết nối.
– Hạ tầng giao thông: Bình Dương, được mệnh danh là “thủ phủ công nghiệp” của phía Nam, sở hữu mạng lưới đường bộ phát triển mạnh mẽ với các đại lộ và cao tốc quan trọng như đại lộ Tân Uyên, ĐT742, ĐT743, ĐT747B, và Vành đai 4, giúp kết nối nhanh chóng với TP. HCM và các tỉnh lân cận. Ngoài ra, Bình Dương còn có hệ sinh thái dịch vụ hoàn chỉnh với các trung tâm logistics hiện đại, các dịch vụ hỗ trợ doanh nghiệp như kho bãi, vận tải, và xử lý chất thải, rất thuận lợi cho việc sản xuất và phân phối hàng hóa. Khu vực Tân Uyên đặc biệt được đầu tư mạnh mẽ về hạ tầng, thu hút dòng vốn lớn nhờ sự phát triển của các khu công nghiệp như VSIP 3 (nơi có nhà máy Lego), VSIP 2, và Uyên Hưng.
– Khu công nghiệp tiêu biểu: VSIP, Sóng Thần, Mỹ Phước, Việt Hương, VSIP 3 (Tân Uyên), Nam Tân Uyên,… Đây đều là các KCN có cơ sở hạ tầng hiện đại, tỷ lệ lấp đầy cao (khoảng 95%). Đặc biệt, VSIP III đang trở thành khu công nghiệp điển hình trong xu hướng nhà xưởng xanh và đạt tiêu chuẩn ESG (Environmental, Social, and Governance), thu hút các nhà đầu tư chú trọng đến phát triển bền vững.
– Giá thuê: Bình Dương có giá thuê xưởng dao động khoảng 4-5 USD/m²/tháng (tương đương 100-125 nghìn VNĐ/m²). Riêng khu vực Tân Uyên đang có giá thuê ở mức trung bình thấp, thường dao động 4-4.5 USD/m², trong khi giá thuê đất công nghiệp có thể từ 150-250 USD/m²/chu kỳ thuê.
– Ưu-nhược điểm: Ưu điểm là nguồn cung nhà xưởng phong phú, cộng đồng công nghiệp lớn và hạ tầng giao thông dày đặc. Nhược điểm là mức giá đôi khi cao hơn so với khu vực khác và cạnh tranh gay gắt (tỷ lệ lấp đầy KCN cao).
– Hạ tầng & định hướng: Củ Chi, khu vực Tây Bắc TP. HCM, nổi bật với quỹ đất rộng lớn và đang được quy hoạch phát triển thành một đô thị logistics quan trọng, gắn kết với các tỉnh Bình Dương, Long An và Tây Ninh. Chính quyền TP. HCM đã kêu gọi đầu tư hơn 12,4 tỷ USD cho 55 dự án tại Củ Chi và Hóc Môn, chủ yếu tập trung phát triển hạ tầng giao thông như vành đai, Metro và đặc biệt là cao tốc TP. HCM – Mộc Bài (dự kiến triển khai mạnh vào năm 2026), giúp thúc đẩy kết nối liên vùng. Củ Chi còn được đầu tư xây dựng Trung tâm Logistics nhằm liên kết các khu công nghiệp (KCN) trong khu vực và hỗ trợ chuỗi cung ứng xuyên suốt.
– Khu công nghiệp tiêu biểu: Một số KCN và cụm CN đang phát triển ở Củ Chi gồm Củ Chi, Tân Phú Trung, Trung An. Ngoài ra, một phần quỹ đất Củ Chi cũng đang thu hút đầu tư mạnh mẽ. Dự kiến những khu CN mới của TP. HCM như Tây Bắc sẽ đi vào hoạt động trong thời gian tới.
– Giá thuê: Giá thuê xưởng tại Củ Chi thường thấp hơn so với các tỉnh khác, khoảng 3-4,5 USD/m²/tháng (tương đương ~70-110 nghìn VNĐ/m²). Mức giá này thu hút doanh nghiệp logistics và sản xuất nhẹ muốn giữ chi phí thuê ở mức thấp. Lưu ý: Đây là mức tham khảo chung; giá cụ thể tùy theo tiêu chuẩn xưởng và vị trí gần các tuyến giao thông chính.
– Ưu-nhược điểm: Ưu điểm lớn nhất là quỹ đất dồi dào, gần trung tâm TP. HCM và hệ thống cảng biển/phương tiện nội đô, phù hợp phát triển chuỗi kho bãi. Củ Chi đang được đầu tư mạnh mẽ về cơ sở hạ tầng, hứa hẹn tiềm năng tăng giá. Nhược điểm là nhiều khu công nghiệp vẫn trong giai đoạn quy hoạch hoặc phát triển ban đầu, hạ tầng chưa đồng bộ hoàn toàn. Do đó, trước khi thuê, doanh nghiệp cần kiểm tra kỹ cơ sở hạ tầng (đường sá, cấp nước, PCCC).
– Hạ tầng & vị trí: Long An giáp ranh phía Tây TP. HCM, có nhiều tuyến đường quan trọng nối các KCN với TP. HCM và miền Tây (quốc lộ 1A, cao tốc Bến Lức – Long Thành, vành đai 3). Hạ tầng ở đây đang cải thiện nhanh để phục vụ các KCN ven đô. Long An cũng là điểm trung chuyển chính trên tuyến đường bộ ven biển và đường sắt liên vận quốc tế giúp logistic thông suốt.
– Khu công nghiệp tiêu biểu: Các KCN nổi bật gồm Long Hậu, Tân Kim (Cần Giuộc), Đức Hòa, Cảng Quốc tế Long An (SILK), Đông Nam (Ba Tri), Phước Vĩnh Đông,… Tại các KCN này, ngoài hình thức thuê trực tiếp từ chủ đầu tư hạ tầng, thị trường cho thuê lại nhà xưởng trong khu công nghiệp cũng diễn ra sôi động, giúp các doanh nghiệp SME dễ dàng tìm kiếm diện tích nhỏ hoặc ngắn hạn.
– Giá thuê: Giá thuê nhà xưởng Long An hiện khoảng 4-5 USD/m²/tháng. Giá thuê tại các KCN lâu đời như Long Hậu và Đức Hòa thường ở ngưỡng 4 USD/m², còn các KCN mới mở có thể lên đến 5 USD/m². So với Bình Dương, Long An có ưu thế giá mềm hơn đôi chút nhờ nhiều chủ đầu tư mở rộng quỹ đất.
– Ưu-nhược điểm: Long An có lợi thế đất rộng, lao động giá rẻ và chính sách thu hút đầu tư ưu đãi của tỉnh. Tuy nhiên, nhược điểm là khoảng cách xa trung tâm hơn so với Bình Dương – Đồng Nai, một số dịch vụ đi kèm còn thiếu (ví dụ logistics đường biển phụ thuộc Long Hậu). Do đó, Long An phù hợp với doanh nghiệp muốn tối ưu chi phí thuê mặt bằng và sẵn sàng dùng dịch vụ vận tải đường dài.
– Hạ tầng & vị trí: Đồng Nai là tâm điểm công nghiệp lớn của phía Nam cùng với Bình Dương, có sân bay quốc tế Long Thành sắp hoàn thiện, cảng Cái Mép – Thị Vải và hệ thống đường bộ, đường thủy dày đặc (Đại lộ 1, Quốc lộ 20, Cao tốc HCM – Long Thành – Dầu Giây). Hạ tầng phát triển nhanh, tạo điều kiện cho logistics xuất nhập khẩu thuận lợi.
– Khu công nghiệp tiêu biểu: Đồng Nai có các KCN lâu đời và lớn như Amata (Biên Hòa), Tam Phước, Biên Hòa 2, Long Thành, Nhơn Trạch, Long Đức, Hố Nai, Trảng Bom,… Đây là những KCN có hạ tầng hoàn thiện nhất khu vực phía Nam. Sắp tới, khi sân bay Long Thành đi vào hoạt động (dự kiến 2026), Đồng Nai sẽ càng thu hút thêm nhà đầu tư.
– Giá thuê: Giá thuê nhà xưởng ở Đồng Nai thường cao nhất trong khu vực, khoảng 5-6 USD/m²/tháng. Nguyên nhân là do vị trí đắc địa và gần cảng biển, sân bay. Ví dụ, khu vực Biên Hòa có giá thuê bình quân tầm 5 USD/m² và có xu hướng tăng nhẹ mỗi năm. Các KCN Nhơn Trạch, Long Thành cũng có giá tương đương hoặc cao hơn do nguồn cung hạn chế.
– Ưu-nhược điểm: Đồng Nai nổi bật về hạ tầng và tiện ích đa dạng (cảng biển, sân bay, các khu đô thị phụ trợ). Đây là điểm đến tốt cho các ngành công nghiệp nặng và xuất khẩu. Nhược điểm là giá thuê cao và cạnh tranh khốc liệt. Doanh nghiệp cần cân nhắc khả năng tài chính nếu chọn Đồng Nai vì chi phí thuê và dịch vụ đi kèm có thể lớn hơn.
| Tỉnh/Thành phố | Khu công nghiệp tiêu biểu | Giá thuê (USD/m²/tháng) | Đặc điểm chính | Ngành nghề phù hợp |
| Bình Dương | VSIP, Sóng Thần, Mỹ Phước, Nam Tân Uyên… | 4-5 USD | Nhiều KCN lớn, hạ tầng tốt, giá trung bình | Điện tử, cơ khí chế tạo, sản xuất thiết bị, logistics |
| Củ Chi (HCM) | Củ Chi, Tân Phú Trung, Tây Bắc (Q12)… | 3-4.5 USD (thấp nhất) | Đất nhiều, gần TP, hạ tầng đang phát triển | Logistics, sản xuất nhẹ, kho bãi, chế biến thực phẩm |
| Long An | Long Hậu, Đức Hòa, Tân Kim, SILK… | 4-5 USD | Đất rộng, chi phí thấp, kết nối miền Tây | Sản xuất chế biến thực phẩm, dệt may, công nghiệp nhẹ |
| Đồng Nai | Amata, Tam Phước, Long Thành, Nhơn Trạch… | 5-6 USD | Sân bay, cảng biển, đa tiện ích, giá cao | Ô tô, điện tử, chế tạo máy, logistics, công nghiệp nặng |
Lưu ý: Giá thuê mang tính tham khảo; nguồn: Báo cáo thị trường Nam Bộ (VnExpress) và khảo sát Savills. Thực tế giá cụ thể tùy theo vị trí và điều kiện cơ sở hạ tầng.
Danh sách trên cho thấy mỗi khu vực cho thuê nhà xưởng gần TP. HCM có thế mạnh riêng. Bình Dương và Đồng Nai nổi bật về hạ tầng đồng bộ và nguồn cung lớn; Long An và Củ Chi có ưu thế chi phí thấp và quỹ đất rộng.
Việc lựa chọn địa điểm thuê phụ thuộc lớn vào ngân sách và đặc thù ngành nghề. Sau khi đã chọn được vị trí ưng ý, bước quan trọng tiếp theo là thương thảo các điều khoản pháp lý. Quý doanh nghiệp nên tìm hiểu kỹ mẫu hợp đồng thuê nhà xưởng chuẩn để nắm rõ trách nhiệm về bảo trì, PCCC và các chi phí vận hành kèm theo.
Để được tư vấn chi tiết về thuê xưởng gần TP. HCM, quý doanh nghiệp có thể liên hệ Savills Industrial – đội ngũ chuyên gia BĐS công nghiệp hàng đầu của Savills Việt Nam.
Để có cái nhìn tổng thể về quy trình đầu tư tại các khu vực này, quý doanh nghiệp có thể tham khảo Hướng dẫn cho thuê nhà xưởng tại Việt Nam.
Thủ tục cho thuê lại nhà xưởng trong khu công nghiệp yêu cầu sự đồng ý của chủ đầu tư hạ tầng và phải đáp ứng các điều kiện về vốn chủ sở hữu theo Luật Kinh doanh BĐS 2023.
– Bình Dương: VSIP, Sóng Thần, Mỹ Phước, Nam Tân Uyên.
– Đồng Nai: Amata, Long Thành, Nhơn Trạch, Tam Phước.
– Long An: Long Hậu, Đức Hòa, Tân Kim, Cảng Quốc tế Long An (SILK).
– Củ Chi: KCN Củ Chi, Tân Phú Trung, Khu đô thị Tây Bắc.
Có. Savills Industrial cung cấp báo cáo chi tiết về biến động giá thuê tại các khu vực như Bình Dương, Củ Chi (TP.HCM), Long An và Đồng Nai. Báo cáo này cập nhật mức giá thuê trung bình, xu hướng thay đổi theo thời gian và các yếu tố ảnh hưởng như hạ tầng và nguồn cung.
📩 Liên hệ Savills để nhận báo cáo Industrial White Paper mới nhất – tài liệu này sẽ cung cấp số liệu chi tiết và phân tích sâu hơn theo từng tỉnh/thành, hỗ trợ doanh nghiệp nắm bắt xu hướng giá thuê và thị trường một cách chính xác, thay vì chỉ dựa vào mức giá tham khảo chung.
