22 September 2023
Logistics là một phần của chuỗi cung ứng. Logistics tập trung vào vận chuyển, kho bãi, tồn kho và giao hàng; trong khi chuỗi cung ứng bao quát toàn bộ hệ thống từ nhà cung cấp, sản xuất, phân phối đến khách hàng cuối. Nói cách khác, logistics giúp hàng hóa “di chuyển hiệu quả”, còn quản lý chuỗi cung ứng giúp toàn bộ hệ thống vận hành tối ưu.
Trong bối cảnh thương mại điện tử, sản xuất xuất khẩu và dòng vốn FDI tiếp tục mở rộng, logistics và chuỗi cung ứng đang trở thành một trong những trụ cột quan trọng của nền kinh tế Việt Nam. Với vị trí chiến lược tại Đông Nam Á, mạng lưới FTA rộng và hạ tầng giao thông được đầu tư mạnh, Việt Nam có cơ hội nâng cấp vai trò từ “điểm sản xuất” thành trung tâm logistics và chuỗi cung ứng có giá trị cao trong khu vực.
Logistics, hay hậu cần, là quá trình lập kế hoạch, thực hiện và kiểm soát dòng chảy hàng hóa, thông tin và nguồn lực từ điểm xuất phát đến điểm tiêu thụ. Trong doanh nghiệp, logistics thường gắn với mục tiêu đưa đúng hàng hóa, đúng số lượng, đúng thời điểm, đúng địa điểm và trong đúng điều kiện.
Bốn hoạt động cốt lõi của logistics gồm:
| Hoạt động | Vai trò chính |
| Vận tải | Di chuyển hàng hóa bằng đường bộ, đường biển, đường hàng không, đường sắt hoặc đường thủy nội địa |
| Kho bãi | Lưu trữ, bảo quản và xử lý hàng hóa trước khi phân phối |
| Quản lý hàng tồn | Cân bằng giữa nhu cầu thị trường, chi phí lưu kho và khả năng đáp ứng đơn hàng |
| Thực hiện đơn hàng | Tiếp nhận, xử lý, đóng gói, giao hàng và quản lý hoàn trả |
Doanh nghiệp quản lý logistics tốt có thể giảm chi phí vận hành, cải thiện tốc độ giao hàng và nâng cao trải nghiệm khách hàng. Ngược lại, logistics thiếu hiệu quả có thể làm tăng tồn kho, chậm giao hàng, phát sinh chi phí và ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận.
Chuỗi cung ứng là toàn bộ hệ thống gồm tổ chức, con người, hoạt động, thông tin, phương tiện và nguồn lực liên quan đến quá trình tạo ra và đưa sản phẩm đến khách hàng cuối. Một chuỗi cung ứng cơ bản thường gồm năm mắt xích: nhà cung cấp → nhà sản xuất → kho/phân phối → bán lẻ → khách hàng cuối.
Quản lý chuỗi cung ứng và logistics không chỉ là vận chuyển hàng hóa. Đây là quá trình điều phối dòng nguyên liệu, sản xuất, tồn kho, đơn hàng, dữ liệu và tài chính để tối đa hóa giá trị cho khách hàng, đồng thời tạo lợi thế cạnh tranh cho doanh nghiệp.
Trong một thị trường biến động nhanh, quản lý chuỗi cung ứng hiệu quả giúp doanh nghiệp phản ứng tốt hơn trước thay đổi về nhu cầu, chi phí nguyên liệu, tắc nghẽn vận tải hoặc yêu cầu giao hàng nhanh từ thương mại điện tử.
| Yếu tố | Logistics | Chuỗi cung ứng |
| Phạm vi | Hẹp hơn, tập trung vào dòng chảy hàng hóa | Rộng hơn, bao quát toàn bộ hệ thống từ nguyên liệu đến khách hàng |
| Mục tiêu | Đưa hàng đúng nơi, đúng lúc, đúng tình trạng | Tối ưu giá trị toàn hệ thống và tạo lợi thế cạnh tranh |
| Số bên tham gia | Thường liên quan đến một hoặc vài doanh nghiệp | Gồm nhiều doanh nghiệp, nhà cung cấp, nhà sản xuất, nhà phân phối và khách hàng |
| Quan hệ | Là một phần của chuỗi cung ứng | Bao gồm logistics và nhiều chức năng khác như mua hàng, sản xuất, hoạch định nhu cầu |
Logistics là nền tảng giúp hàng hóa lưu thông hiệu quả giữa sản xuất, thương mại và tiêu dùng. Theo Chiến lược phát triển dịch vụ logistics Việt Nam thời kỳ 2025-2035, tầm nhìn đến 2050, Việt Nam đặt mục tiêu đưa tỷ trọng giá trị tăng thêm của dịch vụ logistics đạt 5-7% GDP vào năm 2035, với tốc độ tăng trưởng bình quân 12-15% mỗi năm. Đến 2050, tỷ trọng này được kỳ vọng đạt 7-9% GDP.
Đây là tín hiệu quan trọng cho thấy logistics không còn là hoạt động hỗ trợ đơn thuần, mà đang được định vị là ngành dịch vụ giá trị gia tăng cao, có vai trò nâng năng lực cạnh tranh quốc gia.
Việt Nam đang tham gia mạng lưới thương mại rộng, với 17 hiệp định thương mại tự do đã ký kết hoặc có hiệu lực, gồm CPTPP, EVFTA, RCEP, UKVFTA, VIFTA và các FTA ASEAN+. Mạng lưới FTA này mở rộng thị trường xuất khẩu, đồng thời tạo động lực cho doanh nghiệp quốc tế thiết lập cơ sở sản xuất, kho bãi và trung tâm phân phối tại Việt Nam.
Theo World Bank, Việt Nam xếp hạng 43 trong Chỉ số Hiệu quả Logistics 2023, với điểm LPI 3,3 trên thang 5. Đây là nền tảng tích cực, nhưng cũng cho thấy dư địa cải thiện còn lớn, đặc biệt ở hạ tầng, số hóa và năng lực dịch vụ logistics tích hợp.
Khi thương mại điện tử, sản xuất xuất khẩu và nhu cầu giao hàng nhanh tăng lên, nhu cầu về kho hiện đại, trung tâm phân phối, kho lạnh và nhà xưởng gần các trục giao thông lớn cũng tăng theo. Điều này thúc đẩy sự phát triển của bất động sản công nghiệp – logistics tại các vùng kinh tế trọng điểm như phía Bắc, phía Nam, duyên hải miền Trung và khu vực kết nối cảng biển – sân bay.
Việt Nam có lợi thế nổi bật về vị trí địa lý. Quốc gia nằm tại trung tâm Đông Nam Á, có đường bờ biển khoảng 3.260 km, thuận lợi để kết nối với các tuyến hàng hải quốc tế và các trung tâm sản xuất – tiêu dùng lớn trong khu vực.
Bên cạnh đó, chi phí nhân công, chi phí vận hành và chi phí xây dựng tại Việt Nam vẫn cạnh tranh so với nhiều thị trường phát triển hơn trong khu vực. Chính sách thuế, ưu đãi đầu tư tại khu công nghiệp, khu kinh tế và các địa bàn ưu tiên cũng góp phần hỗ trợ doanh nghiệp sản xuất – logistics trong giai đoạn mở rộng.
Hạ tầng đang là điểm cộng lớn. Hệ thống cao tốc Bắc – Nam tiếp tục được triển khai, các cảng nước sâu như Cái Mép – Thị Vải và Lạch Huyện ngày càng đóng vai trò quan trọng trong xuất nhập khẩu, trong khi sân bay Long Thành giai đoạn 1 được thúc đẩy hoàn thành và đưa vào khai thác thương mại trong năm 2026.
Cùng với đó, các chính sách mới về khu thương mại tự do, trung tâm logistics và đô thị công nghiệp – dịch vụ đang mở ra thêm cơ hội cho nhà đầu tư. Với quý doanh nghiệp, đây là thời điểm phù hợp để rà soát lại mạng lưới kho bãi, vị trí nhà máy và chiến lược phân phối trong dài hạn.
Thị trường đang dịch chuyển từ kho truyền thống sang các mô hình kho có tiêu chuẩn kỹ thuật cao hơn. Kho lạnh sẽ tiếp tục tăng trưởng nhờ thực phẩm, dược phẩm, bán lẻ hiện đại và thương mại điện tử. Kho đa tầng có thể trở thành giải pháp quan trọng tại các khu vực gần đô thị, nơi quỹ đất khan hiếm và giá thuê tăng. Kho xanh, sử dụng năng lượng tái tạo hoặc đạt chứng chỉ LEED/EDGE, cũng sẽ ngày càng được ưu tiên khi tiêu chuẩn ESG trở thành yêu cầu trong chuỗi cung ứng toàn cầu.
Theo Chiến lược phát triển dịch vụ logistics Việt Nam giai đoạn 2025-2035, Việt Nam đặt mục tiêu hình thành ít nhất 5 trung tâm logistics hiện đại, đạt chuẩn quốc tế trong giai đoạn này. Đến năm 2050, cả nước hướng tới ít nhất 10 trung tâm logistics hiện đại ngang tầm quốc tế.
Các trung tâm này sẽ đóng vai trò đầu mối kết nối cảng biển, sân bay, đường bộ, đường sắt, khu công nghiệp và khu thương mại tự do. Đây là cấu phần quan trọng để Việt Nam nâng cấp từ logistics phân tán sang mạng lưới logistics tích hợp.
Trong giai đoạn tới, doanh nghiệp sẽ không chỉ cần dịch vụ vận chuyển hoặc kho bãi đơn lẻ. Nhu cầu sẽ chuyển mạnh sang 4PL và 5PL, trong đó nhà cung cấp dịch vụ đóng vai trò điều phối toàn bộ mạng lưới logistics, ứng dụng dữ liệu, AI và nền tảng số để tối ưu vận hành.
Tự động hóa kho như AS/RS, AGV, robotics, hệ thống quản lý kho thông minh và phân tích dữ liệu thời gian thực sẽ trở thành tiêu chuẩn với các doanh nghiệp thương mại điện tử, bán lẻ đa kênh và sản xuất có tốc độ quay vòng hàng hóa cao.
Với làn sóng FDI mới, nhu cầu sản xuất “China+1” (đa dạng hóa khỏi Trung Quốc), thương mại điện tử và tiêu chuẩn giao hàng nhanh, Việt Nam cần thêm quỹ đất logistics chất lượng cao. Tuy nhiên, tại nhiều khu công nghiệp, phần lớn diện tích vẫn được ưu tiên cho sản xuất, khiến nguồn cung trung tâm logistics chuyên biệt còn hạn chế.
Đây là cơ hội cho các nhà phát triển bất động sản công nghiệp, nhà đầu tư kho vận và doanh nghiệp 3PL/4PL xây dựng các mô hình kho hiện đại gần cảng biển, sân bay, cao tốc và vùng tiêu thụ lớn. Từ góc nhìn Savills, việc lựa chọn vị trí cần dựa trên ba yếu tố: khả năng kết nối hạ tầng, khả năng mở rộng trong tương lai và sự phù hợp với mô hình vận hành của từng ngành hàng.
Logistics và chuỗi cung ứng đang bước vào giai đoạn phát triển mới tại Việt Nam: chuyên nghiệp hơn, số hóa hơn và gắn chặt hơn với bất động sản công nghiệp. Với quý nhà đầu tư, cơ hội không chỉ nằm ở việc sở hữu kho bãi hoặc đất công nghiệp, mà ở khả năng chọn đúng vị trí, đúng mô hình và đúng thời điểm để tham gia vào mạng lưới cung ứng đang tái cấu trúc.
Là đơn vị tư vấn bất động sản công nghiệp dẫn đầu thị trường Việt Nam từ 1995, Savills Industrial đã tư vấn hơn 99.164 m² diện tích cho thuê và hợp tác với trên 40 chủ đầu tư khu công nghiệp trên cả nước. Đối với các doanh nghiệp đang xây dựng chiến lược bất động sản logistics, đội ngũ chúng tôi sử dụng các công cụ phân tích độc quyền (Power BI và Industrial Property Scorecard) để hỗ trợ:
Liên hệ ông John Campbell, Giám đốc Bộ phận Dịch vụ Công nghiệp Savills Việt Nam, qua hotline 0986.718.337 để được tư vấn cụ thể về chiến lược bất động sản công nghiệp và logistics phù hợp với chuỗi cung ứng của doanh nghiệp.
Đọc thêm: Tìm hiểu thêm về bất động sản công nghiệp và các giải pháp kho vận tại Savills Industrial.
