Bất động sản Việt Nam đang là tâm điểm chú ý trong thời gian gần đây với giá đất tăng chóng mặt và các kế hoạch tái phân vùng các thành phố lớn được vạch ra. Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Cho thuê thương mại của Savills tại Hà Nội, nói với Hoàng Oanh của VIR về tác động của việc tăng giá đất đến việc thu hút đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản thủ đô.
Gần đây, Hà Nội ban hành một số đồ án quy hoạch đồng thời khiến giá đất một số khu vực xung quanh tăng vọt. Liệu điều đó có liên quan gì đến giá thuê văn phòng, đất công nghiệp cho thuê không?
Đối với các dự án thuê văn phòng, đất công nghiệp, tất cả phí được trả hàng năm, khác với các dự án nhà ở trả trước một lần. Vì vậy, việc thay đổi quy hoạch hay tăng giá đối với các dự án thương mại sẽ tác động không đáng kể và không ảnh hưởng quá nhiều đến giá thuê.
Về bản chất, việc tăng hay giảm giá thuê văn phòng bán lẻ hay khu công nghiệp phụ thuộc nhiều vào nguồn cung của thị trường và sản phẩm hơn là vào việc tăng giá đất.
Quy hoạch phân khu 4 quận nội thành Hà Nội tập trung vào việc tái định cư người dân chủ yếu từ khu phố cổ. Nếu quy hoạch được thực hiện, ông đánh giá thế nào về những biến động về mặt bằng giá cũng như những khó khăn mà Hà Nội sẽ gặp phải khi quy hoạch khu vực này?
Nhiều công ty, bất chấp xu hướng di dời, vẫn muốn giữ văn phòng ở khu vực Hoàn Kiếm và sẽ mở thêm văn phòng chi nhánh ở các khu vực khác. Nhưng đó là vì các doanh nghiệp muốn giữ văn phòng ở khu vực trung tâm. Tuy nhiên, nguồn cung văn phòng tại Hoàn Kiếm trong tương lai sẽ không còn nhiều do quỹ đất có hạn và nếu có thì mật độ xây dựng cũng chỉ giới hạn ở mức 4-5 tầng theo quy hoạch.
Savills dự đoán giá thuê văn phòng tại Hoàn Kiếm sẽ không giảm nhưng thị trường bất động sản cho thuê sẽ có sự điều chỉnh về lượng khách hàng ở từng khu vực. Nhiều doanh nghiệp sẽ cân nhắc việc di chuyển về các quận Ba Đình, Tây Hồ, phía Tây Hà Nội thay vì lưu trú tại khu vực Hoàn Kiếm.
Hiện tại, giá thuê văn phòng khu vực phía Tây Hà Nội dao động ở mức trung bình 20-25 USD/m2, đây là mức giá hợp lý để đảm bảo tính bền vững trong tương lai.
Giá đất tăng mạnh có ảnh hưởng đến việc thu hút nhà đầu tư nước ngoài vào Hà Nội và Việt Nam?
Khi quyết định có nên đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam hay không, nhà đầu tư nước ngoài dành nhiều thời gian nghiên cứu, đánh giá giá đất thực tế thông qua việc định giá cụ thể, thay vì chỉ dựa vào giao dịch cá nhân.
Việc mua bán không phản ánh đúng giá trị thực của giao dịch. Nhà đầu tư cũng không thể sử dụng những con số này để đánh giá mà sẽ căn cứ vào thông tin về giá từ các dự án trước đó, tốc độ mở bán và các dự án đang có nguồn cung song song. Vì vậy, bong bóng đất sẽ không ảnh hưởng quá nhiều đến quyết định của nhà đầu tư.
Phân khúc nào đang chứng kiến dòng vốn đầu tư nước ngoài ngày càng tăng?
Hiện nay, nhiều nhà đầu tư nước ngoài vẫn đánh giá Việt Nam là thị trường tiềm năng. Tại Hà Nội và các vùng lân cận, quỹ đất để khai thác còn khá lớn, trong khi thế mạnh lớn nhất của nhà đầu tư nước ngoài là xây dựng tổ hợp dự án, trong đó bao gồm việc cung cấp đầy đủ tiện ích ngoài căn hộ để bán.
Các nhà đầu tư châu Á đang dẫn đầu về hoàn tất giao dịch đầu tư tại Việt Nam và Singapore vẫn là quốc gia có nhiều giao dịch nhất tại Hà Nội.
Trước đây, các nhà đầu tư nước ngoài quan tâm đến khách sạn nhưng do Covid-19, văn phòng cho thuê và nhà ở, bao gồm cả biệt thự và căn hộ, hiện đang nhận được sự quan tâm ngày càng tăng.
Ở phân khúc nhà ở, doanh nghiệp Nhật Bản, Singapore quyết liệt hơn rất nhiều trong việc tìm kiếm cơ hội đầu tư và linh hoạt hơn rất nhiều về cơ cấu giao dịch như có thể hợp tác với các nhà đầu tư Việt Nam có quỹ đất lớn nhưng chưa bắt đầu khai thác. Và thực hiện.
Các nhà đầu tư đến từ Hàn Quốc từng rất quan tâm đến phân khúc này, nhưng do ảnh hưởng của đại dịch và một số hạn chế về khả năng thâm nhập thị trường Việt Nam nên việc đưa ra quyết định đầu tư càng khó khăn hơn.
Thị trường văn phòng cho thuê đang là điểm mạnh đối với các nhà đầu tư nước ngoài. Các nhà tài trợ Hàn Quốc và Nhật Bản đều có số lượng công ty rất lớn hoạt động ở cả Hà Nội và TP.HCM nên tập trung xây dựng các tòa nhà văn phòng.
By Hoàng Oanh, Tạp chí Đầu tư Việt Nam (VIR)
