28 December 2022
Giá cho thuê xưởng tại Tân Uyên Bình Dương năm 2025-2026 thường được tham chiếu quanh mức từ 4-5 USD/m²/tháng đối với nhà xưởng xây sẵn tại Bình Dương, tùy vị trí, tiêu chuẩn kỹ thuật, thời hạn thuê và diện tích. Trên website Savills Industrial, một số nhà xưởng cho thuê tại Bình Dương đang được niêm yết ở mức khoảng 4-5 USD/m²/tháng.
Từ ngày 1/7/2025, Bình Dương đã được sắp xếp cùng TP.HCM và Bà Rịa – Vũng Tàu để hình thành TP.HCM mới theo Nghị quyết 202/2025/QH15. Sau sắp xếp, TP.HCM có diện tích tự nhiên 6.772,59 km² và dân số 14.002.598 người. Vì vậy, cụm từ “cho thuê xưởng tại Tân Uyên Bình Dương” vẫn phù hợp với hành vi tìm kiếm, nhưng trong hồ sơ pháp lý và giao dịch mới, quý doanh nghiệp cần đối chiếu theo địa giới hành chính hiện hành của TP.HCM mới.
Tân Uyên từng là một trong những “thủ phủ công nghiệp” của Bình Dương cũ, hưởng lợi từ vị trí liền kề TP.HCM, kết nối thuận tiện đến TP. Thủ Dầu Một, Bến Cát, Dĩ An, Thuận An và các tuyến logistics trọng điểm của vùng Đông Nam Bộ. Khu vực này cách trung tâm TP.HCM khoảng 30 km và 40 km đến cảng Cát Lái, phù hợp với doanh nghiệp cần nhà xưởng cho thuê Bình Dương nhưng vẫn muốn duy trì kết nối với thị trường tiêu thụ, cảng biển và nguồn lao động lớn.
Sau sáp nhập, địa bàn Tân Uyên cũ được sắp xếp lại thành các phường mới thuộc TP.HCM. Theo Nghị quyết 1685/NQ-UBTVQH15 năm 2025, khu vực Tân Uyên cũ liên quan đến các phường mới như Vĩnh Tân, Bình Cơ, Tân Uyên, Tân Hiệp, Tân Khánh, Tân Đông Hiệp và Bình Dương.
| Phường mới | Khu vực/phường/xã cũ liên quan |
| Vĩnh Tân | Phường Vĩnh Tân, thị trấn Tân Bình |
| Bình Cơ | Xã Bình Mỹ, phường Hội Nghĩa |
| Tân Uyên | Phường Uyên Hưng, xã Bạch Đằng, xã Tân Lập, một phần xã Tân Mỹ |
| Tân Hiệp | Phường Khánh Bình, phường Tân Hiệp |
| Tân Khánh | Thạnh Phước, Tân Phước Khánh, Tân Vĩnh Hiệp, Thạnh Hội và phần còn lại của Thái Hòa |
| Tân Đông Hiệp | Liên quan một phần phường Thái Hòa và các khu vực sau sắp xếp |
| Bình Dương | Gồm Phú Chánh và một số phường thuộc khu vực lân cận |
Động lực mới của Tân Uyên đến từ các dự án FDI quy mô lớn. Tháng 4/2025, LEGO khánh thành nhà máy tại VSIP III với tổng vốn đầu tư hơn 1,3 tỷ USD; đây là nhà máy thứ sáu của LEGO trên toàn cầu và là cơ sở bền vững nhất của tập đoàn đến thời điểm công bố. Trước đó, tháng 5/2024, Pandora khởi công nhà máy 150 triệu USD tại VSIP III, dự kiến vận hành từ năm 2026 và tạo việc làm cho hơn 7.000 lao động.
VSIP II là một trong những khu công nghiệp có hạ tầng đồng bộ nhất tại Bình Dương cũ. Theo thông tin từ VSIP, VSIP II Bình Dương có tổng diện tích 2.045 ha, gồm 1.345 ha đất công nghiệp và 700 ha thương mại – dân cư. Khu công nghiệp có sản phẩm đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn với diện tích tối thiểu từ 1.000 m² và hệ thống tiện ích như ngân hàng, bưu điện, căn tin, nhà hàng, trung tâm thương mại.
VSIP III là dự án nổi bật nhất của khu vực Tân Uyên trong giai đoạn 2025-2026. Theo VSIP, khu công nghiệp này có quy mô 1.000 ha, định vị là khu công nghiệp xanh, thông minh và bền vững, cung cấp đất công nghiệp và nhà xưởng xây sẵn từ 1.000 m². Hạ tầng kỹ thuật gồm nguồn điện 504 MVA, cấp nước tối đa 50.000 m³/ngày và nhà máy xử lý nước thải công suất dự kiến 42.000 m³/ngày.
KCN Nam Tân Uyên có quy mô hơn 331 ha và đã cơ bản lấp đầy cùng giai đoạn mở rộng I. Giai đoạn mở rộng II có diện tích khoảng 345,86 ha, được triển khai nhằm bổ sung quỹ đất cho nhu cầu sản xuất tại khu vực Tân Uyên. Đây là lựa chọn phù hợp với doanh nghiệp sản xuất cần cộng đồng công nghiệp sẵn có, lực lượng lao động địa phương và kết nối thuận tiện đến các trục đường tỉnh.
KCN Đất Cuốc có vị trí tại khu vực Đất Cuốc, Tân Uyên cũ. Theo thông tin công bố, khu công nghiệp có quyết định thành lập từ năm 2007, quy mô quy hoạch được phê duyệt 553 ha, trong đó đất công nghiệp khoảng 130 ha; từng ghi nhận 70 dự án ký kết từ nhiều quốc gia và vùng lãnh thổ.
Bên cạnh các KCN quy mô lớn, khu vực Tân Uyên còn có các cụm công nghiệp và quỹ nhà xưởng riêng lẻ phục vụ doanh nghiệp vừa và nhỏ. Tuy nhiên, nhóm này cần được rà soát kỹ hơn về pháp lý đất, chức năng sản xuất, PCCC, môi trường và khả năng cấp điện – nước trước khi ký thuê.
| KCN/khu vực | Quy mô tham khảo | Vị trí theo khu vực mới | Ngành phù hợp | Hiện trạng |
| VSIP II/IIA | 2.045 ha toàn khu | Khu vực Bình Dương mới | Điện tử, cơ khí, hàng tiêu dùng, logistics | Tỷ lệ lấp đầy cao |
| VSIP III | 1.000 ha | Khu vực Tân Uyên/Bình Dương mới | Công nghệ cao, sản xuất xanh, phụ trợ | Đang phát triển mạnh |
| Nam Tân Uyên | Hơn 331 ha | Khu vực Tân Uyên cũ | Sản xuất tổng hợp, phụ trợ | Cơ bản lấp đầy |
| Nam Tân Uyên mở rộng II | Khoảng 345,86 ha | Uyên Hưng – Hội Nghĩa cũ | Sản xuất mở rộng | Đang bổ sung nguồn cung |
| Đất Cuốc | Quy hoạch 553 ha | Khu vực Đất Cuốc cũ | Công nghiệp nhẹ, vật liệu, phụ trợ | Đã có dự án hoạt động |
Với nhà xưởng xây sẵn, mức giá tại Bình Dương thường biến động theo vị trí, tiêu chuẩn PCCC, chiều cao thông thủy, tải trọng sàn, công suất điện, diện tích thuê và thời hạn hợp đồng. Dữ liệu niêm yết công khai trên Savills Industrial cho thấy một số nhà xưởng tại Bình Dương có giá khoảng 4-5 USD/m²/tháng.
Với Tân Uyên, quý doanh nghiệp có thể tham khảo ba nhóm giá:
| Khu vực | Khoảng giá tham khảo | Nhận định |
| Ngoài KCN hoặc cụm công nghiệp nhỏ | Có thể thấp hơn mặt bằng KCN | Cần kiểm tra kỹ pháp lý, PCCC, môi trường |
| VSIP II / VSIP III | Thường ở nhóm cao hơn | Hạ tầng, quản lý và tiêu chuẩn vận hành tốt |
| Nam Tân Uyên / Đất Cuốc | Cạnh tranh hơn VSIP ở một số vị trí | Phù hợp doanh nghiệp cần tối ưu chi phí |
VSIP II được phát triển trong giai đoạn 2005-2006 với thời hạn hoạt động 50 năm, do đó thời hạn còn lại của KCN có thể tham chiếu khoảng 30 năm tại thời điểm 2025-2026. Trong khi đó, VSIP III là nguồn cung mới hơn, phù hợp với doanh nghiệp cần quỹ đất lớn, hạ tầng hiện đại và tiêu chuẩn ESG cao hơn.
Khi đánh giá giá thuê đất công nghiệp tại Tân Uyên, quý doanh nghiệp nên so sánh trên cơ sở giá thuê quy đổi theo thời hạn còn lại, thay vì chỉ nhìn vào đơn giá niêm yết. Điều này giúp phản ánh chính xác hơn tổng chi phí thuê đất, khả năng hoàn vốn và dư địa mở rộng trong suốt vòng đời dự án.
Ngoài tiền thuê, doanh nghiệp cần tính thêm phí quản lý KCN, phí xử lý nước thải, tiền điện, nước, bảo vệ, duy tu hạ tầng, bảo hiểm, chi phí fit-out, chi phí cải tạo, thủ tục PCCC và môi trường. Các khoản này thay đổi theo từng KCN và loại hình sản xuất.
Tân Uyên thường có lợi thế giá tốt hơn so với Dĩ An và Thuận An nhờ nằm xa trung tâm TP.HCM hơn, nhưng vẫn giữ kết nối thuận tiện với mạng lưới khu công nghiệp Bình Dương cũ. So với Bắc Tân Uyên, giá tại Tân Uyên có thể cao hơn do hạ tầng phát triển sớm hơn và gần các cụm FDI lớn hơn. So với Long An giáp ranh, Tân Uyên có lợi thế về hệ sinh thái công nghiệp đã hình thành lâu năm.
Vị trí chiến lược: Tân Uyên kết nối thuận tiện đến TP.HCM mới, TP. Thủ Dầu Một cũ, các trục ĐT742, ĐT743, ĐT747B và mạng lưới vành đai – cao tốc đang được đầu tư. Điều này giúp doanh nghiệp cân bằng giữa chi phí thuê và hiệu quả logistics.
Nền tảng công nghiệp mạnh: Sự hiện diện của VSIP II, VSIP III, Nam Tân Uyên và Đất Cuốc tạo nên hệ sinh thái công nghiệp đa ngành. Những dự án như LEGO và Pandora tại VSIP III cho thấy sức hút của khu vực đối với dòng vốn sản xuất chất lượng cao.
Nguồn lao động dồi dào: Sau sáp nhập vào TP.HCM mới, khu vực này tiếp cận thị trường lao động lớn hơn, đồng thời vẫn duy trì lực lượng công nhân công nghiệp đã hình thành lâu năm tại Bình Dương cũ.
Giá thuê cạnh tranh: So với các khu vực gần trung tâm TP.HCM hơn, cho thuê xưởng tại Tân Uyên Bình Dương vẫn là lựa chọn đáng cân nhắc cho doanh nghiệp cần tối ưu chi phí nhưng không muốn rời xa chuỗi cung ứng phía Nam.
Về pháp lý, quý doanh nghiệp cần kiểm tra chức năng đất, giấy phép xây dựng, nghiệm thu PCCC, hồ sơ môi trường, quyền cho thuê lại và thời hạn sử dụng đất còn lại. Với nhà xưởng ngoài KCN, các bước này càng quan trọng.
Về vận hành, cần đánh giá công suất điện, hệ thống cấp thoát nước, chiều cao xưởng, tải trọng nền, số lượng dock, đường xe container, khu vực văn phòng, nhà ăn, ký túc xá và khả năng mở rộng.
Về xu hướng 2026, các nhà xưởng đạt tiêu chuẩn xanh, có điện mặt trời áp mái, hệ thống xử lý nước thải tốt và vị trí gần khách hàng hoặc nhà cung cấp sẽ được ưu tiên hơn. Các yêu cầu ESG từ khách hàng quốc tế cũng khiến doanh nghiệp cần nhìn xa hơn giá thuê ban đầu.
Thị trường cho thuê xưởng tại Tân Uyên Bình Dương đang bước vào giai đoạn mới: hạ tầng tốt hơn, yêu cầu vận hành cao hơn và sự cạnh tranh về quỹ đất ngày càng rõ nét. Với quý doanh nghiệp, lựa chọn phù hợp không chỉ là nơi có giá thuê tốt, mà là nơi đáp ứng được tiêu chuẩn sản xuất, nhân lực, logistics và kế hoạch mở rộng dài hạn.
Là đơn vị tư vấn bất động sản công nghiệp dẫn đầu thị trường Việt Nam từ 1995, Savills Industrial đã tư vấn hơn 99.164 m² diện tích cho thuê và hợp tác với trên 40 chủ đầu tư khu công nghiệp. Đối với khu vực Tân Uyên (Bình Dương cũ, nay thuộc TP.HCM mới), đội ngũ chúng tôi sử dụng các công cụ phân tích độc quyền (Power BI và Industrial Property Scorecard) để hỗ trợ doanh nghiệp:
Đọc thêm: Tham khảo các dự án bất động sản công nghiệp của Savills Việt Nam.
