03 August 2026
Thị trường cho thuê kho xưởng Hải Dương tiếp tục ghi nhận sức hút trong năm 2026 nhờ vị trí chiến lược tại vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc, kết nối thuận lợi với Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh và hệ thống cảng biển. Sau khi Hải Dương hợp nhất với Hải Phòng từ ngày 01/07/2025, khu vực này trở thành một phần của không gian công nghiệp – logistics lớn hơn, kết hợp lợi thế sản xuất của Hải Dương cũ với hạ tầng cảng biển và khu kinh tế của Hải Phòng. Điều này mở ra thêm cơ hội cho doanh nghiệp FDI và doanh nghiệp trong nước đang tìm kiếm kho xưởng, nhà xưởng xây sẵn hoặc đất công nghiệp tại miền Bắc.
“Tính linh hoạt và khả năng tiếp cận chiến lược đã trở thành tiêu chí then chốt trong lựa chọn địa điểm.”
— Ông John Campbell, Trưởng bộ phận Bất động sản Công nghiệp, Savills Việt Nam, tháng 09/2025
Hải Dương cũ nằm giữa Hà Nội và Hải Phòng, có lợi thế kết nối đến các trung tâm sản xuất, cảng biển và thị trường tiêu thụ lớn. Các khu vực như Cẩm Giàng, Nam Sách, Kim Thành và TP. Hải Dương cũ thuận lợi cho doanh nghiệp sản xuất, logistics, điện tử, công nghiệp hỗ trợ và phân phối hàng hóa.
Sau sáp nhập, Hải Dương trở thành một phần của TP. Hải Phòng mới. Không gian công nghiệp mở rộng này giúp doanh nghiệp tiếp cận tốt hơn với hệ sinh thái cảng biển, logistics, khu kinh tế và mạng lưới khu công nghiệp. Theo báo cáo của Ban Quản lý Khu kinh tế Hải Phòng, năm 2025, thu hút FDI trong KCN/KKT đạt hơn 2,5 tỷ USD, chiếm 87,8% tổng FDI của thành phố.
Nhu cầu thuê kho xưởng tại Hải Dương được hỗ trợ bởi làn sóng mở rộng sản xuất, thương mại điện tử, logistics và nhu cầu dịch chuyển sang các tài sản công nghiệp có pháp lý rõ ràng, tiêu chuẩn kỹ thuật tốt và khả năng bàn giao nhanh. Hải Phòng sau hợp nhất cũng đang định hướng phát triển công nghiệp xanh, khu công nghiệp sinh thái và nâng cao chất lượng tăng trưởng giai đoạn 2026–2030.
Thị trường cho thuê nhà xưởng và kho bãi Hải Dương dự báo tăng mạnh
Một số khu công nghiệp nổi bật tại Hải Dương cũ gồm: KCN Đại An, KCN Phúc Điền, KCN Tân Trường, KCN Nam Sách, KCN Lai Vu, KCN Cộng Hòa, KCN An Phát 1, KCN Kim Thành và KCN Bình Giang. Theo Quy hoạch tỉnh Hải Dương thời kỳ 2021–2030, tầm nhìn đến 2050, các KCN như Đại An, Phúc Điền, Tân Trường, An Phát 1 và Lai Vu nằm trong danh mục phát triển công nghiệp của địa phương.
Khu vực Cẩm Giàng phù hợp với doanh nghiệp cần kết nối nhanh đến Hà Nội và Hải Phòng, đặc biệt trong các ngành điện tử, công nghiệp hỗ trợ và logistics. Khu vực Nam Sách có lợi thế về quỹ đất công nghiệp và khả năng tiếp cận lực lượng lao động địa phương. Khu vực Kim Thành – Lai Vu hưởng lợi từ kết nối về Hải Phòng và hệ thống cảng biển, phù hợp với các doanh nghiệp xuất nhập khẩu, sản xuất và kho vận.
3 điều kiện cần thiết để kinh doanh kho xưởng đúng quy định pháp luật
Dịch vụ cho thuê kho xưởng thuộc nhóm kinh doanh bất động sản nếu được thực hiện thường xuyên, chuyên nghiệp và nhằm mục đích kinh doanh. Theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần đáp ứng điều kiện hoạt động, công khai thông tin và bảo đảm bất động sản đưa vào kinh doanh phù hợp quy định pháp luật.
Kho xưởng, nhà xưởng hoặc công trình xây dựng đưa vào kinh doanh cần có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu/quyền sử dụng hợp pháp, không có tranh chấp, không bị kê biên để thi hành án và còn trong thời hạn sử dụng. Với tài sản trong dự án bất động sản công nghiệp, doanh nghiệp cần kiểm tra thêm quyền cho thuê/cho thuê lại, mục đích sử dụng đất, thời hạn thuê đất và tình trạng hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Thời hạn thuê đất công nghiệp thông thường tối đa 50 năm và có thể lên đến 70 năm cho dự án đủ điều kiện theo Điều 172 Luật Đất đai 2024.
Kho xưởng là loại hình tài sản có yêu cầu cao về PCCC. Doanh nghiệp cần kiểm tra hồ sơ thẩm duyệt, nghiệm thu hoặc điều kiện an toàn PCCC phù hợp với công năng sử dụng. Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ 2024 có hiệu lực từ ngày 01/07/2025; bên cạnh đó, Nghị định 50/2024/NĐ-CP đã sửa đổi, bổ sung một số quy định của Nghị định 136/2020/NĐ-CP về PCCC.
Hợp đồng thuê kho xưởng cần được lập bằng văn bản, nêu rõ diện tích, hiện trạng bàn giao, thời hạn thuê, giá thuê, tiền đặt cọc, phương thức thanh toán, điều kiện gia hạn, trách nhiệm bảo trì, PCCC, môi trường, quyền cải tạo và điều kiện chấm dứt. Với giao dịch có giá trị lớn hoặc có yếu tố nước ngoài, doanh nghiệp nên rà soát pháp lý độc lập trước khi ký kết.
Giá thuê kho xưởng tại Hải Dương phụ thuộc vào vị trí, diện tích, chất lượng tài sản, tiêu chuẩn kỹ thuật, thời hạn thuê và điều kiện bàn giao. Theo Savills Industrial, mặt bằng giá thuê nhà xưởng tiêu chuẩn tại Việt Nam trong Q1/2026 thường dao động khoảng 4,5–5,5 USD/m²/tháng, trong khi các khu công nghệ cao hoặc tài sản chất lượng cao có thể vượt 6,5–7,0 USD/m²/tháng. Do đó, với Hải Dương, doanh nghiệp có thể tham khảo khoảng 4–5,5 USD/m²/tháng cho nhà xưởng/kho xây sẵn, tùy tiêu chuẩn và vị trí cụ thể.
Khi thuê kho xưởng, doanh nghiệp nên kiểm tra tải trọng sàn, chiều cao thông thủy, hệ thống điện, cấp thoát nước, PCCC, xử lý nước thải, lối vào container, bãi đỗ xe, văn phòng phụ trợ, khả năng mở rộng và khoảng cách đến cao tốc/cảng biển. Với doanh nghiệp FDI, tiêu chuẩn bàn giao và khả năng đáp ứng yêu cầu kỹ thuật ngành nghề là yếu tố đặc biệt quan trọng.
Savills Industrial – đơn vị dẫn đầu cả nước về cung cấp và cho thuê kho xưởng tại Hải Dương
Xưởng xây sẵn cho thuê chất lượng cao tại Việt Hòa, Hải Dương
Savills Industrial hỗ trợ doanh nghiệp trong quá trình tìm kiếm, đánh giá và thuê kho xưởng tại Hải Dương, từ khảo sát nhu cầu, sàng lọc tài sản, so sánh chi phí thuê, đàm phán điều khoản đến rà soát các yếu tố vận hành quan trọng. Với hệ thống dữ liệu thị trường và mạng lưới đối tác trong các khu công nghiệp, Savills có thể giúp doanh nghiệp lựa chọn phương án phù hợp với ngành nghề, ngân sách và kế hoạch mở rộng.
Trên danh mục Hải Dương của Savills Industrial hiện có nhiều lựa chọn nhà xưởng/kho xây sẵn, bao gồm SHD-W33 tại Cẩm Giàng với 28.100 m² tổng diện tích, 13.200 m² còn trống và SHD-FW13 tại Việt Hòa với 89.000 m² tổng diện tích, 51.500 m² còn trống.
Với mạng lưới tư vấn tại miền Bắc, Savills Industrial hỗ trợ doanh nghiệp so sánh vị trí, tổng chi phí thuê, điều kiện bàn giao, PCCC, hạ tầng kỹ thuật và khả năng kết nối logistics. Một số tài sản tại Hải Dương có lợi thế tiếp cận Hà Nội, sân bay Cát Bi và cảng Hải Phòng; riêng SHD-FW13 cách Quốc lộ 5 khoảng 0,5 km, cao tốc Hà Nội – Hải Phòng khoảng 10 km và cảng Hải Phòng khoảng 50 km, phù hợp với doanh nghiệp sản xuất, kho vận và phân phối hàng hóa.
Thông thường, hợp đồng đã ký vẫn tiếp tục có hiệu lực nếu các bên, tài sản thuê và nghĩa vụ hợp đồng không thay đổi. Tuy nhiên, doanh nghiệp nên rà soát lại thông tin hành chính, hóa đơn, giấy phép, địa chỉ đăng ký và phụ lục hợp đồng nếu cần cập nhật theo đơn vị hành chính mới.
Mức tham khảo cho nhà xưởng xây sẵn tại các thị trường công nghiệp miền Bắc thường khoảng 4-5 USD/m²/tháng (Savills Vietnam 2026), tùy vị trí, diện tích, tiêu chuẩn kỹ thuật, thời hạn thuê và điều kiện bàn giao.
Doanh nghiệp FDI thường cần hồ sơ pháp nhân, giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, giấy chứng nhận đăng ký đầu tư nếu thuộc trường hợp phải xin IRC, ngành nghề kinh doanh phù hợp, thông tin người đại diện, kế hoạch sử dụng nhà xưởng và các giấy phép vận hành liên quan.
Các KCN tại Cẩm Giàng, Nam Sách và khu vực có kết nối thuận lợi đến Hải Phòng – Hà Nội thường phù hợp để xem xét cho ngành điện tử, linh kiện và công nghiệp hỗ trợ. Tuy nhiên, với ngành semiconductor, doanh nghiệp cần kiểm tra kỹ hơn về nguồn điện, nước, môi trường sạch, hạ tầng kỹ thuật, PCCC, xử lý nước thải và yêu cầu giấy phép chuyên ngành.
Cho thuê kho xưởng Hải Dương năm 2026 tiếp tục là lựa chọn đáng chú ý cho doanh nghiệp cần vị trí kết nối tốt giữa Hà Nội, Hải Phòng và các trung tâm công nghiệp phía Bắc. Sau sáp nhập, khu vực Hải Dương cũ được hưởng lợi từ không gian phát triển mới của TP. Hải Phòng, đặc biệt về cảng biển, logistics, khu công nghiệp và định hướng chuyển đổi xanh.
Để lựa chọn kho xưởng phù hợp, doanh nghiệp cần đánh giá đồng thời vị trí, giá thuê, tiêu chuẩn kỹ thuật, pháp lý tài sản, điều kiện PCCC, môi trường và khả năng đáp ứng ngành nghề. Savills Industrial có thể hỗ trợ doanh nghiệp trong quá trình tìm kiếm kho xưởng, nhà xưởng xây sẵn, đất công nghiệp và các giải pháp bất động sản công nghiệp tại Hải Dương cũng như khu vực miền Bắc.
Đối với dịch vụ tư vấn thuê kho xưởng, nhà máy, đất công nghiệp tại Hải Dương, Hải Phòng và các tỉnh phía Bắc, đội ngũ Savills Industrial sẵn sàng hỗ trợ. Chúng tôi tư vấn dựa trên yêu cầu ngành nghề, quy mô dự án, cấu trúc FDI và điều kiện pháp lý cụ thể của doanh nghiệp.
Ông John Campbell, Trưởng bộ phận Bất động sản Công nghiệp, Savills Việt Nam. Hotline: +84 986 718 337
