18 August 2026
Thị trường bất động sản Việt Nam đang trong giai đoạn phục hồi mạnh với FDI H1/2026 đạt 34,65 tỷ USD đăng ký, tăng 61% so với cùng kỳ (Tổng cục Thống kê); vốn thực hiện đạt 13,03 tỷ USD, mức cao nhất trong 5 năm cho giai đoạn nửa đầu năm. Tỷ lệ lấp đầy đất công nghiệp phía Nam đã lên mức 90% và tỷ lệ lấp đầy nhà xưởng xây sẵn (RBF) đạt 92% (Savills Industrial Insider 2025), cho thấy nhu cầu đầu tư bất động sản, đặc biệt là bất động sản công nghiệp, tiếp tục tăng trưởng.
Tuy nhiên, luật pháp Việt Nam có những khác biệt cơ bản so với các thị trường quốc tế: người nước ngoài không được sở hữu đất trực tiếp mà chỉ có quyền sử dụng đất dài hạn hoặc thông qua doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FIE). Bài viết dưới đây trình bày 8 bước cụ thể để nhà đầu tư mua bất động sản tại Việt Nam, cập nhật theo Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023.
“Tính linh hoạt và khả năng tiếp cận chiến lược đã trở thành tiêu chí then chốt trong lựa chọn địa điểm.”
— Ông John Campbell, Trưởng bộ phận Bất động sản Công nghiệp, Savills Việt Nam, tháng 09/2025
Nguồn: Savills Japan, “Zooming in on Viet Nam’s Logistics Landscape,” tháng 09/2025
Thị trường bất động sản Việt Nam đang trở thành điểm đến hấp dẫn cho nhà đầu tư trong và ngoài nước. Các yếu tố then chốt thúc đẩy nhu cầu bao gồm chính sách thân thiện với doanh nghiệp, chi phí lao động cạnh tranh, mạng lưới 16+ hiệp định thương mại tự do (CPTPP, EVFTA, RCEP, UKVFTA) và vị trí địa lý chiến lược trong chuỗi cung ứng toàn cầu.
Bối cảnh hành chính mới: Theo Nghị quyết 202/2025/QH15, cơ cấu hành chính Việt Nam đã chuyển sang mô hình 2 cấp (Tỉnh → Xã/Phường) từ 01/07/2025. Bình Dương đã sáp nhập vào TP.HCM, Hải Dương sáp nhập vào Hải Phòng, và nhiều tỉnh khác được điều chỉnh địa giới. Điều này ảnh hưởng đến hồ sơ đất đai và thủ tục cấp phép.
Các khu vực đầu tư trọng điểm:
Các loại hình bất động sản công nghiệp phổ biến:
Trước khi bắt đầu tìm kiếm bất động sản, doanh nghiệp cần xác định rõ:
Cơ sở pháp lý cần nắm:
Sau khi xác định mục tiêu, tiến hành nghiên cứu thị trường:
Giao dịch bất động sản tại Việt Nam liên quan đến nhiều lĩnh vực pháp lý và kỹ thuật, cần đội ngũ chuyên gia hỗ trợ:
Thẩm định (due diligence) là bước then chốt để giảm rủi ro:
Thẩm định pháp lý:
Thẩm định kỹ thuật:
Thẩm định tài chính:
Có 3 nguồn tài chính chính cho việc mua bất động sản tại Việt Nam:
Ngân hàng trong nước (Vietcombank, BIDV, Techcombank, VietinBank):
Ngân hàng nước ngoài hoạt động tại Việt Nam (HSBC, Standard Chartered, UOB):
Vốn chủ sở hữu và huy động vốn:
Green financing đang phát triển, đặc biệt cho các dự án đạt chứng nhận LEED hoặc ESG-compliant. Việt Nam xếp hạng 8 toàn cầu về không gian có chứng nhận LEED năm 2025, tăng đáng kể so với vị trí 28 năm 2023.
Yêu cầu chung cho vay vốn:
Trong thực tế đầu tư tại Việt Nam, bước đàm phán là quá trình quan trọng ảnh hưởng đến tổng chi phí và điều kiện dài hạn:
Các điểm đàm phán chính:
Thư Ý định (LOI) là thông lệ phổ biến trong giao dịch bất động sản công nghiệp tại Việt Nam:
Lưu ý về văn hóa đàm phán:
Sau khi thống nhất LOI, tiến hành ký hợp đồng mua bán chính thức (SPA):
Yêu cầu về SPA theo Luật KDBĐS 2023:
Công chứng theo Điều 27 Luật Đất đai 2024:
Quy trình sang tên tại Văn phòng Đăng ký Đất đai:
Nghĩa vụ thuế tại thời điểm chuyển nhượng:
Việc sở hữu bất động sản tại Việt Nam kèm theo các nghĩa vụ liên tục:
Quản lý bất động sản:
Tuân thủ liên tục:
Quản lý người thuê nếu cho thuê:
Chứng nhận cho khách hàng multinational:
Chuyển dịch sang ready-built: 62% dự án FDI đăng ký mới trong 2025 chọn RBF thay vì greenfield — thời gian setup 3-6 tháng so với 18-24 tháng (Savills Industrial Insider 2025, IDEC Group Vietnam 2026).
Khan hiếm đất phía Nam: tỷ lệ lấp đầy 90% đẩy các nhà phát triển ra phía Bắc (Hải Phòng mở rộng, Bắc Ninh, Hưng Yên) và các tỉnh cấp hai (Tây Ninh, Long An).
Premium chứng nhận xanh: các dự án RBW có chứng nhận LEED (Logicross Nam Thuận, BW Xuyên Á, Core5 Hải Phòng) đạt giá thuê cao hơn 5-15% so với facility tương đương không chứng nhận.
Kho lạnh tăng trưởng: công suất kho lạnh dự kiến đạt 1,7 triệu pallet vào 2028, tăng 70% so với 2023 (B&Company), được thúc đẩy bởi e-commerce thực phẩm và xuất khẩu dược phẩm.
Quy trình mua bất động sản công nghiệp tại Việt Nam thường mất bao lâu?
Thời gian trung bình từ giai đoạn khảo sát địa điểm đến hoàn tất chuyển nhượng khoảng 4-9 tháng, tùy độ phức tạp giao dịch. Thẩm định pháp lý thường mất 4-8 tuần, cấu trúc tài chính 6-12 tuần, và xử lý hành chính tại Văn phòng Đăng ký Đất đai 4-8 tuần. Nếu cần thành lập FIE mới, thêm 8-12 tuần ở giai đoạn đầu.
Thuế nào áp dụng khi mua bất động sản tại Việt Nam?
Nhà đầu tư nước ngoài phải chịu: Lệ phí trước bạ (0,5% giá trị), VAT trên giao dịch thương mại (10%), thuế thu nhập cá nhân phía bán (2% giá trị chuyển nhượng, khấu trừ tại nguồn), và các loại phí công chứng, tem. Chi phí liên tục bao gồm tiền thuê đất hằng năm (nếu thuê Nhà nước), thuế thu nhập doanh nghiệp trên thu nhập cho thuê (20%), và phí bảo trì tài sản.
Nhà đầu tư nước ngoài có được vay ngân hàng để mua bất động sản tại Việt Nam không?
Có. Cả ngân hàng trong nước (Vietcombank, BIDV, Techcombank) và ngân hàng nước ngoài tại Việt Nam (HSBC, Standard Chartered, UOB) đều cấp tín dụng cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Yêu cầu điển hình: đặt cọc 20-30%, có IRC còn hiệu lực, tối thiểu 2 năm hoạt động tại Việt Nam, tài sản thế chấp (thường là chính bất động sản), và báo cáo tài chính đã kiểm toán. Thời hạn vay 5-15 năm, VND hoặc USD.
Khác biệt giữa mua đất công nghiệp và thuê nhà xưởng xây sẵn (RBF) tại Việt Nam là gì?
Mua đất công nghiệp cấp quyền sử dụng đất dài hạn (thường 50 năm qua FIE, có thể lên 70 năm cho dự án đủ điều kiện) với flexibility thiết kế cho xây dựng tùy chỉnh, thời gian setup 18-24 tháng. Thuê RBF cho phép vào thị trường nhanh (3-6 tháng) với vốn đầu tư ban đầu thấp hơn nhưng thời hạn ngắn hơn (thường 3-5 năm) và ít linh hoạt về thiết kế. 62% dự án FDI mới trong 2025 chọn RBF (Savills Industrial Insider 2025).
Người nước ngoài có được sở hữu đất công nghiệp trực tiếp tại Việt Nam không?
Không. Theo Luật Đất đai 2024, cá nhân nước ngoài không được sở hữu đất công nghiệp trực tiếp. Nhà đầu tư nước ngoài phải thành lập doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FIE) tại Việt Nam theo Luật Đầu tư 2020, sau đó FIE có thể được Nhà nước cho thuê đất hoặc thuê lại đất từ chủ đầu tư khu công nghiệp. Cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở đủ điều kiện (căn hộ, biệt thự trong dự án nhà ở thương mại) theo Luật Nhà ở 2023 với các giới hạn về tỷ lệ (30% căn hộ/tòa) và thời hạn (50 năm + gia hạn).
Mua bất động sản công nghiệp tại Việt Nam mang lại tiềm năng lợi nhuận cao trong bối cảnh thị trường có cấu trúc tăng trưởng mạnh, nhưng quy trình đòi hỏi navigation cẩn thận qua các quy định về sở hữu nước ngoài, cấu trúc quyền sử dụng đất và tuân thủ pháp lý đa bước. Timing, cấu trúc pháp nhân và lựa chọn địa điểm có tác động cumulative trong toàn bộ vòng đời 50-70 năm sử dụng đất, các quyết định ở Bước 1 định hình kết quả trong nhiều thập kỷ tiếp theo.
Đối với dịch vụ tư vấn mua bất động sản công nghiệp, đánh giá địa điểm, cấu trúc FIE, thẩm định pháp lý, và phân tích quyết định thuê vs mua tại Việt Nam, đội ngũ Savills Industrial sẵn sàng hỗ trợ dựa trên yêu cầu ngành nghề, mục tiêu doanh nghiệp và thời hạn dự án cụ thể.
Ông John Campbell, Trưởng bộ phận Bất động sản Công nghiệp, Savills Việt Nam. Hotline: +84 986 718 337.
