27 August 2026
Câu hỏi “Việt Nam có bao nhiêu khu công nghiệp?” không có một con số duy nhất, kết quả phụ thuộc vào việc bạn đang tính khu công nghiệp (KCN) đã thành lập, đang hoạt động hay đang quy hoạch. Sau đợt sắp xếp đơn vị hành chính cấp tỉnh năm 2025, bức tranh phân bố KCN theo tỉnh cũng đã thay đổi đáng kể. Bài viết cập nhật số liệu mới nhất và những yếu tố doanh nghiệp cần quan tâm khi lựa chọn địa điểm sản xuất.
Trả lời nhanh: Theo số liệu thống kê của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Tài chính), tính đến năm 2026, cả nước có 478 khu công nghiệp đã được thành lập với tổng diện tích đất tự nhiên khoảng 145,97 nghìn ha, tạo ra quỹ đất công nghiệp khoảng 101,6 nghìn ha. Trong đó, 324 KCN đã đi vào hoạt động (diện tích tự nhiên khoảng 95,7 nghìn ha) và 153 KCN đang trong quá trình xây dựng hạ tầng, dự kiến bổ sung thêm khoảng 32,6 nghìn ha đất công nghiệp.
Số liệu về KCN thường được trình bày theo ba lớp, đây là lý do các nguồn công bố con số không giống nhau:
Các KCN mới chỉ nằm trong quy hoạch phát triển tương lai nên được theo dõi riêng, không cộng trực tiếp vào số KCN đã thành lập.
“Bất động sản công nghiệp Việt Nam đang bước vào giai đoạn mới, nơi lợi thế cạnh tranh không còn nằm ở quy mô quỹ đất mà ở mức độ sẵn sàng về hạ tầng, vận hành và khả năng phục vụ các ngành kinh tế có giá trị cao.”
— John Campbell, Giám đốc Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp, Savills Việt Nam
Sau điều chỉnh địa giới hành chính, liệt kê số KCN theo từng tỉnh riêng lẻ không còn phản ánh đúng thực tế. Thay vào đó, nên nhìn theo ba vùng kinh tế và các cụm công nghiệp chiến lược:
Bản đồ phân bố khu công nghiệp theo vùng kinh tế
Cách tiếp cận theo vùng và cụm ngành này cũng phản ánh sát hơn cách các nhà đầu tư thực tế ra quyết định: họ chọn theo chuỗi cung ứng và hạ tầng logistics, không chỉ theo ranh giới hành chính của một tỉnh.
Hồ Chí Minh mở rộng: Sau sáp nhập, khu vực TP.HCM hiện hội tụ sản xuất, logistics, cảng biển và toàn bộ nền tảng công nghiệp vốn thuộc Bình Dương cũ, trở thành một trong những không gian công nghiệp – logistics quy mô lớn nhất cả nước. Thành phố hiện có 66 KCN và KCX đã được thành lập, trong đó 58 khu đang hoạt động, với tổng diện tích đã thành lập hơn 27.000 ha.
Khu công nghiệp Tân Tạo, một phần của hệ sinh thái công nghiệp TP.HCM mở rộng
Đồng Nai: hành lang Long Thành – Nhơn Trạch có lợi thế từ sân bay Long Thành, các tuyến cao tốc liên vùng và hệ thống KCN hiện hữu. Hạ tầng này đang củng cố vai trò của khu vực trong sản xuất và logistics phía Nam.
Khu công nghiệp Xuân Lộc tại Đồng Nai
Hải Phòng: Trung tâm công nghiệp phía Bắc gắn với cảng biển nước sâu, phát triển mạnh các ngành điện tử và công nghiệp công nghệ cao, thu hút dòng vốn FDI chất lượng.
Bắc Ninh: Sau sáp nhập với Bắc Giang, Bắc Ninh mở rộng đáng kể không gian phát triển và tiếp tục là điểm đến hàng đầu cho ngành điện tử, sản xuất linh kiện và chuỗi cung ứng công nghệ. Theo số liệu quý II/2026 được Báo Nhân Dân dẫn lại, tỷ lệ lấp đầy KCN tại Bắc Ninh đạt 79,12%, tăng 7,3 điểm phần trăm và là mức cải thiện mạnh nhất khu vực phía Bắc. Về dòng vốn, Ban Quản lý các khu công nghiệp tỉnh Bắc Ninh ghi nhận 7 tháng đầu năm 2026 tỉnh cấp mới 210 dự án FDI với tổng vốn đăng ký hơn 1 tỷ USD, cùng 169 lượt dự án điều chỉnh tăng vốn thêm 1,7 tỷ USD.
Khu công nghiệp Tiên Sơn tại Bắc Ninh
Số lượng KCN chỉ phản ánh một phần quy mô thị trường. Với doanh nghiệp tìm địa điểm sản xuất, diện tích thực tế còn trống, tỷ lệ lấp đầy, chất lượng hạ tầng và khả năng mở rộng mới là yếu tố có ý nghĩa trực tiếp hơn.
Theo dữ liệu thị trường bất động sản công nghiệp miền Bắc quý II/2026, tỷ lệ lấp đầy bình quân các KCN khu vực này đạt khoảng 85,7%, trong đó Hưng Yên dẫn đầu với 92,4%, Hải Phòng đạt 86,4% và Hà Nội duy trì trạng thái lấp đầy gần như tuyệt đối do khan hiếm quỹ đất. Mức lấp đầy cao này cho thấy diện tích thực tế còn sẵn sàng bàn giao tại các thị trường trọng điểm đang thu hẹp nhanh hơn nhiều so với tốc độ tăng của số lượng KCN.
Nói cách khác: “có 50 KCN” không đồng nghĩa doanh nghiệp có 50 lựa chọn phù hợp. Nhiều khu đã gần kín diện tích hoặc chưa đáp ứng yêu cầu hạ tầng đặc thù của một số ngành.
Savills xác định ba nhóm nhu cầu đáng chú ý nhất hiện nay:
Xu hướng công nghiệp xanh và công nghệ cao đang định hình nhu cầu khu công nghiệp
Nhu cầu KCN vì vậy đang ngày càng phân hóa theo yêu cầu đặc thù của từng ngành, thay vì chỉ dựa trên diện tích và giá thuê như trước đây.
Số lượng KCN chỉ là điểm khởi đầu. Trước khi chốt địa điểm thuê đất công nghiệp hoặc nhà xưởng xây sẵn, doanh nghiệp nên đánh giá đồng thời các tiêu chí sau:
| Tiêu chí | Doanh nghiệp nên đánh giá |
| Ngành nghề được phép | KCN có tiếp nhận ngành nghề của doanh nghiệp không; các hạn chế về ngành gây ô nhiễm, hóa chất, thâm dụng lao động; định hướng thu hút đầu tư của chủ đầu tư hạ tầng |
| Diện tích sẵn có | Diện tích thực tế còn trống và sẵn sàng bàn giao, không phải diện tích quy hoạch trên giấy; tình trạng pháp lý và giải phóng mặt bằng |
| Nguồn điện | Công suất trạm biến áp, độ ổn định nguồn cấp, khả năng đấu nối bổ sung; đặc biệt quan trọng với data center và sản xuất công nghệ cao |
| Logistics | Khoảng cách tới cảng biển, sân bay, cửa khẩu; chất lượng đường kết nối và chi phí vận chuyển thực tế |
| Nguồn lao động | Quy mô lực lượng lao động trong bán kính tuyển dụng, trình độ tay nghề, mức lương phổ biến và tỷ lệ biến động nhân sự |
| Chi phí | Giá thuê đất, phí quản lý hạ tầng, chi phí điện nước, xử lý nước thải và các khoản phát sinh trong suốt kỳ thuê |
| Thời gian vận hành | Thời hạn thuê còn lại, tiến độ bàn giao mặt bằng, thời gian hoàn tất thủ tục cấp phép xây dựng và vận hành |
| Môi trường | Năng lực hệ thống xử lý nước thải tập trung, tiêu chuẩn xanh, khả năng đáp ứng yêu cầu ESG của khách hàng quốc tế |
| Khả năng mở rộng | Quỹ đất liền kề để mở rộng giai đoạn sau, điều kiện chuyển nhượng và tính linh hoạt của hợp đồng thuê |
Chín tiêu chí trên hiếm khi cùng đạt mức tối ưu tại một địa điểm duy nhất, vì vậy việc xác định thứ tự ưu tiên theo đặc thù ngành thường quyết định chất lượng của lựa chọn cuối cùng. Đây cũng là nội dung chính trong dịch vụ đại diện khách thuê của Savills.
Số lượng khu công nghiệp là điểm khởi đầu hữu ích, nhưng không còn là thước đo quyết định. Khả năng cạnh tranh của một KCN, và của doanh nghiệp đặt nhà máy tại đó, ngày càng phụ thuộc vào chất lượng hạ tầng, mức độ sẵn sàng vận hành và khả năng phục vụ các ngành kinh tế giá trị cao.
Nếu bạn cần tư vấn lựa chọn địa điểm đầu tư, thuê nhà xưởng hoặc dịch vụ Đại diện khách thuê, hãy liên hệ Savills Industrial qua hotline: 0986.718.337, Mr. John Campbell để được hỗ trợ chi tiết.
