18 July 2026
Bình Dương, nay là một phần của TP.HCM mở rộng sau sáp nhập từ ngày 01/07/2025, tiếp tục giữ vai trò là một trong những trung tâm công nghiệp quan trọng nhất phía Nam Việt Nam. Với hệ sinh thái khu công nghiệp phát triển, tỷ lệ lấp đầy cao, hạ tầng kết nối liên vùng ngày càng hoàn thiện và định hướng chuyển dịch sang công nghiệp xanh, Bình Dương là điểm đến chiến lược của các doanh nghiệp sản xuất, logistics và nhà đầu tư FDI. Bài viết dưới đây tổng hợp danh sách các khu công nghiệp ở Bình Dương, đồng thời phân tích tiềm năng đầu tư trong bối cảnh thị trường công nghiệp TP.HCM mở rộng năm 2026.
“Phát triển bền vững và khu công nghiệp sinh thái đang trở thành xu hướng chủ đạo, phù hợp với cam kết Net Zero của Việt Nam và yêu cầu ngày càng cao từ các tập đoàn đa quốc gia.”
— Ông John Campbell, Trưởng bộ phận Bất động sản Công nghiệp, Savills Việt Nam, tháng 02/2026
Tính đến năm 2026, Việt Nam có khoảng 478 khu công nghiệp đã được thành lập, trong đó 324 khu công nghiệp đang hoạt động. Điều này cho thấy thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam tiếp tục mở rộng về quy mô, đồng thời phản ánh nhu cầu lớn từ các doanh nghiệp sản xuất, logistics, thương mại điện tử và chuỗi cung ứng toàn cầu.
Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Bình Dương cũ hiện có 29 khu công nghiệp với tổng diện tích quy hoạch hơn 12.745 ha, trong đó 28 khu công nghiệp đang hoạt động với tổng diện tích hơn 12.045 ha và tỷ lệ lấp đầy trung bình đạt khoảng 90%. Ngoài ra, khu vực này còn có các cụm công nghiệp đang hoạt động và được quy hoạch mở rộng theo định hướng phát triển dài hạn.
Sau khi TP.HCM, Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu hợp nhất, TP.HCM mới hình thành một không gian công nghiệp – logistics – cảng biển có quy mô lớn hơn đáng kể. TP.HCM sau sáp nhập có khoảng 66 khu chế xuất và khu công nghiệp với tổng diện tích hơn 27.000 ha (Báo Chính phủ, trích thông tin từ Ban Quản lý các KCX-KCN TP.HCM). Trong đó, Bình Dương cũ đóng vai trò là trung tâm sản xuất với thế mạnh về chế biến, chế tạo, công nghiệp hỗ trợ và hệ sinh thái nhà xưởng/kho bãi đã phát triển lâu năm.
Bình Dương hiện tại đang có 38 khu công nghiệp và cụm công nghiệp được phân bố ở nhiều khu vực khác nhau. Các khu công nghiệp tại Bình Dương đều được đầu tư cơ sở hạ tầng hiện đại nhằm thu hút các nhà đầu tư, giảm gánh nặng cho Thành phố Hồ Chí Minh. Dưới đây là danh sách các khu công nghiệp ở Bình Dương:
Khu vực Thuận An – Dĩ An
Khu vực Thủ Dầu Một – Tân Uyên – Bắc Tân Uyên
Khu vực Bến Cát – Mỹ Phước
Khu vực Bàu Bàng và phía Bắc Bình Dương cũ
Các cụm công nghiệp/khu vực công nghiệp thường được tra cứu cùng
Bản đồ phân bố các khu công nghiệp ở Bình Dương cho thấy các KCN tập trung chủ yếu dọc theo các trục giao thông chiến lược như Quốc lộ 13, Mỹ Phước – Tân Vạn, Vành đai 3 TP.HCM và các tuyến kết nối về Đồng Nai, Tây Ninh, cảng Cát Lái, cảng Cái Mép – Thị Vải và trung tâm TP.HCM. Các khu vực Dĩ An – Thuận An phù hợp với doanh nghiệp cần kết nối nhanh đến TP.HCM và mạng lưới logistics đô thị; trong khi Bến Cát, Tân Uyên, Bắc Tân Uyên và Bàu Bàng phù hợp với các doanh nghiệp cần quỹ đất lớn, khả năng mở rộng và chi phí cạnh tranh hơn.
Bản đồ phân bố các khu công nghiệp ở Bình Dương
VSIP là một trong những cụm khu công nghiệp tiêu biểu tại Bình Dương, được đánh giá cao nhờ quy hoạch bài bản, hạ tầng đồng bộ và khả năng thu hút các nhà đầu tư quốc tế. Cụm VSIP phù hợp với các doanh nghiệp sản xuất có yêu cầu cao về môi trường đầu tư, kết nối chuỗi cung ứng, tiện ích hạ tầng và tiêu chuẩn vận hành.
Cụm KCN Mỹ Phước là một trong những khu vực công nghiệp có quy mô lớn tại Bình Dương cũ, gắn với sự phát triển của Bến Cát và hành lang Quốc lộ 13. Khu vực này phù hợp với doanh nghiệp sản xuất, chế biến, công nghiệp hỗ trợ và các mô hình cần diện tích nhà xưởng hoặc đất công nghiệp lớn để mở rộng dài hạn.
Cụm KCN Sóng Thần có lợi thế lớn về vị trí nhờ gần TP.HCM, cảng Cát Lái, ga Sóng Thần và các trục giao thông kết nối vùng. Đây là khu vực phù hợp với hoạt động logistics, kho bãi, phân phối hàng hóa và các doanh nghiệp cần rút ngắn thời gian vận chuyển đến khu vực tiêu thụ lớn.
Bàu Bàng đại diện cho xu hướng mở rộng công nghiệp về phía Bắc Bình Dương cũ, nơi còn dư địa phát triển quỹ đất, chi phí cạnh tranh và khả năng tiếp nhận các dự án sản xuất quy mô lớn. Khu vực này phù hợp với nhà đầu tư cần định hướng dài hạn, đặc biệt trong bối cảnh các KCN gần TP.HCM có tỷ lệ lấp đầy cao.
Bình Dương đang có những thay đổi về chính sách, cơ sở hạ tầng để thu hút nguồn vốn đầu tư
Từ năm 2020 đến 2025, tỉnh Bình Dương đã đặt mục tiêu phát triển các khu công nghiệp theo mô hình “3 trong 1”: Công nghiệp – Đô thị – Dịch vụ. Mô hình này hướng đến việc kết hợp không gian sản xuất với hệ sinh thái đô thị, dịch vụ, nhà ở, tiện ích và hạ tầng xã hội nhằm tạo môi trường kinh doanh bền vững hơn cho doanh nghiệp và người lao động.
Theo Quy hoạch tỉnh Bình Dương thời kỳ 2021–2030, tầm nhìn đến năm 2050, khu vực này dự kiến có 42 KCN vào năm 2030 với tổng diện tích khoảng 18.600–21.000 ha. Giai đoạn 2031–2050 tiếp tục hoàn thiện hạ tầng, lấp đầy các KCN đã thành lập, bổ sung thêm 5–6 KCN mới và hướng đến khoảng 41–42 KCN với tổng diện tích khoảng 25.000 ha vào năm 2050, theo Quyết định số 790/QĐ-TTg, Phê duyệt Quy hoạch tỉnh Bình Dương thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050.
Phát triển bền vững đang trở thành yêu cầu ngày càng quan trọng đối với các khu công nghiệp tại Bình Dương. Theo định hướng quy hoạch, các KCN mới sẽ ưu tiên phát triển theo hướng KCN hỗ trợ, KCN chuyên ngành, KCN sinh thái và KCN công nghệ cao. Điều này phù hợp với nhu cầu của các tập đoàn đa quốc gia, đặc biệt là nhóm doanh nghiệp có cam kết ESG, Net Zero và yêu cầu nghiêm ngặt về chuỗi cung ứng xanh.
Bình Dương cũng đã phát triển hệ thống xử lý nước thải tập trung, quan trắc tự động và camera giám sát tại các KCN đang hoạt động. Đây là nền tảng quan trọng để các khu công nghiệp từng bước nâng cấp tiêu chuẩn môi trường, đáp ứng yêu cầu vận hành bền vững và thu hút dòng vốn FDI chất lượng cao.
Hạ tầng tiếp tục là yếu tố hỗ trợ lớn cho thị trường khu công nghiệp Bình Dương. Tính đến tháng 7/2026, dự án Vành đai 3 TP.HCM đã đạt khoảng 78% tổng khối lượng thi công; trong đó, đoạn qua khu vực Bình Dương cũ đạt khoảng 64,3% và đang được đẩy nhanh để hướng tới mục tiêu thông xe trong năm 2026 (Báo Tiền Phong). Dự án cũng bao gồm các hạng mục quan trọng liên quan đến khu vực Bình Dương cũ như nút giao Tân Vạn, cầu Bình Gởi và nâng cấp 15 km cao tốc Mỹ Phước – Tân Vạn. Khi hoàn thành, tuyến Vành đai 3 dài hơn 76 km sẽ tăng cường kết nối giữa Bình Dương cũ, TP.HCM, Đồng Nai và Tây Ninh, đồng thời cải thiện khả năng tiếp cận cảng biển, sân bay và các trung tâm logistics trọng điểm phía Nam.
Bình Dương cũ từ lâu là một trong những địa phương dẫn đầu cả nước về thu hút FDI, với gần 42,8 tỷ USD vốn FDI lũy kế tính đến tháng 05/2025, chiếm khoảng 8,3% tổng vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, theo Thời báo Thuế và Hải Quan. Sau sáp nhập, khu vực này được hưởng lợi từ sức mạnh cộng hưởng của TP.HCM mở rộng, kết hợp nền tảng sản xuất công nghiệp của Bình Dương, trung tâm tài chính – dịch vụ của TP.HCM và lợi thế cảng biển – logistics của Bà Rịa – Vũng Tàu.
Theo số liệu từ Bộ Tài Chính, trong 7 tháng đầu năm 2026, TP.HCM dẫn đầu cả nước về thu hút FDI với hơn 10,3 tỷ USD vốn đăng ký, chiếm 27,1% tổng vốn FDI cả nước và tăng 157,1% so với cùng kỳ. Điều này cho thấy sau sáp nhập, không gian kinh tế mới đang gia tăng sức hút đối với nhà đầu tư quốc tế; trong đó, Bình Dương cũ tiếp tục giữ vai trò là hạt nhân sản xuất, công nghiệp hỗ trợ, logistics và nhà xưởng xây sẵn tại khu vực phía Nam.
Thị trường nhà xưởng và kho bãi tại Bình Dương năm 2026 tiếp tục được hỗ trợ bởi ba xu hướng chính: nhu cầu mở rộng sản xuất của doanh nghiệp FDI, sự phát triển của logistics và thương mại điện tử, cùng nhu cầu dịch chuyển sang các tài sản công nghiệp có tiêu chuẩn vận hành cao hơn. Khi các KCN gần TP.HCM đạt tỷ lệ lấp đầy cao, các khu vực như Bến Cát, Tân Uyên, Bắc Tân Uyên và Bàu Bàng sẽ tiếp tục được quan tâm nhờ quỹ đất lớn hơn và khả năng mở rộng dài hạn.
Các doanh nghiệp FDI thường ưu tiên những địa điểm có pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn thiện, thời hạn thuê ổn định, nguồn điện và nước đáng tin cậy, hệ thống xử lý nước thải đạt chuẩn, kết nối logistics thuận tiện và khả năng tuyển dụng lao động phù hợp. Ngoài ra, nhiều doanh nghiệp đang đặt thêm yêu cầu về tiêu chuẩn xanh, khả năng tích hợp tự động hóa, không gian mở rộng và tính linh hoạt trong hợp đồng thuê.
Với doanh nghiệp điện tử, cơ khí chính xác hoặc công nghiệp hỗ trợ, nhà xưởng cần chú trọng tải trọng sàn, độ cao thông thủy, hệ thống điện, PCCC và khả năng kiểm soát môi trường sản xuất. Với doanh nghiệp logistics hoặc thương mại điện tử, vị trí gần trục giao thông, khả năng lưu chuyển xe container, chiều cao kho và hệ thống bốc dỡ là yếu tố then chốt. Với ngành thực phẩm, dược phẩm hoặc hàng tiêu dùng nhanh, doanh nghiệp cần xem xét thêm yêu cầu về kho lạnh, kiểm soát nhiệt độ, an toàn vệ sinh và truy xuất nguồn gốc.
Trong bối cảnh có nhiều cơ hội tiềm năng này, dịch vụ tư vấn cho thuê kho bãi và nhà xưởng của Savills Industrial có thể hỗ trợ doanh nghiệp tối ưu hóa chi phí, tiết kiệm thời gian tìm kiếm, đánh giá lựa chọn phù hợp và đảm bảo hiệu quả vận hành dài hạn.
Savills Industrial cung cấp giải pháp cho thuê nhà xưởng hiện đại trong các khu công nghiệp tại Bình Dương
Thị trường khu công nghiệp Bình Dương (nay thuộc TP.HCM mở rộng) tiếp tục là điểm đến chiến lược cho nhà đầu tư trong và ngoài nước, với 38 khu vực công nghiệp đang hoạt động, tỷ lệ lấp đầy trung bình 87,4%, hạ tầng kết nối liên vùng ngày càng hoàn thiện và định hướng chuyển dịch sang mô hình khu công nghiệp sinh thái. Với FDI cả nước H1/2026 đạt 34,65 tỷ USD (+61% YoY, Tổng cục Thống kê) và tỷ lệ lấp đầy đất công nghiệp phía Nam đạt 90%, khu vực Bình Dương cũ tiếp tục giữ vai trò hạt nhân công nghiệp phía Nam.
Đối với dịch vụ tư vấn thuê nhà xưởng, kho bãi, chuyển nhượng nhà máy và thuê lại đất trong khu công nghiệp tại Bình Dương và các tỉnh phía Nam, đội ngũ Savills Industrial sẵn sàng hỗ trợ dựa trên yêu cầu ngành nghề, quy mô dự án và điều kiện pháp lý cụ thể của doanh nghiệp.
Ông John Campbell, Trưởng bộ phận Bất động sản Công nghiệp, Savills Việt Nam. Hotline: +84 986 718 337.
Về vị trí và chức năng thị trường, các khu công nghiệp tại Bình Dương cũ vẫn tiếp tục vận hành như các trung tâm sản xuất quan trọng. Điểm thay đổi lớn nằm ở bối cảnh quản lý và định vị thị trường: Bình Dương nay là một phần của TP.HCM mở rộng, tạo nên không gian công nghiệp – logistics – cảng biển lớn hơn, đồng bộ hơn về quy hoạch, hạ tầng và xúc tiến đầu tư.
Doanh nghiệp FDI mới thường ưu tiên các KCN có hạ tầng hoàn chỉnh, pháp lý rõ ràng và dịch vụ hỗ trợ tốt như VSIP, Mỹ Phước, Nam Tân Uyên, Bàu Bàng hoặc các khu vực gần trục Mỹ Phước – Tân Vạn. Tuy nhiên, lựa chọn phù hợp còn phụ thuộc vào ngành nghề, quy mô, yêu cầu lao động, logistics, ngân sách thuê và thời hạn mở rộng.
Giá thuê nhà xưởng xây sẵn tại Bình Dương năm 2026 thường dao động khoảng 4–5 USD/m²/tháng, tùy vị trí, diện tích, tiêu chuẩn kỹ thuật, thời hạn thuê và điều kiện bàn giao. Các khu vực gần TP.HCM như Dĩ An, Thuận An thường có chi phí cao hơn; trong khi Bến Cát, Tân Uyên, Bắc Tân Uyên và Bàu Bàng phù hợp hơn với doanh nghiệp cần diện tích lớn và khả năng mở rộng dài hạn.
Thời hạn thuê đất công nghiệp thường phụ thuộc vào thời hạn hoạt động của dự án, quyết định cho thuê đất, hợp đồng thuê/thuê lại đất và quy định pháp luật hiện hành. Theo thông lệ tại Việt Nam, nhiều dự án công nghiệp có thời hạn thuê khoảng 50 năm; một số trường hợp đặc biệt có thể dài hơn nếu đáp ứng điều kiện pháp luật và được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận.
