02 June 2026
Giá thuê nhà kho tại Việt Nam hiện đạt trung bình khoảng 5.3-5.5 USD/m²/tháng đối với không gian hạng A tại các thành phố lớn.
Tuy nhiên, con số thuê niêm yết chỉ phản ánh một phần của bài toán chi phí. Đối với doanh nghiệp đang tìm kiếm nhà kho cho thuê tại Việt Nam, điều quan trọng hơn là hiểu rõ những yếu tố đứng sau mức giá này: mặt bằng thuê theo từng khu vực, các khoản chi phí thường bị đánh giá thấp khi ký hợp đồng, và xu hướng giá thuê trong năm 2026.
“Việt Nam phản ánh xu hướng ổn định chung của khu vực châu Á – Thái Bình Dương. Với cán cân cung cầu tương đối cân bằng và mức giá thuê cạnh tranh, thị trường tiếp tục thu hút sự quan tâm dài hạn từ cả doanh nghiệp trong nước và quốc tế.”
– Ông John Campbell, Trưởng bộ phận Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp, Savills Việt Nam
Trong nửa đầu năm 2025, giá thuê nhà kho cao cấp tại Việt Nam đạt trung bình khoảng 5.3 USD/m²/tháng tại TP.HCM và 5.5 USD/m²/tháng tại Hà Nội, theo Savills tháng 8/2025.
Ở phạm vi toàn quốc, giá thuê trung bình của nhà kho xây sẵn đạt khoảng 4.6 USD/m²/tháng trong năm 2024, với tỷ lệ lấp đầy khoảng 77%. Tổng nguồn cung nhà kho xây sẵn đạt 15.1 triệu m² vào cuối năm 2024, tăng 31% so với cùng kỳ, theo Savills Vietnam Industrial Real Estate Spotlight 2024.
Khi đánh giá giá thuê nhà kho tại Việt Nam, doanh nghiệp cần lưu ý hai điểm quan trọng:
– Giá thuê chào thuê và giá thuê hiệu dụng: Mức 5.3-5.5 USD/m²/tháng thường là giá chào thuê đối với không gian hạng A hoặc vị trí prime. Trong thực tế, giá thuê hiệu dụng sau khi tính thời gian miễn tiền thuê, hỗ trợ hoàn thiện mặt bằng và cấu trúc phí dịch vụ thường thấp hơn khoảng 8-12% so với giá chào thuê đối với hợp đồng 5 năm.
– Nguồn cung mới không phân bổ đồng đều: Mức tăng nguồn cung 31% so với cùng kỳ là đáng kể, nhưng chủ yếu tập trung tại Bắc Ninh, Hải Phòng, Long An và Đồng Nai. Ở một số địa phương khác, nguồn cung phù hợp vẫn còn hạn chế, đặc biệt với các yêu cầu vận hành chuyên biệt.
Giá thuê nhà kho tại Việt Nam có sự khác biệt rõ rệt giữa các vùng, tùy thuộc vào mức độ khan hiếm nguồn cung, vị trí địa lý, hạ tầng kết nối và nhóm khách thuê chủ đạo. Mức giá trung bình thường dao động từ 4.5-5.5 USD/m²/tháng, nhưng để đưa ra quyết định chính xác, doanh nghiệp cần xem xét sâu hơn theo từng thị trường.
Giá thuê trung bình: 4.5-6.0 USD/m²/tháng
TP.HCM và Bình Dương là cụm thị trường phía Nam có mức độ phát triển cao, đồng thời cũng chịu áp lực lớn về quỹ đất. Bình Dương sở hữu vị trí chiến lược gần TP.HCM, tiếp tục ghi nhận nhu cầu ổn định từ các ngành hàng tiêu dùng nhanh, thương mại điện tử và logistics.
Đối với doanh nghiệp tìm kiếm nhà kho cho thuê tại khu vực lõi phía Nam, chi phí thuê thường đi kèm yêu cầu cao hơn về tiêu chuẩn xây dựng, khả năng hoàn thiện mặt bằng, hạ tầng bốc dỡ và mức độ sẵn sàng vận hành. Giá thuê cao cấp tại khu vực này phần lớn được quyết định bởi nguồn đất hạn chế và nhu cầu ổn định từ các nhóm khách thuê lớn.
Giá thuê trung bình: 3.5-4.5 USD/m²/tháng
Long An đang nổi lên như một điểm mở rộng logistics quan trọng từ TP.HCM. Khu vực này có lợi thế về quỹ đất lớn hơn, chi phí gia nhập thấp hơn và phù hợp với các doanh nghiệp cần diện tích kho quy mô lớn.
Tuy nhiên, mức giá thuê cạnh tranh cần được cân nhắc cùng thời gian vận chuyển, chi phí nhiên liệu, khả năng tiếp cận cảng, khách hàng cuối và lực lượng lao động. Với một số mô hình vận hành, khoảng cách xa hơn có thể khiến tổng chi phí logistics tăng lên, dù giá thuê trên mỗi mét vuông thấp hơn.
Giá thuê trung bình: 4.5-5.0 USD/m²/tháng
Hải Phòng và Bắc Ninh là hai thị trường trọng điểm tại miền Bắc, được thúc đẩy bởi hoạt động sản xuất, xuất nhập khẩu và dòng vốn FDI trong lĩnh vực điện tử, công nghệ cao.
Nhu cầu thuê nhà kho tại khu vực này đến từ các doanh nghiệp cần kết nối thuận lợi với cảng biển, sân bay, khu công nghiệp và chuỗi cung ứng sản xuất. Nhờ dòng vốn đầu tư mạnh mẽ, giá thuê tại đây đang tăng nhanh hơn mức trung bình toàn quốc. Doanh nghiệp cũng cần lưu ý các yêu cầu đặc thù về điện, tiện ích kỹ thuật và cấu hình vận hành khi lựa chọn không gian kho.
Đối với nhà kho cho thuê tại Việt Nam, giá thuê cơ bản không phản ánh đầy đủ tổng chi phí sử dụng. Nhiều khoản chi phí bổ sung có thể ảnh hưởng đáng kể đến ngân sách vận hành và hiệu quả tài chính của doanh nghiệp trong suốt thời hạn thuê.
Các yếu tố chi phí quan trọng bao gồm:
– Trượt giá thuê: Phần lớn hợp đồng thuê nhà kho tại Việt Nam áp dụng mức tăng giá thuê cố định hằng năm từ 2-5%, đôi khi gắn với chỉ số CPI. Với mức tăng 4% mỗi năm, tổng chi phí thuê có thể tăng hiệu dụng khoảng 22% sau chu kỳ thuê 5 năm.
– Phí dịch vụ và chi phí quản lý khu vực chung: Phí dịch vụ thường dao động từ 0.3-0.6 USD/m²/tháng, chưa bao gồm trong giá thuê cơ bản. Trong một số trường hợp, khoản phí này không được thể hiện đầy đủ trong báo giá ban đầu.
– Chi phí hoàn thiện mặt bằng: Chi phí fit-out cho nhà kho hạng A thường dao động từ 80-150 USD/m², tùy chiều cao kệ hàng, số lượng dock, yêu cầu kho lạnh hoặc các tiêu chuẩn vận hành riêng. Nếu phân bổ theo thời hạn thuê, khoản này có thể tương đương 1.5-3.0 USD/m²/tháng trong tổng chi phí sử dụng.
– Ưu đãi thuê và cơ chế thu hồi chi phí: Thời gian miễn tiền thuê từ 2-4 tháng là khá phổ biến. Tuy nhiên, doanh nghiệp cần xem xét liệu khoản ưu đãi này có được bù lại thông qua lộ trình tăng giá thuê hoặc các điều khoản chi phí khác trong hợp đồng hay không.
– Chi phí điện năng: Biểu giá điện công nghiệp tại Việt Nam vẫn có tính cạnh tranh, nhưng được áp dụng theo khung bậc và thời điểm sử dụng. Các nhà kho có kho lạnh, hệ thống xử lý hàng hóa tự động hoặc nhu cầu điện lớn thường ghi nhận chi phí vận hành cao hơn đáng kể.
Là đội ngũ tư vấn bất động sản công nghiệp hàng đầu tại Việt Nam, Savills cung cấp giải pháp chuyên sâu cho doanh nghiệp đang tìm kiếm nhà kho cho thuê. Với dữ liệu thị trường, kinh nghiệm tư vấn và mạng lưới đối tác rộng khắp, chúng tôi hỗ trợ khách hàng đánh giá vị trí, so sánh chi phí và lựa chọn phương án phù hợp với chiến lược vận hành.
Theo nghiên cứu toàn cầu của Savills, giá thuê nhà kho prime trên thế giới chỉ tăng khoảng 1% trong nửa đầu năm 2025. Việt Nam hiện cũng đang phản ánh xu hướng ổn định tương tự trong khu vực. Điều này cho thấy năm 2026 có thể là giai đoạn cân bằng hơn cho các cuộc đàm phán thuê.
Nguồn cung tăng 31% vào cuối năm 2024 mang lại cho khách thuê nhiều lựa chọn hơn so với các năm trước. Tuy nhiên, việc chuyển lợi thế nguồn cung thành tiết kiệm chi phí thực tế phụ thuộc lớn vào cấu trúc hợp đồng, cách phân bổ chi phí dịch vụ, điều khoản tăng giá và chiến lược đàm phán.
Đội ngũ Savills Industrial có thể đồng hành cùng doanh nghiệp trong việc xác định không gian phù hợp, đánh giá tổng chi phí sử dụng và tối ưu điều khoản thuê. Liên hệ Savills để thảo luận về nhu cầu thuê nhà kho tại Việt Nam và xây dựng giải pháp bất động sản công nghiệp hiệu quả hơn cho hoạt động của Quý doanh nghiệp.
Phần lớn hợp đồng thuê nhà kho tại Việt Nam có thời hạn từ 3 đến 10 năm. Đối với nhà kho xây sẵn, thời hạn thuê phổ biến thường từ 3 đến 5 năm. Trong khi đó, các dự án xây dựng theo yêu cầu hoặc thiết kế riêng thường cần cam kết dài hơn, khoảng 10 đến 15 năm, nhằm đảm bảo hiệu quả đầu tư ban đầu cho chủ đầu tư.
Việt Nam có các chính sách ưu đãi thuế đối với một số hoạt động kho bãi đáp ứng điều kiện, thường phụ thuộc vào vị trí, ngành nghề ưu tiên và quy mô đầu tư. Mức thuế thu nhập doanh nghiệp tiêu chuẩn là 20%, nhưng một số dự án đủ điều kiện có thể được hưởng ưu đãi thấp hơn hoặc các chính sách hỗ trợ khác.
Các nhà kho tiêu chuẩn tại Việt Nam thường có bảo vệ 24/7, hệ thống camera giám sát, hàng rào bao quanh và kiểm soát ra vào. Đối với hàng hóa giá trị cao, một số cơ sở có thể cung cấp thêm các giải pháp nâng cao như kiểm soát nhiệt độ, khu lưu trữ riêng, hệ thống cảnh báo và quy trình an ninh nhiều lớp.
Có. Không gian nhà kho tại Việt Nam có thể được tùy chỉnh theo nhu cầu vận hành của doanh nghiệp. Mức độ tùy chỉnh phụ thuộc vào việc doanh nghiệp lựa chọn nhà kho xây sẵn hay phương án phát triển theo yêu cầu. Với nhà kho xây sẵn, việc điều chỉnh thường tập trung vào kệ hàng, văn phòng phụ trợ, khu bốc dỡ và hệ thống kỹ thuật. Với mô hình xây dựng theo yêu cầu, doanh nghiệp có thể tham gia sâu hơn vào thiết kế, tiêu chuẩn vận hành và cấu hình hạ tầng ngay từ giai đoạn đầu.
