25 June 2026
Thuê đất làm nhà xưởng tiếp tục là lựa chọn quan trọng của nhiều doanh nghiệp sản xuất, logistics và nhà đầu tư FDI tại Việt Nam, trong bối cảnh dòng vốn đầu tư nước ngoài và nhu cầu mở rộng chuỗi cung ứng vẫn duy trì tăng trưởng. Trong nửa đầu năm 2026, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt khoảng 34,65 tỷ USD, tăng 61% so với cùng kỳ; trong đó, lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn trong tổng vốn đầu tư. Việc soạn thảo hợp đồng thuê đất làm nhà xưởng vì vậy không chỉ là thỏa thuận thương mại giữa bên thuê và bên cho thuê, mà còn là cơ sở pháp lý quan trọng để xác định quyền sử dụng đất, quyền khai thác nhà xưởng, nghĩa vụ thanh toán, trách nhiệm vận hành và cơ chế xử lý tranh chấp.
Bài viết này phân tích các điều khoản cốt lõi của hợp đồng thuê đất làm nhà xưởng, quy định pháp lý cập nhật theo Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và Bộ luật Dân sự 2015, cùng mẫu hợp đồng chuẩn Savills Industrial.
“Thị trường bất động sản công nghiệp đang chứng kiến sự chuyển dịch mang tính cấu trúc, phản ánh quá trình nâng cấp của Việt Nam trong chuỗi cung ứng toàn cầu. Khung pháp lý rõ ràng về quyền sử dụng đất và hợp đồng thuê là nền tảng cho dòng vốn FDI chất lượng cao.’
— Ông John Campbell, Trưởng bộ phận Bất động sản Công nghiệp, Savills Việt Nam, tháng 12/2025”
Hợp đồng thuê đất là thỏa thuận theo đó một bên (thường là chủ sở hữu đất) cho bên thuê sử dụng một phần hoặc toàn bộ diện tích đất của mình trong một khoảng thời gian nhất định và theo các điều kiện cụ thể đã thỏa thuận. Trong trường hợp hợp đồng thuê đất làm nhà xưởng, bên thuê (doanh nghiệp hoặc công ty) được quyền sử dụng đất để xây dựng và vận hành nhà xưởng sản xuất, lắp ráp hoặc các hoạt động sản xuất khác.
Khi soạn thảo Hợp đồng thuê đất để làm nhà xưởng, doanh nghiệp cần lưu ý các điểm sau:
Hợp đồng cần mô tả rõ ràng và chính xác tài sản thuê, bao gồm vị trí, diện tích, ranh giới, hiện trạng hạ tầng, mục đích sử dụng, tình trạng pháp lý và các tài sản gắn liền với đất nếu có. Theo Bộ luật Dân sự 2015, đặc biệt các quy định về hợp đồng thuê tài sản tại Điều 472–482, việc xác định cụ thể tài sản thuê, thời hạn thuê, giá thuê, quyền và nghĩa vụ của các bên là cơ sở quan trọng để hạn chế tranh chấp trong quá trình thực hiện hợp đồng.
Thời hạn thuê: Hợp đồng cần xác định rõ ngày bắt đầu, ngày kết thúc, điều kiện gia hạn và cơ chế xử lý tài sản khi hết thời hạn thuê. Theo Điều 172 Luật Đất đai 2024, thời hạn giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất được xem xét theo thời hạn hoạt động của dự án hoặc đơn xin giao đất, thuê đất, nhưng thông thường không quá 50 năm. Đối với dự án có thời hạn hoạt động trên 50 năm theo Luật Đầu tư, thời hạn giao đất, cho thuê đất có thể theo thời hạn của dự án nhưng không quá 70 năm.
Để bảo vệ quyền lợi của hai bên, hợp đồng cần nêu rõ về quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê lẫn bên thuê:
Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê:
Theo Điều 476–478 Bộ luật Dân sự 2015 và các quy định liên quan của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, bên cho thuê cần bảo đảm tài sản thuê đủ điều kiện giao dịch, đồng thời thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ đã cam kết trong hợp đồng, bao gồm:
– Cung cấp thông tin đầy đủ, chính xác về nhà xưởng, kho bãi, tình trạng pháp lý và điều kiện sử dụng của tài sản thuê.
– Giao nhà xưởng, kho bãi cho bên thuê đúng thời hạn, đúng hiện trạng và đúng thỏa thuận trong hợp đồng.
– Bảo đảm quyền sử dụng ổn định của bên thuê trong suốt thời hạn thuê, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
– Thực hiện việc sửa chữa, bảo trì thuộc trách nhiệm của bên cho thuê để bảo đảm tài sản thuê có thể sử dụng đúng mục đích.
– Bồi thường thiệt hại nếu vi phạm hợp đồng hoặc gây thiệt hại do lỗi của mình.
– Tuân thủ đầy đủ nghĩa vụ thuế, phí và các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định pháp luật.
Quyền và nghĩa vụ của bên thuê nhà xưởng:
Theo Điều 479–481 Bộ luật Dân sự 2015, bên thuê có trách nhiệm sử dụng tài sản thuê đúng mục đích, bảo quản tài sản thuê và hoàn trả tài sản khi hết thời hạn thuê, bao gồm:
– Sử dụng và bảo quản nhà xưởng, kho bãi một cách cẩn trọng, đúng công năng, đúng mục đích thuê và phù hợp với quy định pháp luật.
– Thanh toán tiền thuê, tiền đặt cọc, phí quản lý hạ tầng và các chi phí liên quan đúng thời hạn quy định trong hợp đồng.
– Không tự ý thay đổi kết cấu, cải tạo, chuyển nhượng hoặc cho thuê lại nhà xưởng, kho bãi nếu chưa được bên cho thuê chấp thuận hoặc nếu pháp luật không cho phép.
– Sửa chữa các hư hỏng phát sinh do lỗi của bên thuê trong quá trình sử dụng.
– Chịu trách nhiệm và bồi thường thiệt hại nếu vi phạm hợp đồng hoặc gây thiệt hại do lỗi của mình.
– Bàn giao lại nhà xưởng, kho bãi khi hợp đồng kết thúc hoặc khi chấm dứt hợp đồng theo quy định.
Đọc thêm: Kinh Nghiệm Thương Thảo Hợp Đồng Cho Thuê Đất Làm Nhà Xưởng
Giá thuê và phương thức thanh toán là điều khoản trọng yếu của hợp đồng thuê đất làm nhà xưởng. Theo Luật Đất đai 2024, tiền thuê đất có thể thực hiện theo hai phương thức: trả tiền thuê đất hằng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, tùy trường hợp sử dụng đất và cấu trúc pháp lý của dự án.
Đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp hoặc khu công nghệ cao, hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có thể được áp dụng theo quy định tại Điều 120 Luật Đất đai 2024. Trường hợp có nhu cầu, người sử dụng đất thuộc một số trường hợp nhất định cũng có thể lựa chọn trả tiền thuê đất hằng năm. Do đó, hợp đồng cần quy định rõ giá thuê, kỳ thanh toán, đồng tiền thanh toán, thuế/phí liên quan, điều chỉnh giá thuê, tiền đặt cọc, lãi chậm trả và cơ chế xử lý nếu một bên vi phạm nghĩa vụ thanh toán.
Hợp đồng thuê đất làm nhà xưởng phải lập bằng văn bản, có chữ ký của các bên và đóng dấu nếu một bên là tổ chức/doanh nghiệp. Theo Bộ luật Dân sự 2015, Điều 116–119, giao dịch dân sự có hiệu lực khi đáp ứng các điều kiện về chủ thể, ý chí tự nguyện, mục đích và nội dung không vi phạm điều cấm của luật, đồng thời tuân thủ hình thức giao dịch trong trường hợp pháp luật có yêu cầu.
Nhiều mẫu hợp đồng thuê đất, nhà xưởng và kho bãi hiện có sẵn trên thị trường. Tuy nhiên, để bảo đảm tính toàn diện và phù hợp với thực tiễn giao dịch, mẫu hợp đồng cần được rà soát trên cơ sở Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và Bộ luật Dân sự 2015. Một hợp đồng phù hợp cần thể hiện rõ thông tin pháp lý của bên cho thuê, tình trạng pháp lý của đất và tài sản gắn liền với đất, mục đích sử dụng, thời hạn thuê, giá thuê, phương thức thanh toán, điều kiện bàn giao, quyền cải tạo/xây dựng, trách nhiệm bảo trì, nghĩa vụ thuế/phí, cơ chế chấm dứt và giải quyết tranh chấp.
Dưới đây là mẫu hợp đồng thuê đất làm nhà xưởng được Savills Industrial xây dựng theo hướng thực tiễn, nhằm hỗ trợ doanh nghiệp rà soát các điều khoản quan trọng trước khi thương thảo và ký kết.
Tải ngay Mẫu Hợp đồng thuê đất làm nhà xưởng
Theo Luật Đất đai 2024 , việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất được quy định tại Điều 27. Theo đó, hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; hoặc hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản, được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.
Do đó, hợp đồng thuê đất làm nhà xưởng không bắt buộc công chứng hay chứng thực. Việc công chứng tùy thuộc thỏa thuận giữa bên thuê và bên cho thuê. Tuy nhiên, để đảm bảo tính pháp lý và phòng ngừa các rủi ro, bạn nên công chứng hợp đồng để bảo đảm quyền lợi khi phát sinh tranh chấp.
Đọc thêm: Mẫu Biên Bản Thanh Lý Hợp Đồng Thuê Nhà Xưởng
Doanh nghiệp cần lưu ý ba cập nhật pháp lý chính khi thuê đất hoặc nhà xưởng. Thứ nhất, Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ 01/08/2024, làm rõ hai phương thức trả tiền thuê đất là trả hằng năm hoặc trả một lần cho cả thời gian thuê, đồng thời quy định thời hạn cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư thông thường không quá 50 năm, một số trường hợp đặc biệt không quá 70 năm. Thứ hai, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 yêu cầu bất động sản đưa vào kinh doanh phải có hồ sơ pháp lý rõ ràng, thông tin giao dịch minh bạch và hợp đồng phải được lập bằng văn bản. Thứ ba, với nhà đầu tư nước ngoài, Luật Đầu tư 2020 vẫn là căn cứ để xác định yêu cầu về Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, ngành nghề đầu tư, địa điểm dự án và điều kiện tiếp cận thị trường. Vì vậy, trước khi ký hợp đồng, doanh nghiệp nên rà soát đồng thời hồ sơ đất, quyền cho thuê/cho thuê lại, thời hạn thuê, nghĩa vụ tài chính và các giấy phép vận hành liên quan.
Theo Điều 172 Luật Đất đai 2024, thời hạn giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất thông thường không quá 50 năm. Đối với dự án có thời hạn hoạt động trên 50 năm theo Luật Đầu tư, thời hạn giao đất, cho thuê đất có thể theo thời hạn của dự án nhưng không quá 70 năm. Thời hạn cụ thể cần căn cứ vào quyết định cho thuê đất, thời hạn dự án đầu tư và hợp đồng thuê/thuê lại đất.
Không phải trong mọi trường hợp. Theo Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất có thể được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên trong một số trường hợp. Tuy nhiên, với giao dịch có giá trị lớn, thời hạn dài hoặc có yếu tố nước ngoài, doanh nghiệp nên cân nhắc công chứng hoặc rà soát pháp lý để giảm rủi ro tranh chấp.
Doanh nghiệp FDI thường cần các hồ sơ cơ bản như Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, hồ sơ pháp lý của người đại diện, ngành nghề kinh doanh phù hợp, phương án sử dụng đất/nhà xưởng và các tài liệu liên quan đến địa điểm thực hiện dự án. Tùy từng dự án, nhà đầu tư có thể cần thêm chấp thuận chủ trương đầu tư, giấy phép xây dựng, hồ sơ môi trường, phòng cháy chữa cháy hoặc các giấy phép chuyên ngành khác.
Không có phương án phù hợp cho mọi doanh nghiệp. Trả tiền thuê một lần giúp doanh nghiệp ổn định chi phí dài hạn và có thể thuận lợi hơn trong việc hoạch định dự án, nhưng tạo áp lực dòng tiền ban đầu. Trả tiền thuê hằng năm giúp giảm vốn đầu tư ban đầu và tăng tính linh hoạt tài chính, nhưng doanh nghiệp cần tính đến rủi ro điều chỉnh chi phí và điều kiện thuê trong dài hạn. Lựa chọn phù hợp nên dựa trên thời hạn dự án, ngân sách đầu tư, chiến lược vận hành và điều kiện pháp lý của khu đất.
Hợp đồng thuê đất làm nhà xưởng là nền tảng pháp lý quan trọng cho hoạt động sản xuất, logistics và mở rộng chuỗi cung ứng tại Việt Nam. Một hợp đồng được soạn thảo chặt chẽ cần làm rõ tài sản thuê, thời hạn thuê, giá thuê, phương thức thanh toán, quyền xây dựng/cải tạo, nghĩa vụ bảo trì, điều kiện chấm dứt và cơ chế giải quyết tranh chấp. Trong bối cảnh Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đã cập nhật nhiều quy định mới, doanh nghiệp nên rà soát kỹ hồ sơ pháp lý trước khi ký kết, đặc biệt đối với giao dịch có giá trị lớn hoặc có yếu tố nước ngoài.
Savills Industrial có thể hỗ trợ doanh nghiệp tìm kiếm đất công nghiệp, nhà xưởng, kho bãi phù hợp, đồng thời tư vấn về thị trường, địa điểm, điều kiện thuê và chiến lược bất động sản công nghiệp tại Việt Nam.
