05 June 2026
Luật Trí tuệ nhân tạo của Việt Nam, Luật số 134/2025/QH15, có hiệu lực từ ngày 1/3/2026, đưa Việt Nam trở thành một trong những quốc gia đầu tiên tại Đông Nam Á xây dựng khung pháp lý toàn diện cho AI.
Việc nắm bắt các quy định mới là yếu tố cần thiết đối với doanh nghiệp đang hoạt động hoặc có kế hoạch gia nhập thị trường Việt Nam, đặc biệt trong bối cảnh yêu cầu về AI ngày càng gắn chặt với bất động sản công nghiệp, hạ tầng vận hành và quản trị dữ liệu.
Bài viết này phân tích các nội dung chính của Luật AI tại Việt Nam, mối liên hệ với yêu cầu bảo vệ dữ liệu cá nhân, những tiêu chí hạ tầng mà khu công nghiệp cần đáp ứng, cũng như các câu hỏi thường gặp dành cho nhà vận hành công nghiệp.
“Đối với nhà đầu tư và đơn vị vận hành, câu chuyện không còn chỉ xoay quanh quỹ đất và vị trí. Các yếu tố như khả năng cung ứng điện, kết nối, năng lực mở rộng, rủi ro vận hành dài hạn và môi trường pháp lý đang ngày càng trở nên quan trọng.”
– Ông John Campbell, Trưởng bộ phận Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp, Savills Việt Nam
Cách tiếp cận của Việt Nam đối với quản lý AI được xây dựng trên định hướng “quản lý để phát triển”, nhằm cân bằng giữa đổi mới sáng tạo và kiểm soát rủi ro. Việc triển khai Luật AI dựa trên phân loại theo mức độ rủi ro, yêu cầu doanh nghiệp xác định hệ thống AI của mình thuộc nhóm rủi ro thấp, trung bình hoặc cao. Đối với các quyết định quan trọng, yếu tố giám sát của con người được đặt ở vị trí then chốt.
Các nội dung tuân thủ đáng chú ý bao gồm:
– Thời gian chuyển tiếp: Các hệ thống AI phổ thông có thời gian chuyển tiếp 12 tháng, đến tháng 3/2027. Đối với các lĩnh vực trọng yếu như y tế và tài chính, thời gian chuyển tiếp là 18 tháng, đến tháng 9/2027.
– Vận hành song song với khung pháp lý dữ liệu: Luật AI được áp dụng cùng với Luật Bảo vệ dữ liệu cá nhân, có hiệu lực từ ngày 1/1/2026, và Luật An ninh mạng đã được cập nhật.
– Cơ chế quản lý liên bộ: Bộ Khoa học và Công nghệ giữ vai trò điều phối quốc gia về AI và quản lý Cơ sở dữ liệu AI quốc gia, trong khi Bộ Công an phụ trách các vấn đề liên quan đến an ninh hạ tầng và bảo mật dữ liệu.
– Yêu cầu đối với hoạt động công nghiệp: Các doanh nghiệp công nghiệp cần tích hợp tính minh bạch thuật toán và các biện pháp kiểm soát an ninh vào chuỗi cung ứng, cơ sở tự động hóa và hệ thống vận hành.
Khung pháp lý mới tạo ra môi trường tuân thủ nhiều lớp, đòi hỏi doanh nghiệp công nghiệp phải có cách tiếp cận thận trọng và bài bản. Tại Savills, chúng tôi hỗ trợ khách hàng chuyển hóa các yêu cầu pháp lý thành tiêu chí thực tế trong lựa chọn cơ sở, thiết kế hạ tầng và quy trình vận hành.
Luật AI tại Việt Nam có mối liên hệ chặt chẽ với Luật Bảo vệ dữ liệu cá nhân, Luật số 91/2025/QH15, được triển khai thông qua Nghị định 356/2025/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 1/1/2026 và thay thế Nghị định 13/2023/NĐ-CP. Các quy định này hình thành một khung quản lý toàn diện, tác động trực tiếp đến cách các cơ sở công nghiệp thu thập, xử lý, lưu trữ và chuyển dữ liệu thông qua hệ thống AI.
Các yêu cầu quan trọng bao gồm:
– Đánh giá các tác động bảo vệ dữ liệu: Doanh nghiệp cần thực hiện Đánh giá các tác động bảo vệ dữ liệu cá nhân và Đánh giá tác động chuyển dữ liệu, đồng thời cập nhật định kỳ sáu tháng một lần.
– Yêu cầu nghiêm ngặt về sự đồng ý: Việc thu thập và xử lý dữ liệu cá nhân cần có cơ sở đồng ý rõ ràng, phù hợp với mục đích sử dụng và phạm vi xử lý.
– Chế tài đối với chuyển dữ liệu xuyên biên giới: Vi phạm liên quan đến chuyển dữ liệu xuyên biên giới có thể bị xử phạt lên đến 5% doanh thu của năm liền trước hoặc tối thiểu 3 tỷ đồng.
– Xử phạt vi phạm dữ liệu: Các vi phạm dữ liệu thông thường có thể chịu mức phạt tối đa 3 tỷ đồng. Trường hợp mua bán dữ liệu trái phép có thể bị xử phạt lên đến 10 lần khoản doanh thu thu được từ hành vi vi phạm.
– Báo cáo sự cố: Doanh nghiệp phải báo cáo sự cố vi phạm dữ liệu cho Bộ Công an trong vòng 72 giờ. Đối với các sự cố liên quan đến dữ liệu sinh trắc học hoặc dữ liệu tài chính, yêu cầu thông báo sẽ được áp dụng nghiêm ngặt hơn.
Đối với bất động sản công nghiệp, các yêu cầu này ảnh hưởng trực tiếp đến hệ thống ra vào thông minh, camera an ninh, giám sát bằng AI và quản lý tòa nhà. Những hệ thống tưởng chừng là một phần vận hành thông thường nay có thể thuộc phạm vi điều chỉnh của quy định bảo vệ dữ liệu, đòi hỏi doanh nghiệp phải xem xét lại cách thu thập, lưu trữ và xử lý thông tin.
Luật AI tại Việt Nam đưa ra các yêu cầu khác nhau tùy theo lĩnh vực ứng dụng và mức độ rủi ro của hệ thống. Điều này tạo ra những ngưỡng tuân thủ khác nhau, đồng thời tác động trực tiếp đến thiết kế cơ sở, khả năng vận hành và tiêu chuẩn hạ tầng của bất động sản công nghiệp.
Các doanh nghiệp công nghiệp cần lưu ý những yêu cầu chính sau:
– AI công nghiệp rủi ro cao: Các hệ thống như điều khiển nhà máy trọng yếu cần thực hiện đánh giá sự phù hợp, kiểm toán bên thứ ba và có cơ chế giám sát của con người được ghi nhận đầy đủ.
– Hệ thống IoT và tự động hóa trong nhà máy thông minh: Các hệ thống này phải tuân thủ quy định về lưu trữ dữ liệu trong nước và an ninh mạng, nhằm hạn chế nguy cơ thao túng, sai lệch hoặc ảnh hưởng đến nhận thức và quyết định của con người.
– AI trong logistics: Các ứng dụng như định tuyến tự động hoặc quản lý đội xe cần có nhãn nhận diện rõ ràng đối với nội dung do máy tạo ra, đồng thời duy trì hồ sơ minh bạch và có thể kiểm toán.
– Hạ tầng xanh: Các hệ thống AI hỗ trợ tối ưu hóa HVAC, bảo trì dự đoán và quản lý năng lượng được khuyến khích nhằm phù hợp với định hướng phát triển bền vững của Việt Nam.
– Bảo vệ người lao động: Doanh nghiệp cần đảm bảo dữ liệu người lao động không bị sử dụng theo hướng thiên lệch thuật toán hoặc phục vụ các hình thức theo dõi, đánh giá hiệu suất thiếu công bằng.
– Cơ chế thử nghiệm và cụm AI: Các khu công nghệ cao và cụm đổi mới sáng tạo về AI có thể được hưởng ưu đãi khi triển khai các mô hình thử nghiệm phù hợp quy định.
Trong bối cảnh này, khu công nghiệp không chỉ cần cung cấp quỹ đất và hạ tầng cơ bản. Để thu hút các khách thuê FDI ứng dụng AI cường độ cao, khu công nghiệp cần có mạng lưới kết nối băng thông lớn, an toàn, ổn định và có khả năng bảo vệ dữ liệu. Đây là sự thay đổi đáng kể so với các tiêu chí hạ tầng truyền thống.
Luật AI tại Việt Nam tạo nền tảng pháp lý ban đầu và dự kiến sẽ tiếp tục được hoàn thiện thông qua các văn bản hướng dẫn, quy chuẩn kỹ thuật và quy định bổ sung. Đối với các nhà đầu tư và doanh nghiệp công nghiệp, việc theo dõi sớm các thay đổi này là yếu tố quan trọng trong hoạch định chiến lược dài hạn.
Các định hướng đáng chú ý bao gồm:
– Quỹ phát triển AI quốc gia: Việt Nam dự kiến thành lập Quỹ Phát triển AI quốc gia giai đoạn 2026-2027 theo Quyết định số 367/QĐ-TTg, đồng thời thúc đẩy hình thành các cụm AI tại khu công nghệ cao.
– Bám sát tiêu chuẩn quốc tế: Việt Nam đặt mục tiêu đến năm 2035 đạt được 80% các chuẩn mực quốc tế, tạo điều kiện cho doanh nghiệp tham gia sâu hơn vào chuỗi giá trị toàn cầu.
– Chế tài đối với vi phạm nghiêm trọng: Các vi phạm AI nghiêm trọng có thể dẫn đến đình chỉ, thu hồi sản phẩm hoặc xử phạt hành chính lên đến 2% doanh thu hằng năm.
– Định danh nội dung AI: Các yêu cầu về watermark kỹ thuật số đối với âm thanh, hình ảnh, video do AI tạo ra và nghĩa vụ thông báo khi người dùng tương tác với tác nhân AI sẽ ngày càng rõ ràng hơn.
– Hợp tác quốc tế: Việt Nam đang tích cực thúc đẩy các thỏa thuận kinh tế số xuyên biên giới và hợp tác quản trị AI với các đối tác như Hoa Kỳ và Singapore.
– Đăng ký và kiểm toán hệ thống AI: Doanh nghiệp có thể phải kiểm toán hệ thống AI theo mức độ rủi ro, đăng ký tài sản AI thông qua Cổng thông tin Một cửa Quốc gia về Trí tuệ nhân tạo và thiết lập đầu mối liên hệ hợp pháp tại Việt Nam đối với các hệ thống rủi ro cao.
Những định hướng này cho thấy Việt Nam đang hướng tới vai trò chủ động hơn trong quản trị AI khu vực, đồng thời duy trì môi trường hấp dẫn cho các dòng vốn đầu tư công nghiệp ứng dụng công nghệ cao.
Việc thích ứng với khung pháp lý AI mới đòi hỏi chuyên môn kết hợp giữa hiểu biết quy định, năng lực đánh giá hạ tầng và kinh nghiệm bất động sản công nghiệp. Đội ngũ Savills cung cấp các giải pháp tư vấn toàn diện, hỗ trợ nhà vận hành và nhà phát triển điều chỉnh tài sản công nghiệp phù hợp với các yêu cầu đang thay đổi.
Savills sử dụng Industrial Property Scorecard và phân tích Power BI để đánh giá bất động sản dựa trên các tiêu chí liên quan đến tuân thủ AI.
Việc đánh giá không chỉ dừng lại ở vị trí, giá thuê hay quỹ đất. Chúng tôi xem xét thêm năng lực hạ tầng, khả năng bảo mật mạng, điều kiện xử lý dữ liệu, nguồn điện, tính dự phòng và mức độ phù hợp với môi trường pháp lý mới.
Các chuyên gia pháp lý và bất động sản của Savills hỗ trợ khách hàng xây dựng hợp đồng thuê có phân định rõ trách nhiệm tuân thủ AI giữa chủ đầu tư, chủ nhà và khách thuê.
Các điều khoản có thể bao gồm quản lý sự đồng ý, quy trình thông báo vi phạm dữ liệu, trách nhiệm bảo trì hạ tầng, yêu cầu an ninh thông tin và cơ chế phối hợp khi xảy ra sự cố.
Savills đồng hành cùng các nhà phát triển khu công nghiệp trong việc xây dựng cơ sở hạ tầng không chỉ đạt yêu cầu tuân thủ tối thiểu, mà còn phù hợp với các mục tiêu phát triển bền vững.
Các khuyến nghị tập trung vào tích hợp hạ tầng sẵn sàng cho AI, tối ưu hiệu quả năng lượng, kết nối với nguồn năng lượng tái tạo, quản lý dữ liệu an toàn và thiết kế phù hợp với tiêu chuẩn ESG. Đây là những yếu tố có thể giúp khu công nghiệp thu hút khách thuê chất lượng cao và gia tăng giá trị dài hạn.
Đội ngũ nghiên cứu của Savills thường xuyên theo dõi các thay đổi liên quan đến Luật AI tại Việt Nam, bảo vệ dữ liệu, an ninh mạng và hạ tầng công nghiệp.
Cách tiếp cận chủ động này giúp khách hàng điều chỉnh chiến lược vận hành trước thời hạn tuân thủ, tránh những rắc rối khi quy định đã được thực thi hoặc khi rủi ro phát sinh.
Việc triển khai Luật AI tại Việt Nam mang đến cả thách thức và cơ hội cho các bên tham gia thị trường bất động sản công nghiệp. Doanh nghiệp cần đánh giá lại hạ tầng, hợp đồng thuê, quy trình vận hành và chiến lược dữ liệu để đảm bảo phù hợp với khung pháp lý mới.
Khi đồng hành cùng Savills, nhà đầu tư và doanh nghiệp có thể dễ dàng tiếp cận chuyên môn chuyên sâu nhằm biến các yêu cầu pháp lý phức tạp thành giải pháp bất động sản thực tiễn, hiệu quả và có tiềm năng mở rộng cao.
Liên hệ đội ngũ bất động sản công nghiệp của Savills để tìm kiếm không gian công nghiệp sẵn sàng cho AI, đáp ứng nhu cầu vận hành và yêu cầu tuân thủ trong giai đoạn phát triển mới của Việt Nam.
Các hợp đồng thuê hiện hữu nên được rà soát để xác định trách nhiệm tuân thủ AI, đặc biệt đối với hệ thống quản lý tòa nhà, hạ tầng dùng chung, camera, kiểm soát ra vào và các hệ thống tự động hóa. Trong nhiều trường hợp, hợp đồng có thể cần được điều chỉnh để phân bổ rõ chi phí, trách nhiệm vận hành và nghĩa vụ tuân thủ giữa các bên.
Có, dù các thông số kỹ thuật chi tiết sẽ tiếp tục được làm rõ thông qua văn bản hướng dẫn. Nhìn chung, các khu công nghiệp hướng tới khách thuê ứng dụng AI cường độ cao cần có hạ tầng điện công suất lớn và dự phòng, năng lực làm mát tiên tiến, khả năng tích hợp năng lượng tái tạo nhằm hỗ trợ ESG và tuân thủ CBAM, cùng mạng lưới kết nối băng thông lớn, bảo mật cao và phù hợp với yêu cầu lưu trữ dữ liệu trong nước.
Việc không tuân thủ có thể dẫn đến đình chỉ hệ thống, yêu cầu thu hồi sản phẩm, xử phạt hành chính lên đến 2% doanh thu hằng năm và trong các trường hợp nghiêm trọng liên quan đến hạ tầng trọng yếu hoặc vi phạm dữ liệu, hoạt động vận hành có thể bị gián đoạn hoặc tạm dừng.
Có. Luật AI tại Việt Nam áp dụng đối với tất cả tổ chức vận hành hệ thống AI trên lãnh thổ Việt Nam, không phụ thuộc vào cơ cấu sở hữu. Các quy định liên quan đến dòng dữ liệu xuyên biên giới, nhà cung cấp công nghệ nước ngoài và đầu mối liên hệ hợp pháp tại Việt Nam cũng cần được xem xét kỹ lưỡng.
Có. Khung chính sách của Việt Nam dành cho AI và công nghệ cao có thể mang lại nhiều ưu đãi cho các cơ sở đủ điều kiện, bao gồm ưu đãi thuế, ưu đãi đất đai, cơ chế thử nghiệm có kiểm soát và khả năng tiếp cận nguồn vốn ưu tiên thông qua Quỹ Phát triển AI quốc gia.
