Hiểu rõ về cấu trúc của hợp đồng thuê tài sản tại việt nam Hiểu rõ về cấu trúc của hợp đồng thuê tài sản tại việt nam

Trong thời đại kinh tế đang ngày càng phát triển, với tốc độ tăng trưởng của phân khúc công nghiệp trong nước đang trên đà tăng trưởng (tăng 3.98% trong năm 2020 theo Tổng cục Thống kê). Theo thông tin từ chính phủ, trong hai năm trở lại đây, dưới ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 dẫn đến các hoạt động kinh tế, xã hội bị trì trệ, đời sống người dân khó khăn. Việc soạn thảo một hợp đồng thuê tài sản cho giao dịch thuê/thuê lại tài sản như đất công nghiệp, nhà kho, máy móc thiết bị trở nên rất quan trọng; để các doanh nghiệp mở rộng hoạt động sản xuất. Việc thuê/thuê lại, thỏa thuận của hai bên chủ thể giao dịch phải rõ ràng về các quyền và nghĩa vụ, trách nhiệm bảo quản, cải tạo tài sản để bảo toàn giá trị tài sản một cách hiệu quả.

Khái niệm về hợp đồng thuê tài sản

Theo Điều 472 của Bộ Luật Dân sự 2015 quy định: Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận của các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê. Hợp đồng thuê tài sản nên được lập thành văn bản, có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của cơ quan có thẩm quyền, nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, chưa có một quy định pháp lý nào về việc bắt buộc hợp đồng thuê phải là một hợp đồng văn bản.

Cấu trúc của hợp đồng thuê tài sản

Đồng thời, một hợp đồng thuê tài sản, hay bất cứ thỏa thuận bằng văn bản nào phải tuân thủ theo chuẩn mực soạn hợp đồng. Cụ thể một hợp đồng thuê/ thuê lại tài sản về cơ bản sẽ bao gồm: Căn cứ pháp lý soạn hợp đồng; Chủ thể các bên liên quan (trong trường hợp này là: Bên cho thuê/cho thuê lại và Bên thuê/thuê lại tài sản); Thông tin về tài sản cho thuê/cho thuê lại: Tình trạng tài sản; Giá trị thỏa thuận; Phương thức/thời hạn thanh toán; Mục đích thuê; Thời điểm thuê/bàn giao; Quyền và Nghĩa vụ các bên liên quan; Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng; Phạt nếu vi phạm hợp đồng; Các trường hợp chấm dứt hợp đồng; Giải quyết tranh chấp; Thời điểm hiệu lực của hợp đồng; Ký tên chứng nhận của các bên liên quan và công chứng/chứng thực của cơ quan nhà nước thẩm quyền

5 điều cần lưu ý khi soạn hợp đồng thuê tài sản

“Trong bối cảnh nền kinh tế của cả thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng gặp nhiều khó khăn do ảnh hưởng của dịch bệnh, việc hạn chế đi lại vẫn tiếp tục kéo dài, thì hoạt động của lĩnh vực bất động sản công nghiệp tại Việt Nam lại có xu hướng được mở rộng hoặc dịch chuyển địa điểm sản xuất.” – John Campbell, Trưởng bộ phận Dịch vụ Công nghiệp, Savills Việt Nam nhận định. 

“9 tháng đầu năm chứng kiến một số thương vụ sáp nhập quan trọng, và sự xuất hiện thêm các tài sản để bán & cho thuê lại. Về tình hình cho thuê, nguồn cầu về loại hình BĐS công nghiệp xây sẵn tăng trưởng mạnh do các nhà cung cấp dè dặt hơn trong việc cam kết thuê đất dài hạn hoặc đang dựa vào các hợp đồng ngắn hạn với khách hàng”.  

Để nắm bắt và tận dụng thời cơ đúng lúc và tạo đà phát triển, các doanh nghiệp trước hết phải nắm rõ các công cụ và quy định pháp luật bổ trợ trong quá trình đầu tư kinh doanh. Dưới đây là những điều cần lưu ý khi soạn hợp đồng thuê tài sản, bao gồm:

Thứ nhất, chủ thể của hợp đồng thuê tài sản là tổ chức hoặc cá nhân thực hiện việc ký kết và tham gia hợp đồng. Các cá nhân thực hiện ký kết và tham gia hợp đồng thuê tài sản phải được đảm bảo về năng lực hành vi dân sự. Hoặc nếu chủ thể tham gia là tổ chức, doanh nghiệp, đơn vị phải được thành lập hợp pháp theo pháp luật hiện hành.

Thứ hai, tài sản thuê phải là tài sản thuộc quyền sở hữu, sử dụng hợp pháp của bên cho thuê. Bên cho thuê phải cung cấp đầy đủ các giấy tờ để chứng minh quyền cho thuê của mình là hợp pháp. Nghĩa vụ của bên thuê phải sử dụng tài sản thuê theo đúng công dụng đã thỏa thuận có trong hợp đồng thuê tài sản

Thứ ba, thời hạn chuyển giao tài sản; là khoảng thời gian hai bên có thỏa thuận: bên cho thuê bàn giao tài sản cho bên thuê. Thời điểm chuyển giao tài sản có thể trùng khớp với thời điểm bắt đầu tính thời hạn thuê của hợp đồng, cũng có thể việc chuyển giao tài sản này để bên thuê sửa chữa, cải tạo lại tài sản theo thỏa thuận để phù hợp với điều kiện kinh doanh sản xuất thì thời hạn bàn giao sẽ được xác định sau đó thay vì trùng với thời điểm tính từ thời điểm có tính hiệu lực của hợp đồng.

Thứ tư, thời hạn thuê tài sản; thời hạn thuê tài sản được xác định từ thời điểm quyết định bàn giao, đến thời điểm bên thuê có thể sử dụng và khai thác giá trị của tài sản trong thời gian đó. Trong thời hạn này bên thuê cũng phải đảm bảo việc sử dụng tài sản đúng mục đích thuê, không được thực hiện hành vi phá hoại, gây hư hỏng tài sản nếu có vi phạm thì sẽ bị xử lý dựa vào hợp đồng đã nêu.

Thứ năm, thời điểm bàn giao lại tài sản thuê; đến thời hạn kết thúc trong hợp đồng, nếu hai bên không đi đến thỏa thuận tiếp tục gia hạn hay làm mới lại hợp đồng thuê tài sản, bên thuê có nghĩa vụ phải trả lại tài sản thuê trong tình trạng như khi bắt đầu hợp đồng. Tất nhiên sẽ phải trừ hao mòn tự nhiên hoặc theo đúng như tình trạng đã thoả thuận. 

Việt Nam là một trong số ít quốc gia trên thế giới có tỷ số tăng trưởng kinh tế tích cực trong năm 2020, dù vẫn chịu ảnh hưởng không nhỏ từ đại dịch Covid-19 do hội nhập kinh tế sâu rộng. Đây là cơ hội và tiền tố để phát triển trong năm 2021, với tình đại dịch vẫn còn phức tạp cả trong nước và quốc tế. 

Theo ông Troy Griffiths, Phó Tổng giám đốc, Savills Việt Nam: “Chính phủ Việt Nam đã và đang đầu tư mạnh mẽ vào cơ sở hạ tầng, đồng thời giới thiệu các cụm công nghiệp nhằm thu hút các doanh nghiệp hàng đầu trong chuỗi giá trị. Các mức miễn giảm thuế doanh nghiệp cao cũng được đưa ra để đảm bảo tính cạnh tranh lành mạnh trong khu vực.” 

Giao dịch thuê/thuê lại bất động sản công nghiệp diễn ra phổ biến và sẽ càng có xu thế gia tăng trong tương lai. Để nắm bắt thời cơ đầu tư tốt, về căn bản, việc hiểu rõ và vận dụng các công cụ pháp lý sẽ tạo lợi thế tiền đề cho việc giao dịch diễn ra suôn sẻ.