Việc soạn thảo một hợp đồng cho thuê tài sản cho giao dịch thuê/thuê lại tài sản như đất công nghiệp, nhà kho, máy móc thiết bị trở nên rất quan trọng; để các doanh nghiệp mở rộng hoạt động sản xuất.
Việc thuê/thuê lại, thỏa thuận của hai bên chủ thể giao dịch phải rõ ràng về các quyền và nghĩa vụ, trách nhiệm bảo quản, cải tạo tài sản để bảo toàn giá trị tài sản một cách hiệu quả.
Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn nắm rõ và hiểu đúng về cấu trúc của hợp đồng cho thuê ở Việt Nam.
Khái niệm về hợp đồng cho thuê tài sản
Hợp đồng cho thuê tài sản là một hợp đồng theo luật dân sự, trong đó chủ nhà giao tài sản cho người thuê sử dụng trong một thời hạn nhất định và người thuê phải trả tiền thuê.
Khi xác định được khoảng giá cho thuê, các bên chỉ được thỏa thuận mức lỗ trong khoảng giá này.
Với nền kinh tế phát triển theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, dịch vụ cho thuê bất động sản tại các thành phố cũng phát triển rất đa dạng và phong phú.
Đối với một mức giá giới hạn, bên thuê có thể sử dụng một tài sản có giá trị để đáp ứng nhu cầu của họ. Không sử dụng hết công suất của tài sản, gây lãng phí tiền của cá nhân, tổ chức và nhà nước.
Áp dụng đối với chủ đầu tư kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu xuất khẩu, khu công nghệ cao, khu kinh tế đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng do doanh nghiệp khác thuê lại.
Tài sản đã hoàn thành cơ sở hạ tầng nếu có quyết định cho thuê của cơ quan nhà nước cho phép công ty đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng thương mại.
Với những tài sản đã liệt kê như trên thì việc soạn thảo một hợp đồng chuẩn chỉnh hay các điều khoản trong hợp đồng là điều vô cùng quan trọng và nên được lưu ý.
Hợp đồng cho thuê tài sản là gì?
hợp đồng cho thuê tài sản là sự thỏa thuận của các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.
Hợp đồng cho thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, trong đó chủ nhà chuyển nhượng quyền sở hữu cho bên thuê trong một thời hạn nhất định mà bên thuê phải trả tiền thuê.
Khái niệm tài sản được hiểu theo nghĩa rộng, đó là vật chất (tài sản hữu hình, vô hình).
Việc cho thuê nhà ở, cho thuê sản xuất không những phải tuân theo các quy định về thuê đất mà còn phải tuân theo các quy định riêng của pháp nhân tương ứng. một hợp đồng như vậy.
Hợp đồng cho thuê tài sản nên được lập thành văn bản, có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của cơ quan có thẩm quyền, nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, chưa có một quy định pháp lý nào về việc bắt buộc hợp đồng thuê phải là một hợp đồng văn bản.
Cấu trúc của hợp đồng thuê tài sản
Đồng thời, một hợp đồng thuê tài sản, hay bất cứ thỏa thuận bằng văn bản nào phải tuân thủ theo chuẩn mực soạn hợp đồng. Cụ thể một hợp đồng thuê/ thuê lại tài sản về cơ bản sẽ bao gồm:
-Căn cứ pháp lý soạn hợp đồng;
-Chủ thể các bên liên quan (trong trường hợp này là: Bên cho thuê/cho thuê lại và Bên thuê/thuê lại tài sản).
Thông tin cần biết khi thẩm định một tài sản cho thuê/cho thuê lại:
Tình trạng tài sản;
Giá trị thỏa thuận;
Phương thức/thời hạn thanh toán;
-Mục đích thuê;
-Thời điểm thuê/bàn giao;
-Quyền và Nghĩa vụ các bên liên quan;
-Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
-Phạt nếu vi phạm hợp đồng;
-Các trường hợp chấm dứt hợp đồng;
-Giải quyết tranh chấp;
-Thời điểm hiệu lực của hợp đồng;
-Ký tên chứng nhận của các bên liên quan và công chứng/chứng thực của cơ quan nhà nước thẩm quyền.
5 điều cần lưu ý khi soạn hợp đồng thuê tài sản
“Trong bối cảnh nền kinh tế của cả thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng gặp nhiều khó khăn do ảnh hưởng của dịch bệnh, việc hạn chế đi lại vẫn tiếp tục kéo dài, thì hoạt động của lĩnh vực bất động sản công nghiệp tại Việt Nam lại có xu hướng được mở rộng hoặc dịch chuyển địa điểm sản xuất.” – John Campbell, Trưởng bộ phận Dịch vụ Công nghiệp, Savills Việt Nam nhận định.
“9 tháng đầu năm chứng kiến một số thương vụ sáp nhập quan trọng, và sự xuất hiện thêm các tài sản để bán & cho thuê lại. Về tình hình cho thuê, nguồn cầu về loại hình BĐS công nghiệp xây sẵn tăng trưởng mạnh do các nhà cung cấp dè dặt hơn trong việc cam kết thuê đất dài hạn hoặc đang dựa vào các hợp đồng ngắn hạn với khách hàng”.
Để nắm bắt và tận dụng thời cơ đúng lúc và tạo đà phát triển, các doanh nghiệp trước hết phải nắm rõ các công cụ và quy định pháp luật bổ trợ trong quá trình đầu tư kinh doanh.
Dưới đây là những điều cần lưu ý khi soạn hợp đồng thuê tài sản, bao gồm:
Chủ thể của hợp đồng thuê tài sản
Thứ nhất, chủ thể của hợp đồng thuê tài sản là tổ chức hoặc cá nhân thực hiện việc ký kết và tham gia hợp đồng.
Các cá nhân thực hiện ký kết và tham gia hợp đồng thuê tài sản phải được đảm bảo về năng lực hành vi dân sự.
Hoặc nếu chủ thể tham gia là tổ chức, doanh nghiệp, đơn vị phải được thành lập hợp pháp theo pháp luật hiện hành.
Tài sản thuê
Thứ hai, tài sản thuê phải là tài sản thuộc quyền sở hữu, sử dụng hợp pháp của bên cho thuê. Bên cho thuê phải cung cấp đầy đủ các giấy tờ để chứng minh quyền cho thuê của mình là hợp pháp. Nghĩa vụ của bên thuê phải sử dụng tài sản thuê theo đúng công dụng đã thỏa thuận có trong hợp đồng thuê tài sản.
Thời hạn chuyển giao tài sản
Thứ ba, thời hạn chuyển giao tài sản; là khoảng thời gian hai bên có thỏa thuận: bên cho thuê bàn giao tài sản cho bên thuê.
Thời điểm chuyển giao tài sản có thể trùng khớp với thời điểm bắt đầu tính thời hạn thuê của hợp đồng, cũng có thể việc chuyển giao tài sản này để bên thuê sửa chữa, cải tạo lại tài sản theo thỏa thuận để phù hợp với điều kiện kinh doanh sản xuất thì thời hạn bàn giao sẽ được xác định sau đó thay vì trùng với thời điểm tính từ thời điểm có tính hiệu lực của hợp đồng.
Thời hạn thuê tài sản
Thứ tư, thời hạn thuê tài sản; thời hạn thuê tài sản được xác định từ thời điểm quyết định bàn giao, đến thời điểm bên thuê có thể sử dụng và khai thác giá trị của tài sản trong thời gian đó.
Trong thời hạn này bên thuê cũng phải đảm bảo việc sử dụng tài sản đúng mục đích thuê, không được thực hiện hành vi phá hoại, gây hư hỏng tài sản nếu có vi phạm thì sẽ bị xử lý dựa vào hợp đồng đã nêu.
Thời điểm bàn giao lại tài sản thuê
Thứ năm, thời điểm bàn giao lại tài sản thuê; đến thời hạn kết thúc trong hợp đồng, nếu hai bên không đi đến thỏa thuận tiếp tục gia hạn hay làm mới lại hợp đồng thuê tài sản, bên thuê có nghĩa vụ phải trả lại tài sản thuê trong tình trạng như khi bắt đầu hợp đồng.
Tất nhiên sẽ phải trừ hao mòn tự nhiên hoặc theo đúng như tình trạng đã thoả thuận.
Việt Nam là một trong số ít quốc gia trên thế giới có tỷ số tăng trưởng kinh tế tích cực trong năm, dù vẫn chịu ảnh hưởng không nhỏ từ đại dịch do hội nhập kinh tế sâu rộng.
Đây là cơ hội và tiền tố để phát triển trong năm 2021, với tình đại dịch vẫn còn phức tạp cả trong nước và quốc tế.
Theo ông Troy Griffiths, Phó Tổng giám đốc, Savills Việt Nam nhận định: “Chính phủ Việt Nam đã và đang đầu tư mạnh mẽ vào cơ sở hạ tầng, đồng thời giới thiệu các cụm công nghiệp nhằm thu hút các doanh nghiệp hàng đầu trong chuỗi giá trị. Các mức miễn giảm thuế doanh nghiệp cao cũng được đưa ra để đảm bảo tính cạnh tranh lành mạnh trong khu vực.”
Giao dịch thuê/thuê lại bất động sản công nghiệp diễn ra phổ biến và sẽ càng có xu thế gia tăng trong tương lai.
Để nắm bắt thời cơ đầu tư tốt, về căn bản, việc hiểu rõ và vận dụng các công cụ pháp lý sẽ tạo lợi thế tiền đề cho việc giao dịch diễn ra suôn sẻ.
Những tài sản nào có thể được sử dụng để cho thuê trong hợp đồng cho thuê tài sản?
Các công ty sử dụng hình thức thuê bán thường có tài sản giá trị cao như bất động sản hoặc tiền mua thiết bị đắt tiền.
Đây là lý do tại sao các công ty bất động sản chọn hình thức bán và cho thuê để huy động vốn.Nhưng các công ty từ nhiều lĩnh vực khác nhau như xây dựng, hậu cần, cơ khí chế tạo và nông nghiệp cũng phụ thuộc vào việc cho thuê và bán hàng.
Sau khi mua tài sản, chủ đầu tư ký hợp đồng thuê nhà với người bán.
Sau khi cả hai bên đã ký Thỏa thuận mua bán (SPA) để hoàn tất việc mua bán, họ cũng phải ký hợp đồng. SPA và Hợp đồng Cho thuê có mối liên hệ chặt chẽ với nhau, vì giá bán được nêu trong SPA phải cho phép nhà đầu tư đạt được lợi nhuận hấp dẫn so với giá thuê hàng tháng được nêu trong Hợp đồng cho thuê.
Do thời gian dài và số lượng lớn các thỏa thuận cần được thương lượng và ký kết nên liên hệ làm việc với một đơn vị tư vấn bất động sản chuyên nghiệp để hỗ trợ cả hai bên trong giao dịch, tốt nhất là một đơn vị có kinh nghiệm thực hiện thành công các giao dịch bán tái thuê.
Đơn vị tư vấn đó có thể giúp xác định xem giá bán có phù hợp với thị trường hiện tại hay không.
Người đại diện cũng sẽ đóng một vai trò quan trọng trong việc soạn thảo Hợp đồng cho thuê mới và sẽ cần đảm bảo tất cả các điều khoản và mức tăng giá thuê hàng năm là hợp lý và phù hợp với thị trường.
Những ai nên thực hiện giao dịch bán tái thuê?
Các công ty đang tìm kiếm cơ hội tái cấp vốn phù hợp để giải phóng vốn và cải thiện dòng tiền mà không làm gián đoạn hoạt động nên xem xét hình thức bán tái thuê là một lựa chọn khả thi.
Người thuê nên liên hệ với một đơn vị tư vấn là một công ty bất động sản chuyên nghiệp để được hỗ trợ tốt nhất.
Một đơn vị tư vấn có kinh nghiệm có thể giúp họ tính toán giá trị của đất và (các) tài sản xây dựng trên đất, từ đó đề xuất phí thuê hàng tháng hợp lý để đảm bảo ROI thỏa đáng cho chủ sở hữu/ nhà đầu tư mới.
Hơn nữa, đơn vị tư vấn sẽ hỗ trợ cả hai bên xây dựng các điều khoản thuê có lợi phù hợp với thông lệ thị trường hiện nay.
Các loại công ty chính quan tâm đến bán hàng cho thuê lại thường bao gồm các nhà tạo lập thị trường lâu đời, các tập đoàn đa quốc gia, các nhà đầu tư tổ chức, các nhà phát triển và chủ sở hữu công nghiệp, các công ty bất động sản, quỹ tư nhân và các nhà đầu tư nước ngoài.
Kết luận
Việc lập hợp đồng thuê tài sản đối với giao dịch thuê / thuê lại các tài sản như đất công nghiệp, nhà kho, máy móc thiết bị là vô cùng quan trọng.
Để các công ty có thể mở rộng hoạt động sản xuất của mình. Hợp đồng thuê / cho thuê lại, thỏa thuận của hai bên, chủ thể giao dịch phải rõ ràng về quyền và nghĩa vụ, trách nhiệm bảo trì, cải tạo tài sản nhằm bảo toàn giá trị.
Hợp đồng thuê nhà là một hợp đồng theo luật dân sự, trong đó chủ nhà cho người thuê sử dụng tài sản trong một thời gian nhất định và người thuê phải trả tiền thuê.
Savills Industrial – Đại lý bất động sản công nghiệp hàng đầu tại Việt Nam
Savills Industrial sở hữu đội ngũ chuyên gia giàu kinh nghiệm từ các lĩnh vực công nghiệp và hậu cần, chúng tôi đưa ra những lời khuyên toàn diện để đáp ứng nhu cầu của khách hàng.
Với nhiều kinh nghiệm trong ngành, các chuyên gia của Savills hỗ trợ khách hàng trong mọi việc, từ gia nhập thị trường, lập kế hoạch và phát triển đến cho thuê, đầu tư, định giá, sáp nhập hoặc tiếp quản.
Savills được thành lập vào năm 2017 trong bối cảnh phát triển mạnh mẽ trong lĩnh vực sản xuất và hậu cần. Savills Việt Nam đã ra mắt Industrial Savills với đa dạng dịch vụ dành cho ngành bất động sản công nghiệp.
Savills Industrial – Đội ngũ bất động sản công nghiệp tốt nhất Việt Nam cung cấp dịch vụ tư vấn bất động sản công nghiệp tốt nhất từ các chuyên gia trong ngành với kiến thức và kinh nghiệm chuyên sâu về thị trường, các nhà môi giới bất động sản công nghiệp cung cấp dịch vụ nghiên cứu thị trường để lập kế hoạch và phát triển cho các Công ty đang mở rộng sản xuất tại Việt Nam.
