Cho đến nay đã là một năm khó khăn đối với các nhà đầu tư bất động sản công nghiệp, tuy nhiên một phân khúc đang vượt qua cơn bão tốt hơn hầu hết các phân khúc khác.
Theo dữ liệu Real Capital Analytics cho thấy khối lượng giao dịch bất động sản công nghiệp tại khu vực đại diện Châu Á Thái Bình Dương giảm -59% tính đến thời điểm hiện tại (ngày 8 tháng 6 năm 2020) so với cùng kỳ năm 2019. Bán lẻ giảm -68% theo cùng số liệu. Tuy nhiên, các giao dịch Công nghiệp và Logistics chỉ giảm -24%, cho thấy phân khúc này đã đương đầu và ứng phó rất tốt trong cuộc khủng hoảng Covid-19.
Theo Simon Smith, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn khu vực Châu Á Thái Bình Dương của Savills cho rằng: “Các bất động sản công nghiệp và bất động sản logistics (quản trị chuỗi cung ứng), đặc biệt là kho bãi, đã luôn đứng đầu trong danh sách các nhà đầu tư. Lĩnh vực này khai thác các xu hướng lớn chẳng hạn như sự tăng trưởng của phân khúc bán lẻ trực tuyến và hầu hết mọi thị trường trong khu vực đều không được cung cấp đầy đủ khu vực logistics hiện đại ”.
Phân khúc bất động sản công nghiệp này tiếp tục phát triển để thu hút các nhà đầu tư toàn cầu như một loại tài sản ổn định và an toàn. Trong khi khu công nghiệp và logistics đã hoạt động hiệu quả trên hầu hết các thị trường bất động sản công nghiệp ở Châu Á Thái Bình Dương, Savills xem xét kỹ hơn tại thị trường bất động sản công nghiệp Trung Quốc, Ấn Độ và Việt Nam.
Trung Quốc: Các khu vực khác nhau sẽ có những bức tranh bao quát về bất động sản công nghiệp khác nhau
Mặc dù Trung Quốc bị ảnh hưởng đầu tiên bởi đại dịch, quốc gia này đã dần dần được phục hồi, với những tác động đa dạng đến lĩnh vực logistics ở các vùng bất động sản công nghiệp khác nhau của đất nước.
Andrew Zhou, Giám đốc Thương mại và Công nghiệp Savills Vũ Hán, cho biết tại Vũ Hán, tâm chấn của đợt bùng phát, tác động là “rất lớn”. “Tất cả các hoạt động kinh doanh đã bị hạn chế nghiêm trọng, đặc biệt là logistics và điều này sẽ còn tiếp diễn. Sự quan tâm của các nhà đầu tư đã giảm xuống do nhận thức về rủi ro; tuy nhiên, một số nhà đầu tư đang chuẩn bị cho sự chạm đáy và lũng đoạn thị trường”.
Tuy nhiên, theo Gandi Gong, người đứng đầu nhóm Dịch vụ Công nghiệp và Khu kinh doanh Savills ở miền Nam Trung Quốc, cho biết nhu cầu vẫn khá mạnh trong suốt đại dịch, trong đó lĩnh vực Sản xuất và Logistics vẫn đang phục vụ ngành bán lẻ truyền thống, điều này được cho là vấn đề lớn nhất.
Ông nói: “Nhu cầu từ các nhà phân phối thực phẩm tươi sống, bán lẻ trực tuyến và lĩnh vực y tế đã tăng lên đáng kể, điều này đã đóng một vai trò hỗ trợ trong thị trường bất động sản công nghiệp và logistics trong thời gian gần đây.
Betty Mao, Giám đốc quản lý khu vực Kinh doanh và Dịch vụ Công nghiệp của Savills Thượng Hải, phụ trách Giang Tô, Chiết Giang và Thượng Hải, cho biết tác động trong khu vực của cô chưa rộng rãi và các nhà phát triển logistics tên tuổi vẫn tiếp đang tục xây dựng không gian mới.
Bà nói: “Một lượng lớn kho bãi sẽ được tung ra trong vòng 12 đến 24 tháng tới. “Thị trường cho thuê dịch vụ logistic, bất động sản công nghiệp tại các thành phố hạng nhất và hạng hai vẫn còn nóng bỏng và sẽ không thiếu người cho thuê trước mặt bằng đang được xây dựng.”
Cuộc khủng hoảng Covid-19 cũng có thể thúc đẩy nguồn cung bất động sản công nghiệp cho logistics khi các chính quyền địa phương tìm cách tăng thu nhập và Sản xuất đang gặp khó khăn. Cô ấy nói thêm. “Covid-19 đã gây ra nhiều hậu quả, rất nhiều công ty sản xuất đã phát sinh vấn đề, điều này khiến chính quyền địa phương phải tăng nguồn cung đất.
Điều này có thể giúp các doanh nghiệp logistics có được địa điểm chất lượng tốt, có vị trí tốt. Các yêu cầu về thuế của Chính phủ đối với các doanh nghiệp logistics luôn là điều kiện quan trọng nhất; nếu những điều này có thể được đáp ứng, đất có thể được mua lại để làm logistics ”.
Nhìn chung, trên khắp Trung Quốc, nhu cầu từ các quỹ bất động sản công nghiệp nước ngoài và các nhà phát triển logistics trong nước vẫn mạnh và họ đang tích cực tìm kiếm cơ hội đầu tư, Gong nói. “Vì có rất ít dự án đất logistics chất lượng cao đang rao bán trên thị trường, nên có rất ít giao dịch gần đây”.
Ấn Độ: Khai phá tăng trưởng sản xuất
Trong thời gian bị cấm vận do đại dịch Covid-19, tất cả các lĩnh vực kinh doanh ở Ấn Độ đều đang bị ảnh hưởng, tuy nhiên triển vọng của ngành Công nghiệp và Logistics vẫn chứa đựng nhiều tiềm năng hơn bao giờ hết. Khu vực công nghiệp sẽ được hưởng lợi khi các công ty đa quốc gia tìm cách đa dạng hóa các địa điểm sản xuất.
Srinivas N, Giám đốc điều hành Savills Ấn Độ, Bộ phận Công nghiệp & Logistics cho biết: “Ấn Độ đang nổi lên như một điểm đến đầu tư sản xuất thay thế cho Trung Quốc. “Có khoảng 1.000 công ty sản xuất nước ngoài có kế hoạch chuyển cơ sở sản xuất của họ sang Ấn Độ từ Trung Quốc, trong đó 300 công ty đang tích cực theo đuổi kế hoạch sản xuất điện thoại di động, điện tử, thiết bị y tế và dệt may.
“Chính phủ Ấn Độ và Chính phủ các bang đang nỗ lực hết mình để thu hút các công ty nước ngoài và để thúc đẩy mạnh mẽ ngành Sản xuất trong nước. Chính phủ gần đây đã giảm thuế suất thuế cho doanh nghiệp.
Cùng với chi phí thuế hàng hóa và dịch vụ tương đối và chi phí lao động thấp, đang khuyến khích các công ty nước ngoài chuyển cơ sở sản xuất sang Ấn Độ, tạo ra nhu cầu chưa từng có về mặt bằng công nghiệp và kho bãi trên toàn quốc ”.
Trong hai năm qua, logistics của Ấn Độ đã chứng kiến một loạt hoạt động đầu tư từ các nhà đầu tư bất động sản công nghiệp nước ngoài như GLP, Ascendas, Blackstone Group, Allianz, ESR và Morgan Stanley Real Estate.
Srinivas cho biết: “Chúng tôi dự đoán sẽ có một lượng đầu tư lớn vào Ấn Độ trong giai đoạn 2020-2021. “Có nhiều nhà phát triển khu công nghiệp và logistics có trụ sở tại Hoa Kỳ, Châu Âu và Úc đang lên kế hoạch vào Ấn Độ, họ đang tìm hiểu các quan hệ đối tác, liên doanh, hợp đồng quản lý phát triển và mua lại tài sản. Trong khi đó, các quỹ đầu tư tư nhân đang xem xét việc đầu tư vào các tài sản sinh lời và các giao dịch mua kỳ hạn ”.
Việt Nam: Sự cấp thiết về nguồn cung bất động sản công nghiệp
Theo Focus Economics, chỉ số sản xuất công nghiệp (IIP) của Việt Nam vào tháng 6 năm 2020 đã tăng 7% so với cùng kỳ năm trước (YoY), chủ yếu là do Sản xuất và Sản lượng điện. Sản lượng công nghiệp và sản xuất ước tính tăng trưởng tổng thể 2,71% vào năm 2020, dự báo tăng trưởng 9,2% vào năm 2021.
Chỉ số PMI sản xuất là 51,1 điểm vào tháng 6 năm 2020, tăng từ 42,7 điểm vào tháng 5, đánh dấu mức tăng trưởng đầu tiên trên ngưỡng 50 điểm kể từ tháng 1. Sự phục hồi này được cho là do lượng đơn đặt hàng mới tăng mạnh, hoạt động thu mua nói chung tăng, trong khi tồn kho trước khi sản xuất ở mức cao nhất kể từ tháng 11/2018.
Vào tháng 6 năm 2020, Việt Nam có 336 KCN trên tổng số khoảng 97.800 ha. Trong đó, 261 KCN đang hoạt động, 75 KCN đang giải phóng mặt bằng hoặc xây dựng. Công suất trung bình của các KCN đang hoạt động hiện là 76% trên toàn quốc.
John Campbell, Giám đốc Dịch vụ Công nghiệp của Savills Việt Nam, nhấn mạnh: “Nhu cầu tiếp tục vượt cung cho thấy nhu cầu về nguồn cung phân khúc nhiều hơn ở các tỉnh thành công nghiệp trọng điểm. Tỷ lệ lấp đầy tại các trung tâm trọng điểm như Bình Dương, Đồng Nai, Long An ở phía Nam và Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Phòng ở phía Bắc đều tăng đáng kể kể từ năm 2018 ”.
“Hầu hết các giao dịch cho thuê trong 6 tháng / 2020 bắt nguồn từ các cuộc thảo luận bắt đầu vào năm ngoái, trong khi nhiều giao dịch khác được xác nhận từ các công ty ở Việt Nam đang tìm cách mở rộng cơ sở sản xuất.
Ông nói, quy định hạn chế đi lại đã hạn chế yêu cầu ‘thâm nhập thị trường’, hoãn việc kiểm tra địa điểm từ các nhà đầu tư quốc tế quan trọng, làm giảm số lượng cho thuê đã thực hiện với các nhà phát triển địa phương ”, ông nói.
Mặc dù không có gì đảm bảo cho năm tới, nhưng sự phụ thuộc của Khu vực công nghiệp Việt Nam vào việc tiếp tục di chuyển chuỗi cung ứng ra khỏi Trung Quốc ngày càng rõ ràng. Nhiều chủ đất đang dự đoán một năm tuyệt vời khi các quy định hạn chế đi lại được dỡ bỏ.
