Việt Nam ngày càng hội nhập sâu rộng vào nền kinh tế thế giới, đặc biệt là quá trình thu hút và hấp thụ vốn đầu tư nước ngoài. Khoa học công nghệ hiện đại ngày càng gia tăng nhu cầu về mua đất khu công nghiệp.
Việt Nam thu hút các nhà đầu tư vào các lĩnh vực công nghiệp có giá trị gia tăng cao, bao gồm sản xuất thiết bị công nghệ cao và kho lạnh. Đặc biệt, nhu cầu đối với nhà xưởng, nhà kho xây sẵn đang ở mức lạc quan.
Đây cũng được xem là cơ hội cho sự phát triển cho nền kinh tếViệt Nam, từ đó nhu cầu với nhà xưởng, mua đất khu công nghiệp tăng dẫn đến giá đất khu công nghiệp đang giữ ở mức lạc quan.
Thực trạng thị trường bất động sản công nghiệp và giá đất khu công nghiệp Việt Nam
Việt Nam đang trong giai đoạn đẩy mạnh quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa nên nhu cầu vềBĐS công nghiệp, giá đất khu công nghiệp là rất lớn. Nhiều tập đoàn lớn của nước ngoài chọn các điểm công nghiệp ở Việt Nam là quốc gia để đặt nhà máy.
Sản xuất và đầu tư lâu dài, trở thành tiền đề và điều kiện hình thành nhu cầu bất động sản công nghiệp, cập nhật về giá đất khu công nghiệp. Thêm vào đó là nhu cầu về địa điểm thuê nhà xưởng và nhà kho ngày càng nhiều.
Ngành công nghiệp và dịch vụ hậu cần cũng sẽ thích ứng với giá đất khu công nghiệp trong thời gian tới, do đó sẽ cần nhiều quỹ đất để hỗ trợ các ngành dịch vụ phát triển công nghiệp.
Tuy nhiên, cùng với sự phát triển, thị trường bất động sản công nghiệp cũng phải đối mặt với nhiều rủi ro, bất trắc nên cần lường trước rủi ro và nắm bắt cơ hội về giá đất khu công nghiệp để phát triển bền vững.
Giá đất khu công nghiệp 9 tháng đầu năm 2021
Tính đến tháng 5 năm 2021, cả nước có 394 khu công nghiệp (KCN) với tổng diện tích đất tự nhiên là 121.900 ha. Có 286 khu công nghiệp hoạt động (tạo ra 3,78 triệu việc làm trực tiếp) với tỷ lệ lấp đầy là 71,8% – giảm so với 74% của năm ngoái. Trong nửa đầu năm 2021, 25 khu công nghiệp mới được thành lập – tăng 19 khu công nghiệp so với cùng kỳ năm trước.
“Với việc các nhà đầu tư và khách thuê quốc tế không thể tham quan, lựa chọn bất động sản và ký hợp đồng cho thuê, các nhà phát triển công nghiệp đã không cho thuê nhiều bất động sản như họ mong đợi trong năm nay. Tuy nhiên, năm 2021 chứng kiến nhiều nguồn cung quan trọng hơn với sự ra đời của các khu công nghiệp và dự án mới.” – John Campbell, Savills Industrial Việt Nam.
Tỷ lệ lao động liên tục tăng ở một số tỉnh nhưng nhìn chung vẫn tương đối ổn định. Việc khóa cửa và hạn chế đi lại đã làm chậm dòng người di dời khỏi Trung Quốc dự kiến vào năm 2021. Tuy nhiên, các nhà phát triển tin rằng năm 2022 sẽ hiệu quả hơn về mặt cho thuê; người thuê và nhà đầu tư cũng sẽ có lựa chọn về giá đất khu công nghiệp, đất nền khu công nghiệp khi các hạn chế được dỡ bỏ.
Hàng chục dự án khu công nghiệp tại 13 tỉnh thành đã được phê duyệt trong quý 1/2021, hứa hẹn hàng nghìn ha phục vụ nhu cầu trong tương lai. Bắc Ninh có nhiều dự án nhất với 5 dự án sắp tới, trong đó đáng chú ý là dự án 208,54 ha KCN Quế Võ III với tổng vốn đầu tư là 120,9 triệu đô la Mỹ và 172,2 triệu đô la Mỹ, 250 ha KCN Gia Bình II.
Các dự án mới tại Quảng Trị bao gồm Quảng Trị 481,2 ha với vốn đầu tư 90,2 triệu USD và 529 ha KCN Triệu Phú, dự kiến sẽ có một số dự án mới với tổng nguồn cung là 500 ha. Hải Dương, Vĩnh Long, Quảng Nam, Thừa Thiên Huế, Nam Định và Nghệ An cũng đang trong bước khởi động các dự án mới.
Phía Nam sẽ đạt được 6.475 ha từ ba dự án bổ sung, điều này sẽ hỗ trợ cho các diện tích đất đang bị quá tải hiện tại. Những mục tiêu này đóng góp vào tầm nhìn của đất nước đến năm 2030 với trọng tâm là phát triển các khu công nghiệp công nghệ cao.
Long An đất khu công nghiệp dự kiến sẽ có dự án mới trị giá 59 triệu USD, diện tích 119 ha, khu công nghiệp thế kỷ Hải Sơn, tại huyện Đức Hòa. Để kiếm tiền từ dòng chảy FDI gia tăng của Việt Nam vào năm 2021, lâu dài sẽ có thêm khoảng 1.500 ha đất khu công nghiệp được giải phóng mặt bằng. Các nhà đầu tư nước ngoài lớn nhất trên địa bàn tỉnh tập trung vào các lĩnh vực dệt may, da giày, thức ăn gia súc, gia cầm, thủy sản, chế biến thực phẩm, đồ uống và sản xuất.
Giá thuê khu công nghiệp vào chu kỳ tăng nhanh
Các chủ đầu tư kỳ vọng hoạt động cho thuê bất động sản thương mại sẽ hiệu quả hơn vào năm 2022 do người thuê có nhiều lựa chọn hơn đối với nguồn cung mới cùng giá đất khu công nghiệp đang tăng chậm lại.
Báo cáo của Savills cho thấy sản xuất công nghiệp trên cả nước trong tháng 10 đã giảm 1,6% so với cùng kỳ năm ngoái. Sản xuất công nghiệp đã giảm trong bốn tháng liên tiếp từ tháng 7 đến tháng 10, đặc biệt là do mức độ nhiễm dịch cao và sự gián đoạn chuỗi cung ứng.
Tuy nhiên, tỷ lệ lấp đầy vẫn duy trì, bất động sản công nghiệp nhìn chung ổn định tại một số tỉnh thuộc vùng kinh tế phía Bắc. Tỷ lệ lấp đầy đất khu công nghiệp bình quân toàn khu vực đạt 87% trên tổng diện tích khu công nghiệp (KCN) và diện tích giá đất khu công nghiệp thương mại cho thuê là 20.567 ha, tăng 2,35% so với cùng kỳ năm trước.
Bắc Ninh dẫn đầu nguồn cung tại miền Bắc
Theo ông John Campbell – Trưởng bộ phận Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp Savills Việt Nam – các nhà phát triển công nghiệp không thể thuê được nhiều bất động sản như mong đợi do các nhà đầu tư và người thuê nước ngoài không thể lựa chọn giá đất khu công nghiệp và tham quan tại khu công nghiệp địa phương.
Ông John phân tích rằng vào năm 2020, cuộc chiến thương mại Mỹ – Trung và các hiệp định thương mại tự do đã làm dấy lên làn sóng các nhà máy rời Trung Quốc. Đồng thời, thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế Việt Nam theo chuỗi giá trị.
Với 15 dự án, Bắc Ninh dẫn đầu vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ với tổng diện tích khu công nghiệp là 5.797 ha, tỷ lệ lấp đầy bình quân năm 2021 là 99%. Đây cũng là tỉnh có nhiều dự án được phê duyệt. 5 khu công nghiệp sắp được xây dựng. Nổi tiếng nhất là Khu công nghiệp Quế Võ III có diện tích đất khu công nghiệp 208,54 ha, Khu công nghiệp Gia Bình II có diện tích 250 ha với tổng vốn đầu tư 172,2 triệu USD.
Nguồn cung nhà xưởng và kho bãi tại Bắc Ninh cũng cao hơn toàn vùng với 10,25% so với tổng nguồn cung cả nước, tiếp theo là Hải Phòng với 7,61%, Hải Dương 4,78% và Thái Nguyên 4,61%.
Tiếp theo là Hà Nội, khu vực này ghi nhận công suất thuê tăng nhẹ 1%, đạt 91% với 13 dự án và đứng thứ hai toàn khu vực. Hải Dương với mức tăng giá đất khu công nghiệp 5% so với cùng kỳ năm trước, công suất sử dụng của 10 dự án đạt 86%; Vĩnh Phúc và giá đất khu công nghiệp Hưng Yên cao hơn là 88%.
Về giá đất khu công nghiệp cho thuê, việc hạn chế đi lại và tỷ lệ lấp đầy tương đối ổn định đã khiến giá tiếp tục giảm. Đã mở rộng quy mô hơn so với giai đoạn 2018-2020. Song, trung bình, giá đất khu công nghiệp tăng 9,89% so với cùng kỳ năm ngoái, đạt 100 USD/m2.
Giá tại Hà Nội tiếp tục chiếm vị trí cao nhất với mức giá đất khu công nghiệp 129 USD/m2; các thị trường khác tăng giá đất khu công nghiệp với Bắc Ninh là 106 USD/m2, Hải Phòng là 101 USD/m2 và giá đất khu công nghiệp Hải Dương 79 USD/m2; Hưng Yên ghi nhận mức tăng lớn nhất, đạt 22% so với m2; cùng kỳ năm ngoái và giá là 101 USD/m2.
Nhu cầu và giá thuê sẽ tăng mạnh vào năm sau
Đến năm 2021, việc phong tỏa và hạn chế đi lại đã làm chậm sự di dời hoạt động khỏi Trung Quốc như dự kiến. Các nhà phát triển tin rằng hoạt động cho thuê sẽ hiệu quả hơn vào năm 2022; khách thuê và nhà đầu tư cũng sẽ có nhiều lựa chọn về nguồn cung mới khi nhiều lệnh giãn cách được dỡ bỏ.
“Phần lớn vốn FDI đầu tư vào lĩnh vực sản xuất trong 9 tháng đầu năm 2021 đến từ các sản phẩm có giá trị gia tăng như điện thoại, máy tính và thiết bị điện tử. So sánh với vốn FDI 10 năm trước, rõ ràng nhận thấy Việt Nam đang trên đà phát triển.” Ông John nói.
Theo ông, một trong những điểm thu hút của vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc nằm ở mạng lưới giao thông phát triển, đất công nghiệp đắc địa được hỗ trợ bởi sự phát triển của nhiều cơ sở hạ tầng mới.
Tại Hà Nội, các dự án trọng điểm đang được thi công và dự kiến hoàn thiện vào năm 2022 bao gồm đường vành đai 2, tuyến metro số 3, đường nối cầu Thượng Cát với quốc lộ 32 và cầu Vĩnh Tuy.
Tầm nhìn tới năm 2030, thành phố sẽ mở rộng sân bay Nội Bài, xây dựng thêm đường vành đai, các tuyến metro, và bổ sung 6 cây cầu mới, giúp giao thông di chuyển trong thành phố thuận tiện hơn.
Các xu hướng triển vọng cho thị trường BĐS công nghiệp trong 2022
Đợt dịch bùng phát lần thứ tư đã ảnh hưởng nặng nề đến giá đất khu công nghiệp nói chung và BĐS công nghiệp nói riêng. Nhưng nguồn cung cũng như giá đất khu công nghiệp ở Việt Nam vẫn tiếp tục tăng chưa từng có.
Theo Savills Việt Nam, thị trường đón một năm mới 9 tháng đầu năm đã bắt đầu hoạt động. Trong 6 tháng đầu năm 2021, cả nước sẽ có 25 khu kinh doanh mới được xây dựng, tăng 19 khu kinh doanh so với số khu kinh doanh mới. So với năm trước, công suất thuê tại các khu công nghiệp có xu hướng tăng tại một số tỉnh, tuy nhiên mức tăng không cao và vẫn ổn định về nhu cầu thuê.
Do nhiều hạn chế trong việc đi lại và tỷ lệ lấp đầy tương đối tốt, giá thuê tại các khu công nghiệp mặc dù vẫn có xu hướng tăng nhưng ở mức khiêm tốn. Đặc biệt tại một số tỉnh như Hưng Yên và Bà Rịa Vũng Tàu, giá thuê đã tăng cao so với cùng kỳ nhờ làn sóng đầu tư lớn.
Sự tăng trưởng dài hạn của Việt Nam
Ngoài ra, sự gián đoạn sản xuất tại các nhà máy và khu công nghiệp đã được các phương tiện truyền thông quốc tế đưa tin rộng rãi. Các ngành công nghiệp giá trị thấp đang bắt đầu hình thành ở những nơi khác trong khu vực Đông Nam Á do Việt Nam không còn cung cấp các ưu đãi như cũ, và những ngành như dệt may và nội thất phải vật lộn để tìm nguồn lao động và đất đai có giá cả phải chăng tại Việt Nam.
Việt Nam được kỳ vọng sẽ tiếp tục phát triển theo chuỗi giá trị nhờ vào tốc độ tăng trưởng ổn định, môi trường kinh doanh, các hiệp định thương mại tự do FTA và việc di dời ra khỏi Trung Quốc.Trong năm 2022 và những năm tiếp theo, một số xu hướng được kỳ vọng sẽ tiếp tục xuất hiện, chẳng hạn như ngành công nghiệp 4.0 and sản xuất chế tạo thông minh, hiện đại hóa chuỗi cung ứng, các mô hình KCN mới và trung tâm dữ liệu, kho lạnh.
Ông John kết luận, kế hoạch mở cửa trở lại của Chính phủ đã củng cố niềm tin cho doanh nghiệp và nhà đầu tư. Việc mở cửa những chuyến bay quốc tế sẽ là một trong những yếu tố tiên quyết cho một năm 2022 thành công, hứa hẹn tình hình phát triển công nghiệp của qúy 4/2021 sẽ khả quan hơn so với 3 quý đầu năm.
Cùng với kế hoạch mở cửa trở lại, Chính phủ luôn đồng hành, hỗ trợ nhiệt tình các nhà đầu tư nước ngoài, hứa hẹn khả năng phục hồi và thích ứng tuyệt đối của các doanh nghiệp địa phương, vẽ lên một bức tranh trấn an rằng Việt Nam không chỉ phục hồi mà còn trở lại mạnh mẽ hơn bao giờ hết.
Savills Industrial là một trong những đại lý bất động sản công nghiệp lớn nhất tại Việt Nam, chúng tôi tin rằng ngành công nghiệp này vẫn là ngành mũi nhọn đóng vai trò tiền đề cho sự phát triển kinh tế nói riêng và của một quốc gia nói chung.
Với đội ngũ chuyên gia dày dặn kinh nghiệm do ông John Campbell, Giám đốc Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp Savills dẫn đầu, Savills Industrial cung cấp cho các nhà đầu tư kiến thức và thông tin bất động sản cũng như các phân tích chuyên sâu và dự báo giá đất khu công nghiệp đáng tin cậy.
Khi liên hệ với Savills Industrial, khách hàng sẽ nhận được sự hỗ trợ và tư vấn về mọi mặt, từ thâm nhập thị trường thông qua quy hoạch và phát triển cho đến cho thuê, đầu tư, định giá đất khu công nghiệp, sáp nhập hoặc chuyển nhượng bất động sản.
