Các loại hình bất động sản công nghiệp khác nhau đem lại các ưu điểm khác nhau, bao gồm lợi nhuận ổn định, thời hạn thuê dài hạn, ít biến động về người thuê, tiềm năng tăng giá, và cơ hội đầu tư đa dạng. Bất động sản công nghiệp đóng vai trò quan trọng trong chuỗi cung ứng và thường nằm ở những khu vực có kinh tế tăng trưởng, cơ sở hạ tầng phát triển hoặc đô thị đang được mở rộng.
Thời hạn thuê dài hạn giúp giảm thiểu rủi ro liên quan đến thay đổi người thuê thường xuyên, do đó mang lại sự ổn định cho loại hình bất động sản này. Hơn nữa, bất động sản công nghiệp cung cấp nhiều lựa chọn đầu tư đa dạng phù hợp với các ngành nghề và mô hình kinh doanh khác nhau. Điều này cho phép tối ưu hóa danh mục đầu tư cùng với tận dụng các xu hướng thị trường và nhu cầu của ngành.
Dưới đây là 6 loại hình bất động sản công nghiệp phổ biến:
– Kho bãi phân phối
– Nhà xưởng sản xuất
– Bất động sản linh hoạt
– Phòng trưng bày sản phẩm
– Bất động sản vận tải
– Cơ sở hạ tầng viễn thông
Kho Bãi Phân Phối
Kho bãi hay còn gọi là kho hàng hóa là một địa điểm lưu trữ hàng hóa trước khi phân phối và vận chuyển. Các cơ sở này thường có diện tích sàn lớn và trần cao, có thể sử dụng tạm thời hoặc lâu dài.
Đầu tư vào kho bãi và trung tâm phân phối mang lại thu nhập cho thuê ổn định nhờ nhu cầu về mặt bằng công nghiệp đều đặn, thời hạn thuê dài hạn, tỷ lệ thay đổi người thuê thấp và tiềm năng tăng giá vốn đáng kể.
Đọc thêm: Nhà Kho Là Bất Động Sản Công Nghiệp Hay Thương Mại? Các Loại Hình Nhà Kho
Kho Hàng Khu Vực
Kho hàng khu vực, loại hình cơ sở phổ biến nhất trong danh mục kho bãi phân phối, có dạng hình chữ nhật và có kích thước tương đương với các cơ sở nhiều người thuê.
– Khả năng chịu tải: với sức chứa dao động từ 5.000 đến 15.000 feet vuông trên một cửa dock, tùy thuộc vào mục đích sử dụng của cơ sở và số lượng người thuê. Các địa điểm chỉ có một người thuê có tỷ lệ lớn hơn 15.000 feet vuông cho một cửa dock. Trong khi các cơ sở nhiều người thuê và lưu lượng hàng hóa lớn có tỷ lệ diện tích thấp hơn, khoảng 5.000 feet vuông trên một cửa dock.
– Mật độ lấp đầy: Tỷ lệ diện tích văn phòng và nhu cầu chỗ đậu xe sẽ quyết định mật độ lấp đầy của kho hàng khu vực. Các kho có tỷ lệ diện tích văn phòng lớn hơn – được gọi là Kho hàng văn phòng – thường đi kèm với nhu cầu chỗ đậu xe cao hơn, dẫn đến mật độ lấp đầy thấp hơn. Nhìn chung, tỷ lệ diện tích đất so với diện tích xây dựng nếu duy trì ở mức 2 trên 1 là hoàn toàn khả thi.
Kho Hàng Số Lượng Lớn
Kho hàng số lượng lớn là những cơ sở lớn lưu trữ khối lượng hàng hóa lớn trong các khoảng thời gian khác nhau. Các đặc điểm chính bao gồm trần nhà cao cùng với sức chứa lớn, hầu hết việc vận hành sẽ sử dụng cửa dock và cửa dành cho xe tải chạy thẳng vào bên trong.
– Khả năng chịu tải: Đối với các kho hàng số lượng lớn, tỷ lệ điển hình giữa diện tích mặt bằng trên số cửa dock thường nằm trong khoảng 5.000 đến 10.000 feet vuông. Hầu hết các kho hàng số lượng lớn có diện tích cửa dock khoảng 10.000 feet vuông trở xuống.
– Mật độ lấp đầy: Mật độ lấp đầy của một kho hàng bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố như khoảng trống dành cho xe tải quay đầu và bãi đỗ xe moóc. So với các loại hình kho khác, kho hàng số lượng lớn thường có mật độ lấp đầy cao hơn do nhu cầu nhân công trên mỗi feet vuông thấp hơn. Tuy nhiên, mật độ lấp đầy tổng thể lại bị giảm do cần có sân xe tải rộng và bãi đỗ xe moóc chuyên dụng. Thông thường, tỷ lệ phần trăm mật độ lấp đầy của một kho hàng số lượng lớn trung bình là 50%.
Kho Bãi Phân Phối Hàng Nặng
Các kho bãi phân phối hàng nặng được thiết kế cho mục đích phân phối thay vì lưu trữ. Mặc dù có một số đặc điểm giống với kho hàng số lượng lớn nhưng loại hình này cũng có những yêu cầu riêng biệt.
– Khả năng chịu tải: Do có thiết kế cửa giao hàng ngang hoặc dãy cửa dọc theo hai bên tường, nên tỷ lệ diện tích mặt bằng trên một cửa dock của các kho phân phối hàng nặng thấp hơn, thường chỉ khoảng 3.500 feet vuông cho mỗi cửa.
– Mật độ lấp đầy: Do chức năng chính là phân phối hàng hóa, có sân xếp container, và bãi đỗ xe moóc, nên các cơ sở phân phối hàng nặng có mật độ lấp đầy thấp nhất trong tất cả các loại hình kho bãi phân phối, trung bình chỉ chiếm khoảng 30-40% diện tích.
Kho Lạnh
Phân phối lạnh, còn được gọi là kho lạnh, là một loại hình kho bãi có thiết kế khác biệt so với kho hàng thông thường. Điều này khiến việc chuyển đổi chúng thành các cơ sở kho khác trở nên khó khăn do có sàn đông lạnh đặc biệt.
– Khả năng chịu tải: Không có giới hạn về kích thước đối với các kho lạnh. Do đó, rất khó phân biệt loại hình này khi nhìn từ bên ngoài do diện tích sử dụng của chúng rất đa dạng. Một đặc điểm nổi bật để phân biệt các kho lạnh là tỷ lệ diện tích mặt bằng trên một cửa dock, thường dao động từ 7.000 đến 8.000 feet vuông trên một cửa và hiếm khi vượt quá 10.000.
– Mật độ lấp đầy: Kho lạnh sử dụng các cửa dock bên trong để lưu trữ, đặc biệt là ở những vùng có khí hậu ấm. Cửa dock bên ngoài được niêm phong kín để giảm thiểu tiếp xúc với môi trường bên ngoài. Các kho lạnh thường chỉ chiếm một nửa không gian. Phần còn lại được sử dụng làm sân xếp container và bãi đỗ xe.
Kho Có Giàn Đỡ
Các kho có giàn đỡ cung cấp tính năng xây dựng theo yêu cầu dành riêng cho một khách thuê cụ thể và thời gian sử dụng nhất định. Hệ thống băng tải tự động kết nối các khu vực lưu trữ và vận chuyển riêng biệt của kho.
– Khả năng chịu tải: Loại kho này có khu vực lưu trữ và vận chuyển riêng biệt. Khu vực xếp hàng có trần nhà thấp, cửa dock và không có hệ thống giá đỡ. Tỷ lệ diện tích mặt bằng trên một cửa dock có thể thấp tới 5.000 feet vuông. Ngược lại, khu vực lưu trữ có trần nhà cao hơn và sử dụng hệ thống giá đỡ để lưu trữ hàng hóa, nhưng không có cửa dock hoặc cửa ra vào dành cho xe tải chạy thẳng vào bên trong.
– Mật độ lấp đầy: So với các loại hình kho bãi phân phối khác, kho có giàn đỡ là loại hình có nhu cầu không gian thấp nhất do sở hữu cấu trúc phi vật lý độc đáo, đòi hỏi ít diện tích hơn để lưu trữ hàng hóa. Do không có sân xếp container hoặc cửa dock, loại hình kho này cần ít nhân công tổng thể và cả số nhân công trên mỗi feet vuông, dẫn đến nhu cầu về chỗ đậu xe ít hơn và mật độ lấp đầy cao hơn. Đây là loại hình kho có mật độ lấp đầy cao nhất trong các cơ sở phân phối kho bãi.
Bất Động Sản Sản Xuất
Bất động sản sản xuất là cơ sở được sử dụng để chuyển đổi nguyên liệu thô thành sản phẩm hoàn chỉnh hoặc tạo ra các kết hợp mới về hình dạng và chất lượng của vật liệu bằng cách sử dụng công cụ, máy móc hoặc các phương tiện khác.
Việc mua bất động sản sản xuất mang lại nhiều lợi thế, bao gồm thu nhập ổn định, lợi nhuận cao, đa dạng hóa danh mục đầu tư, ưu đãi thuế, bảo vệ khỏi lạm phát, chi phí bảo trì hợp lý, ổn định khách thuê lâu dài, vị trí thuận lợi, tính linh hoạt và độ bền cao.
Sản Xuất Nhẹ
Sản xuất nhẹ là một trong những loại hình bất động sản công nghiệp đa dạng nhất, do đó khó phân loại vì có nhiều đối tượng thuê sử dụng với các đặc điểm bên trong và bên ngoài khác nhau.
-Khả năng chịu tải: Thông thường, các cơ sở sản xuất nhẹ có diện tích không quá 300.000 feet vuông. Do tần suất vận chuyển hàng hóa thường xuyên, tỷ lệ diện tích mặt bằng trên một cửa dock trung bình dao động từ 10.000 đến 15.000 feet vuông
– Mật độ lấp đầy: Các loại hình sản xuất nhẹ thường có mật độ lấp đầy trung bình 40% trở xuống do nhu cầu chỗ đậu xe cao của công nhân thực hiện các hoạt động sản xuất nhẹ và lắp ráp.
Sản Xuất Nặng
Sản xuất nặng là loại hình sản xuất công nghiệp lý tưởng cho các doanh nghiệp chế tạo linh kiện và thành phẩm có quy mô lớn và quy trình sản xuất đòi hỏi công suất cao. Các cơ sở sản xuất nặng cần máy móc hạng nặng, nhiều phương tiện vận chuyển, trần nhà cao và các đặc điểm bên trong lẫn ngoài đặc biệt. Tải trọng sàn cao và nhu cầu điện năng lớn là yếu tố quan trọng đối với loại hình này.
– Khả năng chịu tải: So với các kho bãi phân phối, các cơ sở sản xuất nặng thường có quy mô lớn hơn, dễ nhận biết hơn và được thiết kế cho sản xuất hàng loạt, do đó có khả năng chịu tải thấp hơn đáng kể. Không có tỷ lệ diện tích mặt bằng trên một cửa dock cụ thể cho loại hình này. Hầu hết các cơ sở sản xuất nặng có diện tích vượt quá 300.000 feet vuông và thường có đường sắt để vận chuyển hàng hóa.
– Mật độ lấp đầy: Do nhu cầu nhân công trên mỗi feet vuông thấp, dẫn đến bãi đỗ xe nhỏ hơn, nên các cơ sở sản xuất nặng có tỷ lệ mật độ lấp đầy cao hơn (dao động từ 40 đến 50%).
Xưởng Cất Máy Bay
Xưởng cất máy bay tuy có chức năng cất giữ máy bay và thực hiện sửa chữa, bảo dưỡng, nhưng không được phân loại hoàn toàn là sản xuất nặng. Loại hình này có điểm tương đồng với các cơ sở sản xuất nặng về kích thước và đủ rộng để chứa máy bay thương mại.
– Khả năng chịu tải: Xưởng cất máy bay có cửa dock để vận chuyển vật liệu và phụ tùng thay thế cho máy bay. Do số lượng cửa dock rất ít nên không có tỷ lệ diện tích mặt bằng trên một cửa dock.
– Mật độ lấp đầy: Phần lớn diện tích của xưởng cất máy bay được sử dụng để lưu trữ và bảo dưỡng máy bay, chiếm khoảng một nửa tổng diện tích của toàn bộ khu phức hợp gồm nhiều xưởng. Nửa còn lại bao gồm các cửa hàng, kho bãi và khu vực văn phòng.
Kho Linh Hoạt
Kho linh hoạt là một loại hình bất động sản công nghiệp đặc biệt sử dụng để điều chỉnh linh hoạt với độ dài của từng mặt hàng. Loại kho này xác định cách hàng hóa linh hoạt sẽ được mở rộng hoặc thu gọn để vừa với một không gian được chỉ định dựa trên một hoặc nhiều giá trị.
Các nhà đầu tư có thể hưởng những lợi ích như sự ổn định, tiềm năng mở rộng, phạm vi khách thuê rộng. Ngoài ra các kho này còn mang lại hợp đồng thuê dài hạn, thu nhập đều đặn, và dễ dàng thích nghi với nhu cầu của khách thuê.
R&D Flex
R&D Flex là loại hình bất động sản như cầu nối kết hợp giữa khu công nghiệp và văn phòng, mang đến môi trường làm việc sạch sẽ và lưu lượng xe cộ thấp. Bố cục mặt bằng của R&D Flex có sự khác biệt so với các loại hình khác, nhưng nhìn tổng thể chúng có nét tương đồng với các kho hàng khu vực và cơ sở nhiều người thuê. Các khu vực sản xuất công nghệ cao hoặc văn phòng của R&D Flex thường chiếm tới 75% diện tích cơ sở.
– Khả năng chịu tải: Các cơ sở này thường có tỷ lệ diện tích mặt bằng trên một cửa dock, thường từ 20.000 feet vuông trở lên cho mỗi cửa dock.
– Mật độ lấp đầy: Các cơ sở R&D Flex cần thêm chỗ đậu xe vì có nhiều nhân công trên mỗi đơn vị diện tích so với các kho sản xuất nhẹ. Vậy nên nhu cầu bãi đậu xe cao, tỷ lệ mật độ lấp đầy của công trình giảm xuống còn 25-40%.
Phòng Trưng Bày Sản Phẩm
Phòng trưng bày sản phẩm có nhiều đặc điểm giống với R&D Flex. Cả hai đều có sân bãi rộng rãi cho xe tải, nhiều cửa dock và lớp hoàn thiện phía ngoài cao cấp. Loại hình này bao gồm văn phòng, kho bãi và không gian bán lẻ.
– Khả năng chịu tải: Phòng trưng bày sản phẩm cung cấp sức chứa hàng hóa đặc biệt. Mặt sau của chúng tương tự như một nhà kho với tỷ lệ dock trên diện tích mặt bằng trung bình khoảng 10.000 feet vuông trên một cửa dock.
– Mật độ lấp đầy: Các phòng trưng bày sản phẩm có diện tích từ 20.000 đến 150.000 feet vuông và có nhu cầu chỗ đậu xe thấp hơn, khoảng 2,5 không gian trên 1.000 feet vuông. Tuy nhiên, chúng cần nhiều diện tích hơn để xếp dỡ hàng hóa, thường sử dụng 30-40% diện tích của khu.
Bất Động Sản Nhiều Người Thuê
Bất động sản nhiều người thuê, còn được gọi là bất động sản thương mại, bao gồm nhiều người thuê trong cùng một cơ sở, giúp tối ưu hóa việc sử dụng diện tích và thu hút nhiều đối tượng thuê đa dạng. Loại hình này được hưởng lợi từ quy mô kinh tế, linh hoạt trong các điều khoản thuê và tiện ích được chia sẻ. Các tòa nhà này thường nằm ở những vị trí đắc địa, dễ dàng tiếp cận với mạng lưới giao thông và khu thương mại. Đầu tư vào bất động sản nhiều người thuê giúp đa dạng hóa thu nhập, giảm thiểu rủi ro mất thu nhập do thay đổi người thuê hoặc suy thoái kinh tế.
– Khả năng chịu tải: Các cơ sở nhiều người thuê thường có diện tích từ 20.000 đến 120.000 feet vuông. Do sự đa dạng về thiết kế, không có tiêu chuẩn trung bình hoặc quy chuẩn nào cho khả năng chịu tải.
– Mật độ lấp đầy: Các cơ sở nhiều người thuê có khả năng xếp dỡ hàng hóa ở cả phía trước và phía sau, dẫn đến tỷ lệ bao phủ cao hơn. Ngoài ra vì tần suất di chuyển hàng hóa và số nhân viên trên mỗi mét vuông thấp nên cần ít sân xếp dỡ hàng và chỗ đậu xe hơn, dẫn đến tỷ lệ bao phủ khu đất trên 50%.
Bất Động Sản Vận Tải
Bất động sản vận tải giúp việc phân phối, xử lý, di chuyển và lưu trữ hàng hóa trở nên dễ dàng hơn giữa các loại hình vận tải khác nhau. Vai trò của chúng là cung cấp các dịch vụ và cơ sở hạ tầng cần thiết để quản lý hiệu quả, kết nối thị trường, tiết kiệm chi phí và đáp ứng nhu cầu của khách hàng.
Sân Xe Tải
Các sân xe tải có cấu trúc công nghiệp độc đáo, nhìn từ bên ngoài giống như các nhà xưởng phân phối hàng hóa. Chúng có thiết kế hình chữ nhật và có cấu trúc xếp dỡ hàng hóa chéo với tỷ lệ cửa xếp dỡ hàng thấp.
– Khả năng chịu tải: Sân xe tải có khả năng chịu tải nhỏ. Do đó yêu cầu tỷ lệ cửa dock riêng là 500 feet vuông trên mỗi sân, với độ sâu điển hình là 60 feet.
– Mật độ lấp đầy: Sân xe tải có tỷ lệ bao phủ khu đất thấp, trung bình chỉ khoảng 20%, vì chúng chỉ cần bãi đỗ xe nhỏ (mỗi 1.500 feet vuông có một chỗ đỗ xe).
Kho Hàng Hàng Không
Việc phân loại kho hàng hàng không thường dựa trên loại hình người thuê hơn là đặc điểm vật lý của chúng, hầu hết là các kho hàng lớn hoặc kho phân phối hàng nặng được sử dụng bởi các hãng hàng không. Các cơ sở này chuyển hàng hóa từ máy bay sang xe tải hoặc máy bay khác bằng việc sử dụng máy bay. Chúng được thiết kế theo kiểu xếp dỡ chéo, có cấu trúc bên trong độc đáo và không có tỷ lệ bao phủ mặt bằng do nằm trên sân bay.
– Khả năng chịu tải: Các yếu tố như kích thước của sân, cửa xếp dỡ hàng, trang thiết bị, bố trí cơ sở hạ tầng và thủ tục thông quan hải quan ảnh hưởng đến khả năng xếp dỡ hàng của kho hàng hàng không. Sức chứa có thể được tăng lên bởi các sân lớn hơn, giờ hoạt động kéo dài và tích hợp công nghệ.
– Mật độ lấp đầy: Một kho hàng hàng không hiện đại bao gồm văn phòng, khu vực phân loại và cân hàng, khu vực lưu trữ và luồng hàng hóa. Khu vực văn phòng được ngăn cách với khu vực hàng hóa và chiếm không quá 10% tổng diện tích. Trong khi đó, khoảng 30% diện tích cơ sở dành cho khu vực lưu trữ.
Cơ Sở Hạ Tầng Viễn Thông
Các cơ sở viễn thông, trước đây vốn thuộc sở hữu của nhân viên văn phòng, đang trở thành cơ hội đầu tư trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp. Những cơ sở này đòi hỏi công suất cao, tải trọng sàn lớn và hệ thống dự phòng ổn định để hoạt động không bị gián đoạn.
Trung Tâm Dữ Liệu/Chuyển Đổi
Trung tâm dữ liệu/chuyển đổi có thể được xây dựng từ các cấu trúc hoàn toàn mới, tiên tiến hoặc cải tạo từ các cấu trúc cũ hơn. Hai đặc điểm nổi bật của chúng là tải trọng sàn cao và nguồn điện mạnh. Hệ thống điện, an ninh và phòng cháy chữa cháy của các trung tâm này thường yêu cầu dự phòng cao.
– Khả năng chịu tải: Trung tâm dữ liệu/chuyển đổi không có yêu cầu về khả năng chịu tải.
– Mật độ lấp đầy: Các cơ sở này đón rất ít khách tham quan và sử dụng rất ít nhân công. Do đó, thông thường có một chỗ đậu xe cho mỗi 2.000 feet vuông. Tỷ lệ thấp này, kết hợp với việc không có sân xếp dỡ hàng, dẫn đến tỷ lệ bao phủ khu đất đạt 60% trở lên.
Đầu Tư Vào Các Loại Hình Bất Động Sản Công Nghiệp Cùng Savills
Thành lập vào năm 1995, Savills Việt Nam là công ty tư vấn bất động sản nước ngoài lớn nhất tại Việt Nam. Với đội ngũ chuyên gia mảng Công nghiệp tại Savills đầy tận tâm, chúng tôi sẵn sàng hỗ trợ khách hàng các dịch vụ tư vấn bất động sản sản xuất và chuỗi cung ứng toàn diện. Ngoài ra, chúng tôi cung cấp các dịch vụ: tư vấn, tư vấn đầu tư, dịch vụ ngân hàng và doanh nghiệp, cho thuê văn phòng và mặt bằng bán lẻ, tư vấn khách sạn và giải trí, bán nhà ở trong nước và quốc tế, cho thuê nhà ở và quản lý tài sản.
Liên hệ ngay với chúng tôi hôm nay để mở rộng danh mục đầu tư của bạn với nhiều loại hình bất động sản công nghiệp.
