Sau hai năm phát triển đầy cam go song lại gặt hái khá nhiều kết quả tích cực cũng như cơ hội đầu tư mới, hiện các bất động sản công nghiệp Việt Nam đang trên đà tăng trưởng và mở rộng phát triển. Mặt bằng chi phí thuê bất động sản công nghiệp được ghi nhận là có chiều hướng gia tăng cao.
Tỷ lệ lấp đầy cũng đã ở tầm con số rất tại các tỉnh và thành phố trọng điểm trải từ Bắc vào Nam. Tiểu biểu như Hà Nội là 90%, Bắc Ninh là 95%, Hưng Yên 89%, Hải Phòng 73%; thành phố Hồ Chí Minh 88%, Bình Dương 99%, Đồng Nai 94%,v.v.
Tuy chi phí thuê có tăng, song theo báo cáo của Savills Việt Nam, đất nước đang là nơi có chi phí vận hành thấp nhất của bảng xếp hạng (giữa 54 thị trường trong 21 quốc gia).
Chính vì thế mà Việt Nam ưu thế cạnh tranh hơn so với các quốc gia trong khu vực Đông Nam Á, trở thành điểm đến hấp dẫn với các nhà đầu tư nước ngoài cũng như công ty đa quốc gia.
Theo ông John Campbell, Trưởng Bộ phận, Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp của Savills Industrials Việt Nam nhận định, bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục trở thành điểm sáng hiếm hoi của ngành trong năm 2021 do lượng cầu vẫn cao và hoạt động thị trường vốn trong và ngoài nước đang tăng.
Đọc thêm: Kho cho thuê – Nhân tố quan trọng của BĐS Công nghiệp
Sau hai năm phát triển trong thời kỳ đầy biến động
Giai đoạn cuối 2019 – đầu 2021 là thời kỳ nhiều biến động nhất trong khoảng gần 20 năm đối với ngành bất động sản nói riêng và cả nền kinh tế thế giới nói chung, kể từ giai đoạn khủng hoảng tài chính 2007-2008.
Qua các dự báo tích cực về tiềm năng của phân khúc bất động sản công nghiệp, đặc biệt là bất động sản kho vận, hậu cần trong nước hiện nay, ngay từ đầu năm 2021 đã trải qua một làn sóng đầu tư hạ tầng KCN trên quy mô toàn quốc.
Cho đến quý 2 và quý 3 năm 2021, Việt Nam đã phải chống chọi vì đại dịch ảnh hưởng lớn đến mọi mặt của nền kinh tế đất nước.
Do việc đóng cửa nghiêm ngặt gây gián đoạn đáng kể đến hoạt động sản xuất kinh doanh, tăng trưởng kinh tế năm nay sẽ dựa vào sự phục hồi sản xuất kinh doanh của quý 4/2021. .
Song, tổng sản phẩm quốc nội (GDP) giảm -6,2% YoY trong Q3 / 2021, mức giảm hàng quý mạnh nhất được ghi nhận. ADB dự đoán tăng trưởng GDP là 3,5% vào cuối năm và dự báo 6,5% vào năm 2022, nếu đại dịch được kiểm soát vào cuối năm và 70% dân số được tiêm phòng vào quý 2/2022
Mở cửa trở lại
Tháng 10 năm 2021, chính quyền Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) đã nới lỏng các hạn chế và dỡ bỏ các biện pháp ngăn cách xã hội cho phép các hoạt động kinh doanh bao gồm, văn phòng, khu công nghiệp và nhà máy hoạt động trở lại.
Khoảng 2/3 các ngành công nghiệp ở TP.HCM đã mở cửa trở lại; 66% doanh nghiệp trong các khu chế xuất và khu công nghiệp tại TP.HCM đã hoạt động trở lại và 74% hoạt động trở lại tại Khu Công nghệ cao Sài Gòn (SHTP).
Intel và Samsung đặt mục tiêu sẽ tiếp tục hoạt động đầy đủ của các nhà máy của họ tại SHTP vào cuối tháng 11, điều này có thể giảm bớt gián đoạn chuỗi cung ứng.
Sự gián đoạn sản xuất tại các nhà máy và khu công nghiệp Việt Nam đã thu hút sự chú ý của các phương tiện truyền thông quốc tế.
Vào tháng 9/2021, Thủ tướng Chính phủ đã đến thăm một nhà máy của Samsung, nơi ông tái khẳng định cam kết của Chính phủ trong việc bảo vệ lợi ích của các nhà đầu tư FDI.
Ông cũng gặp gỡ và đảm bảo với các nhà lãnh đạo doanh nghiệp Mỹ rằng những khó khăn liên quan đến đại dịch của Việt Nam chỉ là tạm thời.
Bất động sản công nghiệp trên thế giới
Trong “Triển vọng Công nghiệp Quý 1” từ JLL, thương mại điện tử tiếp tục là một chủ đề thảo luận có xu hướng, với nhu cầu từ ngành này thúc đẩy phần lớn hoạt động cho thuê công nghiệp, với lưu ý rằng khối lượng cho thuê đang bắt đầu để bình thường hóa sau một năm bất thường.
Công nghệ kỹ thuật và ngành nhân khẩu học tiếp tục thay đổi ngành bán lẻ và đẩy kỳ vọng của người tiêu dùng lên cấp độ mới. Khi trải nghiệm mua sắm trực tuyến hình thành, sự thâm nhập thương mại điện tử dự kiến sẽ bình thường hóa và buộc các nhà bán lẻ truyền thống phải kết hợp các hoạt động bổ sung nhanh chóng để cạnh tranh.
Đối với thương mại điện tử, là ngành cho thuê hàng đầu vào năm 2020, nhu cầu ngày càng tăng đối với các giải pháp chuỗi cung ứng thúc đẩy nhu cầu từ trong lĩnh vực hậu cần & phân phối, với con số thống kê trong quý đầu tiên là 16,7 MSF của không gian công nghiệp, chiếm 13,9% tổng sản lượng của Hoa Kỳ. Các lĩnh vực hàng đầu khác bao gồm thương mại điện tử, 3PL, bán lẻ và thực phẩm & đồ uống.
Bất động sản công nghiệp tại Việt Nam
Nhu cầu sử dụng đất công nghiệp tăng cao, kéo theo kết quả kinh doanh của một số doanh nghiệp trong ngành này trong quý nửa đầu năm cũng tốt hơn.
Theo như báo cáo tài chính hợp nhất quý I/2021 của Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc, doanh thu tính đến là 2.002 tỷ đồng, gấp gần 4 lần so với cùng kỳ năm trước; trong đó, doanh thu cho thuê đất và chuyển nhượng bất động sản chiếm hơn 1.904 tỷ đồng, tăng gấp 3 lần cùng kỳ năm ngoái.
Nhóm các doanh nghiệp khác thuộc ngành bất động sản khu công nghiệp có lợi nhuận tăng trưởng cao trong cùng thời gian trên còn có Tân Tạo (ITA), IJC và Nam Tân Uyên (NTC) – Savills Việt Nam dẫn chứng.
Trong khi đó, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam đưa ra đánh giá, thị trường bất động sản công nghiệp đang chứng kiến sự bùng nổ mạnh mẽ về nguồn cầu tại nhiều tỉnh và thành phố, tiêu biểu như: Long An, Đồng Nai, Bình Dương, Bình Định, Thanh Hóa, Quảng Ninh, Hải Dương, Bắc Giang…
Việt Nam trở thành đối tác hợp tác tin cậy của nhiều quốc gia trên thế giới
Quy mô, trình độ nền kinh tế được nâng lên. Cơ cấu các ngành công nghiệp đang có theo hướng phát triển giảm dần tỉ trọng các ngành công nghiệp nặng và thô như khai thác khoáng sản, chuyển dịch tăng trưởng qua tỉ trọng các ngành chế biến, chế tạo với trình độ tay nghề càng ngày càng được chú tâm và tập trung đào tạo.
Một số sản phẩm công nghiệp xuất khẩu đã chiếm vị trí vững chắc trên thị trường thế giới; năng lực cạnh tranh toàn cầu của ngành công nghiệp Việt Nam đang có xu hướng tăng, theo Tổ chức Phát triển Công nghiệp Liên Hợp Quốc (UNIDO), năng lực cạnh tranh toàn cầu của ngành công nghiệp Việt Nam tăng lên 16 bậc từ vị trí xếp hạng 58 đến 42, tính đến năm 2019.
Việt Nam còn được báo cáo cạnh tranh công nghiệp của UNIDO còn đưa từ nhóm “các nền kinh tế đang phát triển” sang “các nền kinh tế công nghiệp mới nổi”.
Song, nội lực của nền công nghiệp Việt Nam vẫn còn trong giai đoạn sơ khai so với các nước cạnh tranh.
Năng lực cạnh tranh của các doanh nghiệp công nghiệp trong nước còn chưa cao; nguồn nhân lực công nghiệp vẫn còn sự thiếu hụt; trình độ công nghệ và tay nghề của các doanh nghiệp Việt Nam còn hạn chế. Sản xuất công nghiệp gặp nhiều khó khăn trong việc kêu gọi nguồn vốn đầu tư, bản chất ngành đòi hỏi lượng vốn đầu tư lớn và dài hạn.
Trong khi nguồn lực xã hội đầu tư vào sản xuất rất hạn chế do thời gian thu hồi vốn chậm, lợi nhuận biên không thu hút được ‘nhiệt’ nếu so với các lĩnh vực khác như bất động sản thương mại hay tài chính.
Tiềm năng trong tương lai cho bất động sản công nghiệp Việt Nam
Focus Economics dự báo tăng trưởng bình quân của kinh tế Việt Nam có tiềm năng đạt 6,7% trong giai đoạn 2021-2025, xếp thứ 4/130 quốc gia trong bảng xếp tăng trưởng kinh tế. Lấy môi trường chính trị ổn định, chi phí lao động thấp và lực lượng lao động tương đối có tay nghề cao làm cơ sở phát triển, Việt Nam đã rất thành công trong việc thu hút nguồn vốn FDI, đặc biệt là trong lĩnh vực hàng may mặc và linh kiện điện tử.
Theo Phó Tổng giám đốc Savills Việt Nam, ông Troy Griffiths nhận định: nhiều công ty đã áp dụng mô hình Trung Quốc + 1 nhằm tìm kiếm địa điểm mới để đa dạng hóa và đảm bảo nguồn cung sản phẩm. Cũng theo ông, bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục là ‘đứa con cưng’ của ngành bất động sản nói chung.
Phát triển cho thuê và các phi vụ M&A
Năm 2021 chứng kiến nhiều hoạt động mua bán và sáp nhập M&A mới.
Các giao dịch đáng chú ý bao gồm đề xuất mua lại 49% lợi ích của Boustead Projects trong KTG và Boustead Industrial Logistics JSC.
Sự hợp tác này sẽ bao gồm 13 tài sản bất động sản (mười thuộc KTG và ba thuộc về Dự án Boustead) trị giá 141 triệu đô la Mỹ và bao gồm khoảng 840.000 m2 diện tích đất và khoảng 550.000 m2 tổng diện tích có thể cho thuê.
ESR Cayman Limited và BW Industrial Development JSC (BWID) đã liên doanh (JV) để phát triển 240.000 m2 tại KCN Mỹ Phước 4 gần TP.HCM. Sự hợp tác này đánh dấu sự gia nhập của ESR vào Việt Nam, mở rộng phạm vi hoạt động tại Châu Á – Thái Bình Dương của tập đoàn.
Về các dự án mới, dự án 81.000 m2 của Logos Property tại Khu Logistics VSIP Bắc Ninh 1 dự kiến vào Q4 /2021. Liên danh giữa SEA Logistic Partners (SLP) và GLP đã động thổ trên Công viên GFA SLP 89.000m2 tại Hải Phòng.
Công ty Cổ phần Tập đoàn KCN Việt Nam đã mua lại quỹ đất 250 ha với giá 300 triệu USD. Họ đặt mục tiêu phát triển các nhà máy và kho cho thuê cao cấp, bền vững với danh mục đầu tư quốc gia trên khắp Bắc Giang, Hải Phòng, Hải Dương, Đồng Nai và Long An.
Bán và cho thuê lại đang là xu hướng để thanh khoản dòng tiền
Phần lớn hoạt động của lĩnh vực bất động sản công nghiệp trong năm 2020 và 2021 xoay quanh việc các công ty tại Việt Nam mở rộng hoặc chuyển địa điểm sản xuất và đã chứng kiến sự xuất hiện của các tài sản và cơ sở vật chất khó bán để bán và cho thuê lại.
Sự xuất hiện của chiến lược bán – cho thuê lại, tức là chuyển bất động sản công nghiệp thành tiền mặt bằng cách bán tài sản đó và cho thuê lại, đang trở thành một lựa chọn thông minh và khả thi hơn cho các doanh nghiệp.
Trong thời kỳ đại dịch, chúng ta đã chứng kiến nhiều nhà sản xuất và công ty hậu cần nhận ra tiềm năng đầy đủ của tài sản bất động sản của họ như một phương tiện để huy động vốn mà không làm gián đoạn hoạt động.
Mặc dù chiến lược này vẫn chưa được tận dụng ở Việt Nam, nhưng nó nên được coi là một giải pháp thay thế hiệu quả về chi phí cho việc vay ngân hàng lãi suất cao. Hoạt động bán và cho thuê lại vẫn chưa được tận dụng ở Việt Nam.
Thương vụ bán lại cho thuê nổi tiếng đầu tiên tại thị trường công nghiệp Việt Nam là nhà kho của DKSH tại Bình Dương vào năm 2017.
Năm 2018, Mapletree Logistics Trust từ Singapore đã đầu tư 43 triệu đô la Mỹ vào nhà kho GFA rộng 66.800 m2 của Unilever tại Bình Dương.
Bất động sản được cho Unilever thuê lại với thời hạn 10 năm, mang lại lợi nhuận ròng ban đầu là 8,3% cho Mapletree.
Năm 2020, Savills Việt Nam đã môi giới bán và cho thuê lại thành công nhà kho GFA rộng 36.000m2 tại Dĩ An.
Khi xu hướng tiếp tục, các nhà đầu tư quan tâm đang tích cực tìm kiếm các hợp đồng thuê lại công nghiệp
Hậu cần và kho lạnh sẽ tăng trưởng theo đà thương mại điện tử
Tầng lớp trung lưu ngày càng tăng và các nền kinh tế đang trưởng thành của châu Á có nghĩa là nhu cầu đối với các sản phẩm như thực phẩm an toàn và chất lượng cao sẽ tiếp tục tăng, với động lực quan trọng của kho lạnh là sự tăng trưởng theo cấp số nhân của thị trường tạp hóa và thương mại bán lẻ hiện đại của Việt Nam.
Tầng lớp trung lưu ngày càng tăng và các nền kinh tế đang trưởng thành của châu Á có nghĩa là nhu cầu đối với các sản phẩm như thực phẩm an toàn và chất lượng cao sẽ tiếp tục tăng, với động lực quan trọng của kho lạnh là sự tăng trưởng theo cấp số nhân của thị trường tạp hóa và thương mại bán lẻ hiện đại của Việt Nam.
Dịch vụ hậu cần kho lạnh của Việt Nam đang ngày càng phát triển và dự báo sẽ đạt giá trị 295 triệu đô la Mỹ vào năm 2025 với mức tăng trưởng 12% mỗi năm.
Nhưng tuy nhu cầu ngày càng tăng, nguồn cung cấp kho lạnh vẫn thiếu, chỉ có 48 cơ sở trong năm 2019. Thời gian xây dựng lâu và chi phí cao đã dẫn đến nguồn cung hạn chế và giá thuê tăng nhanh từ 52 USD vào đầu năm 2020 lên 87 USD / tấn vào năm 2021.
Sự bùng nổ của thương mại điện tử đang khiến các cơ sở lưu trữ lạnh hạn chế của Việt Nam chịu áp lực, bất chấp việc các nhà phát triển trong nước và quốc tế ngày càng đầu tư và mở rộng các cơ sở lưu trữ lạnh trong ba năm qua.
Cuối năm 2019, cả nước chỉ có 48 kho lạnh với sức chứa 600.000 pallet.
Vào thời điểm đó, họ đã có 80% công suất.
Việc hủy bỏ các đơn hàng xuất khẩu cảng biển trong thời kỳ cao điểm đại dịch năm 2021 buộc các kho lạnh phải hoạt động tối đa công suất.
Trước những cơ hội và thách thức đó, các nhà đầu tư công nghiệp cần phải có những tư duy đột phá để nắm bắt được những tiềm năng phát triển, nhưng đồng thời cũng tránh vấp phải những khó khăn mà dư âm của đại dịch vài năm gần đây đã để lại.
Kết luận
Kế hoạch mở cửa lại của Chính phủ đã tạo niềm tin cho các nhà phát triển và nhà đầu tư cho một kỷ nguyên mới hậu đại dịch trở lại mạnh mẽ hơn cùng những kinh nghiệm đắt giá sau những hệ quả nó đem lại.
Một năm 2022 thành công sẽ chủ yếu dựa vào các chuyến bay quốc tế nối lại, nhưng Q4 / 2021 đã có triển vọng hơn so với ba quý đầu tiên.
Cùng với kế hoạch mở cửa trở lại đáng khích lệ, sự hỗ trợ tích cực của Chính phủ dành cho các nhà đầu tư nước ngoài và khả năng phục hồi và thích ứng tuyệt đối của các doanh nghiệp địa phương là đầy hứa hẹn. Nó vẽ nên một bức tranh trấn an rằng đất nước không chỉ sẽ phục hồi mà còn có khả năng trở lại mạnh mẽ hơn bao giờ hết.
Đọc thêm phân tích chi tiết Q3/2021 của Savills tại đây.
Với Savills Industrial
Là một trong những đơn vị hoạt động bất động sản công nghiệp mạnh mẽ nhất tại Việt Nam, chúng tôi tin rằng ngành công nghiệp vẫn là một ngành chủ chốt sẽ làm tiền đề cho sự phát triển kinh tế nói riêng và một quốc gia nói chung.
Cùng đội ngũ các chuyên gia dày dặn kinh nghiệm, dẫn dắt bởi Ông John Campbell, Trưởng bộ phận Dịch vụ bất động sản công nghiệp Savills, Savills Industrial luôn đem lại những kiến thức và thông tin về bất động sản, cùng những phân tích chuyên sâu và dự báo phát triển đáng tin cậy cho các nhà đầu tư.
Bất động sản công nghiệp Việt Nam
Khi liên hệ với Savills Industrial, khách hàng sẽ được hỗ trợ, tư vấn về mọi khía cạnh. Từ gia nhập thị trường, lập kế hoạch và phát triển, cho đến cho thuê, đầu tư, thẩm định bất động sản, sáp nhập hoặc chuyển nhượng.
